华夏幸福有投资价值吗？

华夏幸福成立于1998年，2002年参与固安工业区的开发与运营。固安工业园的成功开发给当地经济带来了快速的发展，也让华夏幸福这家房地产公司尝到了甜头。于是华夏幸福的发展战略从一家普通的房地产公司，发展成了“产业兴城”，最后到近年来，开始以“产业新城”&&“商业地产”双轮驱动的发展战略。

华夏幸福虽然从营业收入来，房地产一直占主要营业收入，但是却一直认为自己的主营业务是产业兴城。

产业兴城的业务模式，是华夏幸福作为一家服务平台，为政府提供工业园区从规划、设计到招商引资到最后的运营等一系列的服务。产业兴城，引入的是高科技产业，留住的是高价值人才。为了让人才和产业能够长期地发展，并形成产业集群效应。所以要做好相应的配套设施，如医疗、娱乐、教育等等。

相比较与来的产业发展模式，政府从深度参与，包括前期的规划、投入资金到后期的产业发展，逐步只保留审核、监督、决策等权力。其他权力让渡给公司，公司为政府提供服务，政府视公司产业发展的效果来给于服务费。从政府和公司来，政府不再深度参与工业园区的各种建设，而是放手给更专业，有着成功经验的企业团队，前期也不需要投入资金，所有资金由公司出售园区配套住宅获得的资金垫付，政府减轻了财政压力。从公司来说，可以深度参与工业园区的运营，而且有着成功经验的它们，有着更强硬的谈判地位，并且可以做好了工业园区的建设，可以得到丰厚的回报。

华夏幸福的战略定位与未来都市圈的发展有着不可分割的关系。从战略上来，我认为华夏幸福做得没有什么问题，甚至可以是说高瞻远瞩。但是具体落实到实际操作上，我却是有迷惑。

华夏幸福从2016年开始把目标由京津冀转向全国，开始增加存货，快速的发展。但是华夏幸福作为一家房地产公司和产业兴城的公司，面临着现金流非常紧张的问题。在2019年的年报里，其利息保障倍数达到1.71，融资成本达到了7.25%。为了融资，华夏幸福，借银行贷款、发债券、从托借钱并且还引入了中国平安作为第二大股东。

现金流紧张的因在于，一是，政策收紧，房地产企业融资困难，尤其是没有央企背景且规模较小的民营公司，融资更加困难。二是，产业兴城这种模式前期投入资本巨大，回报周期长，前期的投入资本基本都需要公司房地产所得的资金垫付，而这几年华夏幸福的孔雀城销售额在下滑。

近3年华夏幸福的经营现金流量净额均为大额负数，资金缺口较大，所以市场给了这家公司ROE常年超过25%的公司仅为5倍的市盈率。

从公司业绩来说，这家公司上市十年，业绩高速增长，市值低估，发展战略优异，有着以固安新区为代表的成功经验，是一家非常优秀的公司。

但是从现金流来，这个却是不好说是不是好公司了，融资成本高企，资本投入巨大，回报周期较长，销售额下滑。还有也说说一个我一直困惑的问题，问了董秘，也没回。

从年报上来说，公司为政府提供服务，工业园区的发展带来了财政收入，财政收入的一部分留给公司作为报酬。公司为政府提供六项服务，最核心的是产业发展服务，其费用计算模式为，费用总额=新增投资额的45%。财政收入=税收收入+土地出让收入+专项收入+专项基金+其他财政收入。如果说，当年新增投资额为100亿，那么政府就要给45亿的费用，而单就税收来，只能承担非常小的部分，大概率不会超过45亿的3%，而其他几项收入的具体息又没有披露，所以我也很懵圈。

冯柳说，公司可以分为三类，一类是大家都知道是好公司的公司，比如贵州茅台。还有一类是，大家知道是好公司，但是你知道它实际更好，最后一类是大家都不知道它是不是好公司。

第一种只有等待特殊机会的出现，只有等待，因为大家都知道它好，所以很难出现较好的机会。第二种只能靠你日复一日的钻研，提高自己对行业、对公司的认识，得下苦功夫。第三种就是即使你下苦功夫，不确定的东西还是很多，只能依靠冯柳所说的“概率与赔率”了。

我现在可以理解就是第一种与第二种，主要在于第二种，第二种强调理性、客观。从冯柳的业绩来，第三种我现在还无法理解，更别说运用。但是华夏幸福可能就是属于第三种，不确定性大，但是赔率也大。或许可以试试。

本不构成任何投资建议，后果自负。