注册返回主站

【同策观察】陷模式困境？危机下的华夏幸福怎么了

作者：我的人生
2021-01-21 18:17:58
分享：

作者同策研究院肖云祥

“河北承诺为华夏幸福提供95亿元有条件财政支持”，虽然消息未做证实，但无论如何这对于一周来持续处于阴霾中的华夏幸福而言是一个好消息。

事件的来龙去脉就不做过多回顾，诸多媒体也已经做了报道。我们主要来下华夏幸福到底是怎么了？

产业新城模式AB面

先其商业模式，华夏幸福是以开发产业新城在业内成名的，其业务板块主要由产业新城和配套住宅开发两大方面。而产业及园区运营作为其开发模式的另一翼，是华夏幸福真正的核心竞争力，与配套住宅结合形成了华夏幸福商业模式的核心。

其中，在其核心优势业务产业、园区开发模式中与政府的合作，成为模式完整生态闭环的关键，公司与政府之间主要是通过PPP协议进行合作，华夏幸福称之为开发性PPP模式，模式要求公司提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，这是地方政府城市发展的诉求。此外，运营主体承担投资、建设、运营管理责任，而投资回报与绩效挂钩。相比传统的PPP模式而言，开发性PPP模式有四个特，综合开发、企业自我造血、政府绩效考核、长期运营。从新的PPP模式来，与过去的模式相比开发的难度越来越大，因是政府要求越来越高。从政府角度来，产业新城的开发要注重发展的质量和前瞻性，开发资金需要由开发运营主体自己筹划，对开发、运营的效果政府要进行考核，并且按照“谁受益、谁负责”的则，开发运营要对自己开发的项目在相当长的一段时间内负责运营。当然，作为回报，华夏幸福会从地方政府低价或其他形式获得一定量的住宅用地，通过住宅销售来反哺产业园区的发展。

▲图1华夏幸福传统PPP模式与“开发性PPP模式”对比开发难度加大

从公司的开发模式中可以出，最重要的交易对手就是地方政府，从传统PPP模式来，一级开发中，华夏幸福先自己垫资，园区土地整理、基础设施建设好后才能和政府结账。而在二级开发中，需要华夏幸福自己出钱从政府拿地，开发阶段也需要自己出钱，园区招商结束后才可以向政府申请款项。而在新的开发性PPP模式中，则是以合作区域未来新增财政收入作为华夏幸福收入的来源，财政有增量，投资才能有回报，回报获取的难度较传统PPP模式增加。

如果说传统PPP模式只是考量过程和结果，那新PPP模式则是将考核的重放在了效果上，更加务实，也体现了政府的利益。但从近年中国宏观经济整体下行的背景来，这对华夏幸福而言无疑是一个巨大的难题。

新旧两种模式在核心逻辑并没有发生本质上的变化，但如果把传统PPP模式难度系数做是1.0，那么开发性PPP模式的难度系数是2.0或是3.0，这需要开发主体强大的开发能力、资金能力和运营能力等。

既然要求这么高，为何华夏幸福还要“硬着头皮上”，其实这是一个主动与被动结合，倒逼华夏幸福提升自身能力的过程。首先，华夏幸福是以产业新城、产业园区开发“出道”的房企，产业新城的开发和运营是其核心竞争力，在国家产业升级的背景下，仍有较好的发展前景；其次，土地市场价格不断走高，众多房企纷纷加大自身产业的能力，通过用产业“勾地”的方式从地方政府获得更便宜的土地，而“僧多粥少”的局面华夏幸福也不得不倒逼自己提升自己的竞争能力；最后，从地产政府角度，对房地产企业带入产业而获取住宅用地的方式整体还是接受的，但“李逵”还是“李鬼”难以分别，也不乏被“忽悠”“受伤”的地方政府，因此地方政府也有提升产业新城开发难度的诉求。

从模式上可以出，华夏幸福很大一部分收入来自于政府，而相较于地方政府华夏幸福话语权和地位均处于弱势，能及时正常的从政府获得回款吗？我们从华夏幸福居高不下的应收账款上可得到一个大致的答案。2011年华夏幸福应收账款账面价值为3.1亿元，至2020年中期，最新数据是523.5亿元，当然这有项目增多导致数据变大的效应。而在应收账款中，分为两部分应收园区结算款及应收其他客户款项，其中应收园区结算款的对象是地方政府，其账面价值是520.29亿元。

表2011-2020H1华夏幸福应收账款账面价值情况（单位亿元）

而从应收园区结算款的账龄来，主要集中在1年-3年间，如果按照工程完工后才能向政府结算的话，华夏幸福从开始投资到资金回笼的周期要超过其他住宅开发企业1-2年的回款周期。

表2020年中期华夏幸福应收账款账面余额账龄情况（单位亿元）

在2020年度业绩会上，华夏幸福曾透露，公司已经启动79座产业新城，其中66座已实现回款，22座实现现金流回正。庞大的产业新城项目无疑是华夏幸福投资资金的“熔炉”，何时能够快速回收资金还是未知。这也反映出华夏幸福开发性PPP模式的另外一个弊端，投资回报期长、资金投入大，截止2020年中期公司短期借款、长期借款、应付债券、永续债共计达1529亿元。

表2015-2020H1华夏幸福短长期借款、应付债券、永续债情况（单位亿元）

华夏幸福当前面临的处境，很大程度上就是由于企业要对竞争优势的保持，需要不断扩大的资产规模和资金投入，而另一方面则是产业新城开发周期太长，投入资金无法快速的回笼所造成。其实，在战略上华夏幸福抓住地方政府对发展产业的诉求与政府进行合作，是符合双方的利益诉求的。但在战术上，华夏幸福是不是有所突进，项目铺得太广，与地方政府捆绑得太深是值得我们思考的。

住宅布局“踩坑”拖累造血能力

园区配套住宅业务是华夏幸福业务生态链中“自我造血”的重要一环，通过住宅业务资金流的快速回笼来反哺产业新城的资金沉淀的需要。但从华夏幸福近几年的住宅销售来，已经力不能支。2014年其住宅销售金额为430亿元，一路狂奔至2018年的1292亿元，但增速已现乏力，2019年下降至1029亿元，2020年中期更只是335亿元。公司整体销售金额在行业中的排名也大幅下滑。

表2014-2020H1华夏幸福住宅销售金额情况（单位亿元）

为什么在各大房企销售规模突飞猛进的时候，华夏幸福却在不断萎缩？这与华夏幸福把鸡蛋放在了一个篮子里面有关系。2017年以前公司环北京区域的营业收入贡献率在83%以上，直至2018年公司环北京区域营收的占比才下降至69%。但实际上从华夏幸福的土地储备来，75%的土地储备位于三四线城市。另外，环北京区域是公司最大的存货重仓区，几乎52%的储备在环京地区，营业收入的下降与公司其他区域产出提升有关，但更主要的因是从2017起北京及环北京区域众多城市出台了严厉的市场调控政策，直接影响到了公司在这些区域的住宅销售情况。而且从政策预期来，这些城市短时间内放松政策的可能性不太大。也就是说，未来公司在这些区域销售业绩快速回归的几率并不高。

表2014-2019年华夏幸福营业收入区域贡献情况（单位亿元）

表环北京区域城市限购情况

愿风雨过后见彩虹

事件从浮出水面到发展至今，好消息坏消息参半。如果“河北承诺为华夏幸福提供95亿元有条件财政支持”消息属实的话，可以算是一个好消息。但这并不是华夏幸福解决当前困境的关键，在短期内要解决燃眉之急是平安的态度。三年前，平安与华夏幸福签订对赌协议，前两年已经完成目标，但2020年来，不能完成是一个大概率事件，当然华夏幸福也可用现金方式进行补偿。在对赌协议期满后平安去留，以及未来合作协议的谈判走向成了短期内华夏幸福是否可安然脱困的关键。

当然退一步说，如果平安离开是不是华夏幸福就危险了，不见得。首先，华夏幸福并不是缺失造血能力的企业，公司在各地的项目依然在正常运转，而且其手上有大量土地储备和项目都是有较大的增值空间，如果能短期兑现，解决当前困境并不是问题；其次，公司与政府间还有大量应收账款，只要运作得当加快回款皆有可能；最后，华夏幸福还是会得到地方政府的支持，如果“河北挺华夏”消息属实，那就是很好的例证，笔者认为此消息大概率属实，华夏幸福运作的产业园区数量并不少，特别是在河北环京区域，如果华夏幸福倒下，对地方政府而言将会是一个大“包袱”。

平安是否会离场，笔者认为大概率是不会，平安进入华夏幸福时便签署合作协议，协议称“双方将成为战略协同企业，将围绕汽车服务产业集群、智慧城市等潜在发展方向，深入探讨各类型合作”。从近期动态来，双方高层还就新项目的推进，进行实地考察。只不过，双方未来的合作内容和方向，就不好过多判断。

但通过此次事件，华夏幸福是否可在经营策略上做适度调整？比如与政府之间的关系是否要再做权衡，政商关系其实是把“双刃剑”，舞不好容易伤到自己，其实这关系到华夏幸福的商业模式，模式是否还有优化空间；投资布局上应该多元一些，在土地储备较高区域，加大开放合作力度，分散、降低自身风险；暂缓或降低投资拿地力度，加大销售及回款力度，做好资金排布策略等。

事件还在进一步发展中，最终走向如何仍是未知。但不管怎么说，华夏幸福在产业新城的建设上仍是行业的标杆企业，希望华夏幸福能走出阴霾，风雨过后一定会有彩虹。

—重磅报告—