年报|快读|大悦城地产：营收同比减少30.3% 归母净利增长较快

　　中国网地产讯3月19日午间，大悦城地产(00207.HK)发布2018年业绩公告。2018年里，大悦城地产实现签约金额约88.831亿元，同比增加8.9%；实现签约面积23.15万平方米，同比减少4.54%；主要项目的合同平均售价约为44487.63元/平米，比2017年的87207元/平米下降较多，主要源于2017年时香港环球大厦11层写字楼的出售单价达到了336351元/平米，拉升了当年全年均价所致。

销售物业交付面积减少单价降低全年营收同比减少30.3%

　　2018年，大悦城地产的营业收入总额约为81.29亿元，较上年减少30.3%，大悦城方面表示这主要是因为销售物业交付面积减少及交付产品结构变化平均单价降低，致使物业销售收入下降。

　　具体业务来，投资物业租金及相关物业管理服务收入总额约为36.33亿元，占收入总额约44.7%，同比增长5.8%。其中大悦城购物中心租金收入录得26.03亿元，同比增长11.4%，主要为杭州大悦城2018年8月开业，录得租金收入4320万元，同时朝阳大悦城、西单大悦城、成都大悦城和经过改造后的中粮广场等运营情况持续良好，经营业绩较上年获得较大提升。目前已开业运营的大悦城项目增至12个。

　　物业开发收入及土地开发收入录得约35.76亿元，占收入总额约44.0%，同比下降49.9%。2018年大悦城地产的结算面积及结算单价分别为126814平方米和28141元，较2017年分别下降约14.2%和41.6%，主要为本期交付产品结构发生变化，其中上海静安大悦城交付产品包含车位，导致平均单价大幅下降。

　　酒店经营收入录得约7.33亿元，占收入总额约9.0%，同比下降23.6%，主要由于年内西单大悦城酒店进行经营改造，北京长安街W酒店被出售造成的收入同比下降。

　　管理输出项目收入总额约为7580万元，占收入总额约0.9%，同比增长62.2%。

　　其他服务收入总额约为1.12亿元，占收入总额约1.4%，同比增长35.9%。

归母净利同比增长82.4%毛利率提升23.11%

　　2018年，大悦城全年净利润约为31.13亿元，较上年增长20.9%；其中归母净利约为21.03亿元，较上年增长82.4%；剔除投资物业之税后公允价值收益及汇率变动影响，本公司拥有人本年应占核心净利润为15.67亿元，较上年增长86.8%。

　　全年大悦城地产整体毛利率约为55.4%，较2017年的45.0%上升10.4个百分，整体毛利率高于上年同期的因一方面由于投资物业提升运营效率毛利率提升2.6个百分，另一方面来自于物业开发因交付产品结构变化毛利率提升7.3个百分。

现金结存同比减少15.42%借贷易受汇率变动影响

　　截至2018年末，大悦城地产拥有总资产988.60亿元，同比增长14.46%；总负债为536.90亿元，同比增长22.31%；集团总权益约为451.71亿元，同比增加约为6.4%。资产负债率约为54.31%。

　　年报显示，大悦城地产的银行及其他计息借贷约为275.94亿元，同比上升27.3%。净负债占总权益的比率约为45.3%，同比上升17.1个百分。计息借贷构成为人民币约占60.3%，港币及美元约占39.7%，受汇率变动影响较大。

　　年末大悦城地产在手现金及银行结存为71.08亿元，同比2017年的84.04亿元减少了15.42%。

　　2018年大悦城的平均借贷成本4.39%，同比稍稍上升0.11个百分，但资金成本仍维持在业内较低水平。

业绩：

　　在持有型物业的运营上，大悦城地产算是行业内的一把好手，年内其实现西安大悦城、杭州大悦城、上海长风大悦城和昆明大悦城开业，开业运营项目增至12个，共录得租金收入26.03亿元，同比增长11.4%。这个增速与2017年11%的增速相比基本持平。但从单个项目的租金收益来，则有所降低，2017年时候，大悦城10个已开业项目录得的租金是23.36亿元，则平均每个项目租金收入2.34亿元，而2018年每个项目的平均租金约为2.17亿元。随着项目的逐渐成熟，预计2019年其单项目租金将能实现更明显的提高。

　　此外，在2018里，大悦城地产对酒店业务板块进行调整，出售了北京长安街W酒店，关闭西单大悦城酒店进行经营改造，也导致了其酒店经营收入的同比下降，这部分业务的收入在未来是否能回到之前水平，还有待观望。