2019房企业绩可观，行业集中度提升！2019房地产行业年度报告及2020Q1季报评

核心观

1.房地产行业集中度持续提升，主流房企目标增速放缓

2.疫情影响下，房地产行业结算、业绩持续下滑，但仍处于可观水平

3.房地产企业盈利能力微降，疫情下行业分化显著

4.房地产行业去杠杠化趋势加大

事件导览

2019 年是近10 年以来房企杠杆率首次下降的年份，更是降低了2020 年的多项计划展望，同质化的行业竞争当中，企业间的差别、和差距也越来越大。

本报告根据2019年收入规模将板块公司分为三类，一线房企、二线房企、三线房企。将板块所有公司划分为一线房企（营收大于400亿元，合计13家上市公司）、二线房企（营收在50-300亿元之间，合计43家上市公司）、三线房企（营收小于50亿元，合计87家上市公司）。

一、房地产行业集中度持续提升，主流房企目标增速放缓

2019年，房地产行业优质公司凭借其土地存储，销售，经营管控，资金等优势，与行业向下周期对抗，取得相对不错的业绩表现。2020年第一季度，行业销售集中度延续此前增长势头进一步提高，行业TOP5公司及TOP50公司销售额分别占行业销售额的27.3%和70.7%。结合疫情期间各级房企销售恢复情况来，龙头企业受益于自身高效运营能力，融资优势等特销售恢复速度明显较快，我们认为这种优势将在当前宏观经济不确定性大的背景下更为凸显，行业集中度在将来可能会进一步提升。

图表1: 2020年Q1房地产行业销售集中度

资料来源wind、民创研究院

图表2:房地产企业销售金额同比增长率

资料来源wind、民创研究院

从已披露的房企销售目标，平均目标增速14%。从龙头房企（2019年销售规模2000亿元以上）披露的销售目标，2020年销售目标增速均值在7%；销售规模在1000-2000亿元的房企，目标增速均值在15%；销售规模低于1000亿元房企，目标增速均值在26%。其中，恒大业绩会提到内部销售目标8000亿元，同比增长33%（年报披露6500亿元）；金科股份（22%）、中国金茂（24%）、合景泰富（20%）、禹洲地产（33%）、宝龙地产（24%）、建发国际集团（38%）增速均超20%。疫情对行业销售产生较大压力，但主流房企凭借自身货值铺排，对全年销售增长仍有较强心。

图表3: 2020年主流房企目标增速

资料来源上市企业报告、民创研究院

根据主流房地产企业已经披露的2019年报和2020年一季报来，多数房企2020年第一季度的销售金额和销售面积同比下滑严重，销售面积也不及去年同期。从2019盈利TOP20公司的金额来，龙头企业的盈利能力远超其他企业，但是营业利润的增长率也偏低，TOP20中排名靠后的房产企业盈利能力增长率较高，说明房地产行业的集中度趋势越来越高。

图表4: 2019年部分房地产企业营业利润及同比增长率

资料来源wind、民创研究院

图表5: 主流房地产企业2020年1-4月销售情况

资料来源wind、民创研究院

二、疫情影响下，房地产行业结算、业绩持续下滑，但仍处于可观水平

2019年，房地产企业板块应收同比增长20.4%，从各线房企来，各线房企分化持续加剧，一线房企表现更加具有周期对抗性，三线房企依旧惨淡。房企业绩自2016年后持续下滑。2019年，房地产板块归母净利润同比增长10.7%，同比下降3.5个百分，业绩增速自2016年以来持续下降，主要源于结算规模增速下降，同时在房住不炒调控政策下，板块毛利率有所压缩，房企处于谨慎则计提更多资产减值损失。从2020年第一季度的业绩表现来，疫情影响竣工节奏，一线房企业绩仍为最佳，二线房企和三线房企的业绩下滑趋势显著。

2019年，房地产板块归母净利润同比增长10.7%，同比下降3.5个百分，业绩增速自2016年以来持续下降，主要源于结算规模增速下降，同时在房住不炒调控政策下，板块毛利率有所压缩，房企出于谨慎则计提更多资产减值损失。一、二、三线房企业绩分别增长23.6%、-18.8%、-4.9%，同比分别下降6.1个百分、下降25.6个百分、增长30.2个百分。二线房企业绩下滑最为明显，主要源于个别房企业绩出现严重下滑，若剔除ST银亿、云南城投两个公司，二线房企业绩增速为-0.1%，同比下降6.9个百分，与一线房企基本持平；三线房企业绩持续修复，增速提升明显。

龙头房企业绩增速仍较为靓眼。在13个一线房企中，中南建设（+90%）、保利地产（+48%）、金科股份（+46%）、阳光城（+33%）这4家业绩增速仍超30%。业绩增速低于10%的仅有招商蛇口（+5%）、首开股份（-13%）。

从一季度情况，疫情影响竣工节奏，结算呈大幅下滑态势。2020年一季度，板块营收增速为-4.4%，同比下滑28.8%，较2019年末下滑24.8%；各线房企结算节奏趋于收敛，一二线房企下滑严重，营收增速分别为2.8%、-22.4%，较上年同期分别下降16.7个百分、下降74.5个百分；三线房企结算触底反弹，自2017年以来三线房企营收增速持续为负，与百强房企TOP50后近年来销售提速相悖，在19年低基数基础上，单季度营收增速转正至11.1%，同比提升23.8个百分。

图表6: 中房地产板块各线房企营收增速

资料来源wind、民创研究院

图表7:中房地产板块各线房企净利润增速

资料来源wind、民创研究院

三、房地产企业盈利能力微降，疫情下行业分化显著

2019年末，房地产板块整体毛利率为31.7%，同比下降0.8个百分，毛利率仍然维持高位，但下滑趋势不改。二、三线房企毛利率更为可观，一、二、三线房企毛利率分别为30.5%、32.9%、42.3%，同比分别下降0.6个百分、下降1.6个百分，提升2.4个百分。当前房地产板块主要结算项目为2017年左右销售的涨价项目，因此板块毛利率仍非常可观，但2016年后地产调控趋于常态化，限制政策持续高压，板块毛利率收窄是确定性趋势。一线房企中，仅有绿地控股、中南建设毛利率低于20%，万科A、保利地产、华夏幸福、金地集团、首开股份销售毛利率均超过35%。

一季度，板块毛利率继续下滑。2020年一季度末，板块整体毛利率31.1%，同比下降1.8个百分；各线房企，一、二、三线房企毛利率分别为28.5%、34.4%、42.4%，同比分别下滑1.1个百分、3.5个百分、提升1.2个百分。

图表8:中房地产板块各线房企毛利率走势

资料来源wind、民创研究院

2019年末，房地产板块三项费用率为9.5%，同比略降0.2个百分；一、二、三线房企三项费用率分别为7.6%、12.9%、17.3%，同比分别下降0.3个百分、提升0.3个百分、提升1.9个百分。销售和结转之间存在一定错配，一线房企费率管控最为有效，主要源于龙头公司具备更为丰富的管理能力，且一线公司销售增速有所放缓，而排名TOP50开外的房企销售增速较高。根据CRIC公布的百强房企销售排行榜，TOP3\10\30\50\100销售规模增速分别为7%、12%、14%、15%、16%。

一季度费用率有所提升。2020年一季度，板块三项费用率为13.5%，同比提升1.2个百分；一、二、三线房企三项费用率分别为11.3%、18.2%、17.5%，同比分别提升0.7个百分、提升4.1个百分、下降1.8个百分。费用率提升明显，主要源于疫情影响，结算、销售均下滑明显，但部分费用较为刚性。

图表9: 中房地产板块各线房企三项费率走势

资料来源wind、民创研究院

图表10:各线房企同比销售金额增速

资料来源wind、民创研究院

2019年末，房地产板块资产减值损失占营收比例为1.2%，同比下降0.2个百分，但从历史数据，2018年后出于审慎则，资产减值损失计提规模持续高位。从各线房企，一、二、三线房企资产减值损失占营收比例分别为0.8%、2.4%、1.7%，同比分别下降0.1个百分、提升0.3个百分、下降2.8个百分。一季度，资产减值损失规模较小。2020年一季度，板块资产减值损失占营收比例为0.004%，同比下降0.1个百分。

合作开发居多，投资收益占营收比例持平。2019年末，房地产板块投资收益占营收比例为2.9%，同比提升0.1个百分；板块投资收益自2017年后显著提升，主要源于房企之间合作情况增加，投资收益规模提升明显。各线房企，一二三线房企投资收益占营收比例分别为2.5%、3.3%、6.4%，同比分别提升0.3个百分、持平、提升0.3个百分。

一季度，投资收益占营收比例有所回落。2020年一季度，板块投资收益占营收比例为2.1%，同比下降1.1个百分；一二三线房企投资收益占营收比例分别为1.2%、3.6%、4.5%，同比分别下降0.6个百分、下降1.6个百分、下降1.6个百分。

图表11: 中房地产板块房企资产减值损失

资料来源wind、民创研究院

图表12:中房地产板块各线房企营业收入走势

资料来源wind、民创研究院

2019年末，板块销售净利率为11.5%，同比下降1.0个百分，自2017年开始持续下降；板块毛利率下滑、三项费率及投资收益增速变化不大，推动板块净利率有所回落。一线、二线、三线房企销售净利率分别为12.5%、8.5%、11.5%，同比分别下降0.4个百分、下降2.9个百分、下降1.1个百分。各线城市中一线房企净利率保持最高。

一线房企在盈利能力上仍然有持续优异的表现，其中保利地产、招商蛇口、新城控股、华侨城A、金地集团净利率水平均高于15%。

一季度板块净利率下滑明显。2020年一季度，板块净利率8.2%，同比下滑4.7个百分；一二三线房企分别为8.5%、5.5%、13.3%，同比分别下滑1.8个百分、11个百分、6.5个百分。

图表13:一线房企2019年销售净利润情况

资料来源wind、民创研究院

四、房地产行业去杠杠化趋势加大

2019年末，房地产板块整体资产负债率79.0%，同比下降0.8个百分；其中，一、二线房企资产负债率仍然远高于三线房企，一、二、三线房企资产负债率分别为81.6%、77.7%、62.6%，同比分别下降1.5、下降0.3、提升2.2个百分。2019年末，板块剔除预收（合同负债）后的资产负债率为53.4%，同比下降1.0个百分；一、二、三线房企分别为51.0%、59.8%、50.1%，同比分别下降1.1、下降1.1、上升1.1个百分。

2020年一季度板块资产负债率79.1%，同比下降0.7个百分；其中一、二、三线房企资产负债率分别为81.7%、78.0%、62.4%，同比分别下降1.8、提升0.7、提升1.6个百分；剔除预收后的资产负债率为53.4%，同比下降0.2个百分；一、二、三线房企分别为50.7%、60.5%、49.8%，同比分别下降0.6、提升0.7、提升1.0个百分。从一线房企，资产负债率较高的一线房企包括中南建设（89%）、绿地控股（88%）、新城控股（87%）等。

图表14: 中房地产板块房企资产负债率

资料来源wind、民创研究院

图表15:一线房企2020年Q1资产负债率

资料来源wind、民创研究院

截至2019年末，房地产板块合同负债同比增长17.6%，同比下降16.8个百分；其中，一、二、三线房企分别增长17.7%、16.3%、23.3%，同比分别下降17.8、下降18.0、提升8.0个百分。在合同负债增速放缓的同时，三线房企表现较为靓眼，预收账款增速超过一线房企。我们认为，这主要和目前房企销售增速有关，中小房企销售规模基数较低，因此增速具备更强弹性。

从合同负债对营收的覆盖倍数，一线房企仍然具备明显优势。截至2019年末，房地产板块合同负债是当期营收的121%，同比下降2.9个百分；其中一二三线房企覆盖倍数分别为133%、97%、78%，横向比较，一线房企业绩确定性仍然更强。

自2015年以来，房地产板块所有企业经营活动产生的现金流量金额就一直长期为正，以一线房企的年度财务数据来，龙头企业的现金流量净额始终为正，2018年开始一线房企的现金流量净额基本全部为正，截止2019年末，一线房企中只有华夏幸福和华侨城的现金流量净额处于负值。

图表16:中房地产板块房企经营现金流量净额

资料来源wind、民创研究院

图表17: 中房地产板块房企一线房企现金流量净额（单位亿元）

资料来源wind、民创研究院

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作者周荣华 施展鸿

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