1月中国产业地产TOP20报告·观月度指数

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摘要由于新冠疫情的持续，冷链仓储、医药物流继续成为2021年物流仓储业的关注重。

观指数2021年首月，由于临近春节，不少产业地产企业进入休整阶段，但也有例外，比如联东集团和中电光谷，两家企业贡献了相当数量的项目签约和开工。

物流仓储方面，受春节影响，物流业景气指数有所回落，而仓储指数则稍有上升，两者均维持在高景气区间。

值得关注的是，由于新冠疫情持续，冷链仓储、医药物流继续成为2021年物流仓储业的关注重。

可以到，顺丰和京东在医药物流，特别是疫苗运输上积极参与。目前，国内医疗物流领域已从之前国资背景为主，演变成诸如京东、顺丰、华人供应链等第三方物流企业全面入局的场面，竞争进入白热化。

招商蛇口再夺榜首，华夏幸福遇困排名大跌

1月，招商蛇口再夺“中国产业地产运营发展指数TOP20”榜首，联东集团拿下第二，而近来积极与多方签约的中电光谷则升至第三。

联东集团有三个项目开工奠基，分别为位于天津西青区的联东U谷·云创中心、位于台州的联东U谷·临海智能制造产业园和联东U谷·泉州台商投资区科技创新谷，并于上海松江新桥国际企业港引入了孚凌自控。

2021年，联东集团预计会在全国维持快速扩张步伐，并更加注重三四线城市项目下沉和轻资产输出。

华夏幸福在联手平安和吴向东团队后已经走过3个年头，在此期间华夏幸福在新业务、新区域、新项目上都进展迅猛。但隐患浮现，业绩对赌恐难以完成，债务兑付压力陡增，使得华夏幸福在1月份出现股债双杀局面，其TOP20排名也从此前的跌出前三进一步下跌，位列第七。

1月28日晚间，华夏幸福公告宣布拟筹划以发行A股股份的方式，购买朗森汽车产业园持有的天津玉汉尧石墨烯储能材料科技有限公司33.34%股权。为此，华夏幸福于1月29日起停牌。

2月4日，中国平安召开2020年度业绩发布会，平安集团董事总经理兼联席CEO谢永林在会上表示，华夏幸福近两年出现流动性困难和债务危机，主要受三方面影响环京津冀的严格调控，环京住宅量价齐跌，影响公司回款达千亿量级；新拓展区域的效果不及预期；扩张太快，管理不精细；新冠肺炎疫情加剧了危机。

近年来，已先后出现了紫光集团和云南城投的案例，机构投资者发现国资背景、城投债、大机构背书等都不再是万无一失，相当部分的固收投资团队由此开始重新审视这部分债券的风险。对于华夏幸福来讲，前路不会轻松。

仓储指数微升，医药物流受关注竞争趋激烈

参照往年经验，受春节临近影响，1月份物流业景气指数回落。中国物流与采购联合会发布的数据显示，2021年1月中国物流业景气指数为54.4%，较上月回落2.5个百分；中国仓储指数为52.2%，较上月回升0.7个百分。

尽管物流业景气指数较上月下滑，但仍维持在较高区间，且是近年同期最高。

数据来源中国物流息中心、观指数整理

分指标来，资金周转率指数继续上升，新订单指数、库存周转次数指数、设备利用率指数、业务活动预期指数都有一定程度回落，但维持在较高景气区间，反映出物流经济运行总体保持平稳的态势。

2021年1月份，中国仓储指数为52.2%，较上月上升0.7个百分，连续十一个月保持在荣枯线以上。各分项指数中，主营业务成本指数、期末库存指数及平均库存周转次数指数较上月有所回落，其余指数均有不同程度的回升。

数据来源中国物流息中心、观指数整理

其中，由21类商品组成的2021年1月期末库存指数为50.9%，较上月回落1.8个百分，反映出企业整体库存水平继续上升，增速较上月略有放缓；业务量指数达到58.3%，较上月上升3.9个百分，反映出仓储业务需求在上月高速增长的基础上，依旧保持旺盛的态势。

2月份，随着春节假期到来，生产经营活动必然会有一定程度影响，供需两端均将有所放缓，商品周转速度下降，仓储业务减少，预计短期内物流运输和仓储的经营将面临调整压力。

从全国仓库需求和业主报价，根据物联云仓数据，2021年1月一线城市需求面积为66.18万平方米，环比上升6%；二线城市需求面积28.61万平方米，环比下跌42%；其他城市需求面积19.64万平方米，环比上升17%。除二线城市仓库需求大幅下跌外，其余仓库需求均较上月有所上升。

反映到价格上，1月一二线城市仓储价格与上月相比变化不大，其他城市下降则稍微突出。数据上，一线城市仓库报价30.83元/平方米/月，环比上涨0.9%；二线城市报价23.41元/平方米/月，环比下跌1.0%；其他城市16.1元/平方米/月，环比下跌6.3%。

观察主要物流企业，1月25日，万纬物流旗下天津东疆港冷链中心项目于天津东疆商务中心举行“拿地即开工”仪式，项目建有6座冷库和办公配套等建筑。总投资10.8亿的顺丰上海总部亦于月内正式开工，预计2022年底投用。

另外，重关注物流企业在医药物流方面的新动态。医药物流作为物流业务中的高端场景，利润率及稳定性高于普通物流。据市场人士反映，目前普通物流净利润率在5%以下，而医药物流可以保持在8%。

据观指数了解，目前顺丰医药、京东物流入围首批新冠疫苗运输企业。针对疫苗配送的情况，顺丰医药对外表示会新增80辆医药GSP冷藏车，并启用苏州、长沙、长春、南昌等7个医药仓。而1月京东物流再有相关消息传出，称京东物流沈阳医药仓已正式开仓，在辽宁省开展被委托储存配送药品业务。

目前，国内医疗物流领域已从之前国资背景的国药物流、上药物流、华润医药三足鼎立的情况，演变成京东、顺丰、华人供应链等第三方物流企业全面入局参与竞争的场面。

随着我国医药市场的不断整合与规范，大量效益低下、管理落后、运作始的医药商业企业会被淘汰出局。面对更加激烈的市场竞争和管理力度，选择更加专业的第三方物流或许是医药企业更好的选择。

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