进军柬埔寨“特色小镇”市场，金诚控股（01462）的棋盘是怎么下的

　　战略聚焦特色小镇，金诚控股(01462)将业务的触角伸向了东南亚。

　　2018年7月24日，金诚控股发布公告，称该公司分别与目标公司A及目标公司B订立不具法律约束力的谅解备忘录，分别将收购目标公司A及目标公司B的多数股权。实际上，金诚控股的目的是这两家目标公司在柬埔寨的两块土地特许权。

　　根据公告，目标公司A全资附属公司GADC在柬埔寨桔井省享有一块面积9800公顷农业用途的土地许权，而目标公司B的全资附属公司AWAD在柬埔寨桔井省享有一块面积10000公顷农业用途的土地特许权。公告称若收购落实，该公司可能会申请更改获准土地用途，预期将发展作生態旅游的特色小镇。

　　金诚控股无疑上了柬埔寨的这一块庞大的市场，抢先布局，该公司称将打造柬埔寨首个及唯一一个揉合生态旅游及赌场业务的小镇，建设商业大厦、住宅物业、酒店及赌场。若收购及建设落实，柬埔寨将是金诚控股特色小镇业务输出的第一个海外市场国家。

　　资本市场也很给力，金诚控股该公告发布次日，投资者就选择了投信任票，当日股价最高涨幅达13.15%，截至收盘股价仍涨7.04%。下面我们详细了解下金诚控股目前的业务发展状况、柬埔寨的投资环境以及该收购可能对该公司未来业绩影响。

一、清晰的业务发展脉络

　　了解到，金城控股名叫雅骏控股，2015年12月份，雅骏控股被金城资产管理公司收购，2016年4月份才更名为金城控股。2016年10月份，该公司收购杭州金仲兴投资管理有限公司作为资产投资业务的运行载体，注入资产管理业务，2017年开始战略定位特色小镇业务，宝明(香港)地产作为运行载体进行土地收购和物业开发。

　　因此，目前的金城控股保留了雅骏控股的城市楼宇服务业务，同时新注入了资产管理业务和物业投资及开发业务(特色小镇)。

　　以该公司2018年财年业绩来说，楼宇服务的合约收入6.3亿港元，目前仍是收入大头，收入占比84.3%，新业务投资及管理费收入1.17亿港元，收入占比15.6%，但同比增速高达48.7倍，投资物业及租金刚计入收入分录，收入53.9万港元。

　　实际上，如果明白金城控股的战略定位，就不难理解该公司的发展脉络，该公司未来业务聚焦于特色小镇，资产管理业务主要为特色小镇作融资服务，以公私合营+工业化+金融化的方式，优化更方面，包括政策方及资金方的资源及整合，开发特色小镇。而楼宇服务为该公司的旧业务，在特色小镇业务成长起来之前可以为其提供稳定的现金流。

　　截止2018年3月份，该公司管理及运营29只私募基金，目标资产规模约为230亿元，管理的资产规模为92亿元，2018年5月份，目标资产规模上升为255亿元，而管理资产的规模上升为100亿元。

　　其实，投资者关注的，并不仅仅是金城控股资产管理规模有多大，而且该公司2017年业务定位特色小镇以来，收购了多宗土地资源，包括位于湖南省、浙江省及江苏省的地块，而这些地块收购用途基本是用来开发特色小镇的，具体开发情况，进展如何，这是投资者最想知道的。

“特色小镇”开发情况

　　了解到，就该公司2017年以来收购的地块中，已经进行建设的有三块，分别是湖南岳阳市土地，江苏高邮市第一幅土地及江苏淮安市土地，预计2018年下半年开工的有两块，分别为浙江宁波市象山土地和第二幅江苏高邮市土地。

　　岳阳市土地于2018年第一季度开发，预期在2019年起至2020年分阶段完工，规划楼面面积为29万平方米，该项目获得当地政府各种支持。高邮市第一幅土地于2017年11月开发，在2019年起至2020年分阶段完工，规划楼面面积35万平方米，淮安市土地于2018年5月份开发，预期2020年起分阶段完成，规划楼面面积30万平方米。

　　也就是说最早2019年起，金城控股的物业开发项目将实现创收，包括酒店住宿收入、住房售卖收入、商场物业租金收入、厂房租金收入以及物业周边服务收入等多种创收形式。

　　另外，该公司在2018年1月份，收购江苏淮安盱眙物业项目，总楼面面积为4913平方米的七幢楼宇，目前该七幢楼宇均已出租，租期为3年，主要用于办公室和酒店功能。因此，我们也到，在该公司2018年财年上，投资物业租金板块实现了收入。预计下半年，将为该公司带来稳健的收入流。

　　值得注意的是，该公司的控股股东为金诚集团，而金诚集团在特色小镇上开发经验久远，目前以江、浙为核心，已在浙江、江苏、湖南、等十个省份布局。金城集团有可能从两个方面对金城控股进行特色小镇业务输入。

　　一是开发及管理经验输入，金城集团在特色小镇业务上开发经验丰富，可通过经验输出带动金城控股的特色小镇业务成长起来；二是通过旗下的特色小镇业务注入到上市公司体系内，这种方法简单暴力，且直接扩充上市公司收入规模。不过从金城控股最近公告，控股股东更多是以经验输入为主，目前并未到资产注入，当然未来不排除注入可能性。

二、柬埔寨市场以及投资可行性

　　上主要是讲了金城控股目前的业务分布以及特色小镇物业项目实施的情况，其实均是国内开展，而此次公告讲的是该公司将特色小镇业务模式输出到海外市场，柬埔寨市场。下面我们谈柬埔寨投资环境，与投资的可行性。

　　了解到，柬埔寨实行自由市场经济，所有行业都对外开放，鼓励外商投资，重视旅游业发展，2017年GDP增长率为6.81%，2011年以来GDP平均增长率达7%，增速位居东盟十国之首。

　　根据中国驻柬埔寨王国大使馆官网上的资料，柬埔寨投资法中，政府鼓励及重领域的投资包括创新高科技产业、基础设施及能源和旅游业等有九大类。而投资优惠包括公司税率仅为9%，自项目初次盈利年度起计算，免征公司税八年，免征部分利润全部公司税，以及红利和投资收益汇出，或境内分配均不予征税。

　　而且柬埔寨的劳动力非常充足，2017年人口为1600万人，30岁以下年龄人口占比超过了70%，2017年人均收入为1384美元/年，劳动力低廉。一方面是投资政策的吸引，另一方面是劳动力成本的吸引，导致越来越多的企业去柬埔寨开厂办公，这也导致了该国GDP的高增长。

　　金城控股收购的目标企业的土地位于桔井省，那么桔井省的情况如何呢？

多种创收方式带来良好业绩预期

　　了解到，桔井省位于柬埔寨东北部，主要发展农业和旅游业。近年来，桔井省大力促进旅游业发展，加快旅游景区建设，努力吸引更多国内外游客，旅游景包括桔井省三波县(柬古代真腊王朝的古都)以及三布山(称为金矿圣地，以及“金窝山”)，而且桔井省也是最大的湄公河河豚栖息地。

　　金城控股在桔井省的两块土地上建设特色小镇项目，一方面是符合该国以及该省的旅游业战略，同时增加就业人口，另一方面优惠政策也为该公司带来更多的利润收入，享受当地的人口红利。金城控股若建设商业大厦、厂房、住宅物业、酒店及赌场，收入来源可能以下三方面：

　　一、游客带来的收入，包括酒店住宿、餐饮、赌场服务等，2017年，柬埔寨游客达560万人，2013年为421万人，增长了33%。实际上，最吸引游客的还是赌场服务，就像澳门，旅游主要是为了享受，赌博的钱游客还是出的起，而这块业务却是暴利的。

　　二、商业及厂商物业租赁带来的收入，因为柬埔寨优惠的投资政策以劳动力优势，对外面企业投资建厂很有诱惑力，但是基础设施方面没人去做，平台搭建不起来，而金城控股做起来了，将吸引更多的大中小企业入驻。一方面，京城控股实现了租赁收入，另一方面，各企业也可享受柬埔寨带来的各种优惠。

　　三、物业周边服务收入，主要是基于生态旅游小镇的各种服务，包括物业维护、小区维护等各种服务费收入，同时也可以通过接入的企业、游客等数据进行资源共享服务，提供商业租赁企业作为数据参考等形式带来的收入。

　　所以，基于柬埔寨收入、人口、投资政策等因素，投资环境非常好，投资可行性非常高，金城控股可凭借资金优势，率先在该国复制及输出该公司特色小镇业务模式，实现先入优势。

　　值得一提的是，在2016年6月份，该公司就收购的位于柬埔寨的CLC Plc公司，该公司主要在柬埔寨为工厂工人提供小额贷款服务，2017年4月份完成收购。而此次收购相当于金城控股第二次进入柬埔寨市场，可见该公司前期就已经有了充分的市场调研。

　　综上来，金城控股的国内特色小镇业务相继稳健开展，最早在2019年实现收入，而海外的特色小镇项目正在筹划，不管是国内市场还是海外市场，该块收入潜力都是具有非常良好的预期。当然资产管理作为融资板块，通过管理费收入也为该公司带来一定的业绩贡献。