关于华夏幸福

 最近华夏幸福的事情比较多，总害怕自己的股份数量，仓位占比太小而人微言轻，又或者说不够分量。但是实事求是的来待一个公司的角度，我觉得任何人都有讨论的权力，就像我不会因为别人对公司的法发表什么法。对于我来讲，别人是别人，我是我，我需要为自己负责，而不需要为其他人负责，就这样简单。

 华夏的基本面恶化，如果因为现金流恶化，我认为在时间上应该分为，平安入驻前，和平安入驻后来讨论。

 平安入驻之前，华夏是A股里少数十年ROE一直保持稳定，并且净利润正增长的公司。这个如果以财务指标来，华夏是A股少数的几家具有极深护城河，并且极具个体鲜明特色的房地产公司。不过16年随着公司扩张战略，公司尤其是三年百城战略，叠加房地产上，在托，银行上的政策，包括房地产行业公司的股权融资被限制。华夏在融资端遇阻并且公司现金流出现滞后现象。

 说到现金流，首先要理解现金流的本质，企业的价值等于企业的现金流折现。而华夏的企业现金流拉长周期来，首先一定为正。这源自于华夏的生意模式，华夏创造的现金流，来自于两方面。

 1.企业的地产销售，因为企业投入的本身也是企业和园区之间的，如果认定企业和园区是共同体，那么左手倒右手是不创造财富的。也毫无价值。无论以什么样的形式，他们的结果是一样的。

 而16年之后，雄安的规划冰冻，华夏幸福重仓的雄安房地产销售成为了公司的难题，这部分的现金流遇冷，那么前期投入的大量地产投入，回报短时间我们姑且认为是0。但是企业新的投资，如北京之外的产业园区的地产销售并没有什么限制。而且园区友商投资，可以认为另外一种招商引资，因为招商引资的本质还是那句话，为园区和园区产城公司创造&34;现金流&34;。

 2.园区投入，公司和园区政府之间的关系，我们仍然认作共同体，那么园区的企业的招商引资，就是重中之重，因为地产的价值来自于产业，又或者说地产的价值来自于人，园区地产服务于园区产业，无论是投资客投资用来出租，还是一次性买卖销售，还是园区企业的投入和创造，都在为园区带来源源不断的现金流。

 事实上，如果这么来，所有事情都是清晰明了的。企业虽然和政府是不同的部分，但是实际上企业承担着政府曾经所需要为园区承担现金流的部分。地方政府正常开发首先需要做园区规划设计，然后通过对地的销售，来完善园区的各项开支，如工程项目，绿化，水电，道路等园区内的各项基础设施。而如果卖地遇阻，那么政府的收入，除了基础的税收收入，园区想要发展，也只有通过政府融资平台贷款来带动前期的各项基础支持项目，最终重新走回卖地-更完善的基础设施-更好的卖地，直到园区的其他收入满足财政支出这个良性循环。

 华夏承担了政府的部分职责，又或者说，华夏承担了政府支出方面的所有职责，而政府的选择是承担了华夏所付出的各项成本。当然，华夏和政府之间仍然是两个部门，他们之间是有结算义务和账期，政府所付出的钱，是华夏所创造的部分。

 了解这个根本上的现金流本质，华夏幸福就和其他的PPP项目就具有不同，不同之处在于

 1.华夏的项目不是政府的隐性债务，付款来源清楚明白，即政府没有还款负担，所以华夏不是东方园林，不是蒙草生态，不是一个政府的烂账。

 2.做一个设想，如果华夏的企业园区，我是做假设，比如华夏什么都不做，不修路，不绿化，不搭电线，不修暖气。把10000亩地，全部规划成100份100亩的地产项目。这当然是不可能的，但是我们做个假设，并且假设这部分都是成功了。并且地都卖出去了。这其实意味着所谓的园区，就是一个真实的住宅区，对政府来讲，这件事是好是坏？实际上，目的是一样的，但是想要达到目的的难度并不相同。如果地已经卖掉，再来谈基础设施的搭建，这件事再简单不过。所以，我们会到，华夏在固定资产部分，近年快速增长的基础类的设施。这部分结算也是算在产业发展服务费里，但是是45%的落地投资额之外的列支。它的收入，取决于园区收入。

 所以，园区现金流的体现，这部分结算与否不重要，不结算政府同时也承担着这部分结算的成本。基础建设做不做本身也是可以先做或后做的，如园区招商进度优秀，园区地产业务推进很快，比如说公司的地产下来，在销售之前，可以缓慢开发绿化，道路，水电。也可以在同行招商拍地，园区快速积累现金的同时，加快基础设施等项目的招商和投入。

 所以我们会发现，华夏虽然老的园区地产遇冷，但是因为老的园区成熟，所以老的园区因为需要投入的资金早就已经投入的差不多了。所以华夏的核心园区现金流都是正的。我们都说华夏的环京遇冷造成的困难，实际上这是整个公司的困难，但是单以园区来，老的地产项目的困难比想象中的小。

 第二，华夏每年有大量的投入支出，即使每年回款高增长，但是仍然满足不了巨大的资金需求。

 老的地产投入，还挂在账上。新的各项生意如火如荼。仅仅靠签约落地的园区收益，来自于两方面。第一，园区卖地收入，第二，园区每年的园区所积累的企业创造的税收租金等。这部分可以类似于园区总的落地投资额的租金收入。这个收入一定会随着时间的增长达到一个可观的体量。这也是现在的成熟园区可以稳定提供现金的因。要知道，落地企业的税收，高科技企业普遍在17-25%之间，普通企业在25-35%之间。各类企业的税收部分可以从上市公司的行业和企业税率认定，包括年报做一个大概的测算，不需要很准，但是要知道这部分可以带来的收益。

 第三，过度激进的扩张政策，使得华夏的现金流崩的非常紧，也就是因此，才会出现华夏对平安的引入。平安的引入解决的是华夏两方面的需求。

 1.平安用会为华夏背书，这在平安入驻华夏之后的过去一年，我们见到的华夏的用评级和融资通畅可以出来。这部分是隐性并且长远的。

 2.平安的入驻来自于具有极大的商业价值和业务协同的便携性。保险的生意，是资金的生意，资金需要寻找长期，稳定，具有极大用背书的生意。这可以是优质公司的股权，可以是优质公司的用贷款，可以是核心地区的商业物业。总结下来，就是长期，稳定。短时间的价格波动，对保险资金的用处不大，又或者说不是第一考量因素。

 那么华夏满足什么呢？华夏的南方总部，是平安自己主导的，专门为平安提供优质物业的项目。华夏的公司股权，是具有年息7%以上的优质股权，华夏的应收款，来自于园区产业现金流做担保的优质贷款。华夏和平安的相遇，对平安，对华夏，不仅仅只是解决了一个企业的问题，而是两个企业业务协同会发生什么样的化学反应？

 华夏的资金紧张，是从研报发生的，里面逻辑清晰，条理清楚。其实那么多详实的数字，总结起来就是一句话，平安今年有1000多亿的债务需要还，但是手上只有300亿现金。

 我们先不说华夏的生意模式决定着，企业仍然需要更大的资金需求，也就是说除了这1000亿，华夏需要再借1200，1500，甚至2000亿来满足企业的发展需要。所以如果一旦融资的预期改变，本来没有的危机也会变成危机。所以华夏需要平安来帮忙解决问题。

 平安在华夏上帮助，无非是几个问题。

 首先大幅提升华夏的资产质量，比如华夏代持的几个地产，把账付了。中间确认不确认收入不重要，现金流回收了。然后在融资端用现有的可以用的，其他机构退出的债务的坑填上。剩下的问题，华夏自己就能解决。

 平安做了这样的行为了吗？我不知道我到的息是否正确，华夏需要回购的债券，本来应该是已经要回购了。但是最后这笔债券转售，应该是和平安的支持有关。

 我们作为普通投资者，要相所投资的公司的管理层有能力来解决公司遇到的风险。因为如果一笔生意如果可以为所有人带来价值，那么它就没有被毁灭的现实意义，哪怕着外面风雨再大。

 华夏2019年招商1900亿，1900亿需要按时间逐步投入，按45%结算，这部分落地投资额的价值是900亿左右，这部分业务的毛利率接近90%，华夏只要能保证这样规模的招商保持3-5年，就是一个接近900亿净利润的公司。

 黎明前的黑暗总是漫长的，漫长的会让人认为黑夜永远不会远去。

共勉