80%-90%中小房企面临淘汰？

“90%的中小房企会退出地产项目。到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。”仅今年便倒下459家房企，房地产的“高光时刻”还会回来吗？

本由无冕财经（wumiancaijing）创首发

作者：陈欣苗

编辑：程昱

设计：甄开心

编辑助理：苏欣然

11月的尾声，房地产江湖并不太平。

11月25日，银亿股份有限公司（000981.SZ，以下简称“ST银亿”）公告称，子公司宁波银亿房地产开发有限公司拟转让其下属全资子公司沈阳银亿房地产开发有限公司剩余50%股权予辽宁共享碧桂园置业有限公司，总交易对价约6.9469亿元。本次交易完成后，ST银亿将不再持有沈阳银亿房产股权。

10天前，ST银亿才发布公告称，股东熊基凯所持的7.12亿股股份（占公司总股本17.67%）被冻结，因未明，但“最近一年，公司控股股东银亿控股持续面临流动性危机”，且“已于2019年6月14日向宁波中院提交了重整申请”。截至目前，宁波中院尚未受理其重整申请。

几乎是同一时间，广东证监局一纸警示函显露出颐和地产集团有限公司（以下简称“颐和地产”）岌岌可危的资金链：截至5月31日，共有9笔到期债务违约，合计金额约18.54亿元；涉及8宗重大诉讼事项，合计涉案金额约21.45亿元。此外，颐和地产控股股东龙森投资（香港）有限公司所持有的100%股份已全部质押。

ST银亿、颐和地产苦苦挣扎之际，一些房企已在楼市寒冬中“身先士卒”。

人民法院公告网显示，截至11月28日，2019年房地产开放商的破产数量已高达459家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录；其中多为三四线城市的中小房企，也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企。

▲房地产开放商破产概况。图片源自人民法院公告网。

趋紧的融资监管和持续低温的销售市场下，房地产行业正进入“大洗牌”阶段。

业内人士指出，无论行业整体还是企业个体，都会面临增长的“天花板”，房地产市场格局将朝着“寡头化”趋势发展，中小房企将走向市场边缘，90%的中小房企会退出地产项目，哪怕一些比较知名的也难逃其命。

“90%的中小房企会退出地产项目”

以ST银亿为例。这家民营企业曾位列全国500强第215位，在2017年实现783亿元的销售收入，创利税40多亿元。2016年，为实现“房地产+高端制造”转型，ST银亿不惜将杠杆拉到极致，先后斥资120亿元完成三笔跨国交易（日本艾礼富、美国ARC集团和比利时邦奇）。

“有几家公司敢花15倍于标的公司当年净利润的价格进行收购？银亿敢！”协助银亿完成邦奇收购的春晖资本董事长汪大总曾如此评价。

奈何斥巨资转型之际，房地产市场调控加紧，加之资管新规出台和金融去杠杆叠加，自2018年12月首次爆发债券违约后，ST银亿深陷资金链危机。据披露，2019年年底前，ST银亿还需偿还短期借款及一年内到期的非流动负债等53.47亿元。与此同时，公司主体及相关债项评级不断下降，加之大股东及关联方逾22亿的资金占用，公司可谓压力重重。

债务危机进一步加剧ST银亿的经营困境。数据显示，2019年前三季度，ST银亿实现营业收入52.36亿元，同比减少17.69%；归母净利润为-6.57亿元，同比减少184.62%；扣非净利润-6.03亿元，同比跌幅达484.44%。

此外，由于销售回款较上年同期减少，ST银亿的经营活动现金流入同比下滑41.47%；经营活动现金流出也出现了37.57%的下滑，因是“本期支付材料款及工程款较上年同期减少”。

ST银亿公告披露，“虽竭力制定相关方案、通过多种途径化解债务风险，但仍不能彻底摆脱其流动性危机”，继今年6月14日主动向宁波中院申请破产重整后，10月9日，ST银亿债权人以其不能清偿到期债务并且明显缺乏清偿能力为由，向宁波中院申请对其进行重整。

资本市场很快给出反馈。走上破产重整之路的ST银亿，市值从巅峰时的400亿跌落至如今的55亿，缩水86.25%，风光不再，引来业内一片唏嘘。

▲ST银亿股价走势图。图片源自东方财富网。

分析人士指出，虽然企业破产因很多，但最普遍的病灶还是出在资金层面。就房地产行业来，一方面源头资金流入闸口被逐渐缩小，使本融资渠道就窄的中小房企倍加干渴；再加上市场销售回款又处于下坡周期，使自我调节能力相对较差的中小房企更加难以维系营生。此外，在土地等开发资源的竞争方面，中小房企也往往不敌头部房企。

虽未走上破产道路，但同样因债务违约引发关注的还有颐和地产。这家曾连续16年盘踞地产百强榜，在业内有着“亿元别墅成交记录保持者”之称的老牌粤系房企，也快兜不住了。

本专注做豪宅产品的颐和地产，近年来又大步进军旅游地产、养老地产等“吸血”能力极强的业务，而多分布于三四线的豪宅产品去化率低、回报周期长，资金回流能力弱。在当下楼市严调控的情况下，这无疑成为危机爆发的导火索。

▲颐和地产被开具警示函。图片源自中国证券监督管理委员会官网。

数据显示，截至2019年6月，颐和地产总负债高达135.7亿元，一年内到期的债务余额超10.6亿元，而当期其货币资金仅有2.92亿元，现金流已接近枯竭；营收和归母净利润也双双下滑，同比跌幅分别为93.33%和203.28%，经营情况不容乐观。

“持续降温的房地产市场是‘压死’上述经营状况不佳的房企的‘最后一根稻草’。”财经评论员严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）表示，伴随持续高压的房地产调控，市场的残酷正逐渐显现，中小房企面临的压力的确很大，机会也随之变小。

今年以来，已有多家房企出现债务违约，流动性危机显现。此前，国购投资、华业资本、三盛控股等企业均出现债务违约；近期上置集团、格力地产也出现流动性危机，前者因为拖欠项目收购、垫付款被二股东上置投资告上法庭，后者因未如约回购小股东的定增股份而被冻结大股东股份。这些房企的销售规模不足百亿，行业排名均在100名开外。

破产的459家中，也多为中小房企。在业内人士来，这背后的号十分明显，那就是房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走向终结，房地产的“高光时刻”不再出现。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷更是直言：90%的中小房企会退出地产项目，到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。

20%开发商，20%城市，20%楼盘？

洗牌在榜单中表现得十分明显。据中国指数研究院发布的《2019中国房地产百强企业研究报告》显示，2018年百强房企销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米,同比增长33.2%和32.0%。但对比2016年前的百强房企名单，仅有18家房企仍在今年的百强名单里，包括万科、恒大、碧桂园等，而北京天鸿集团、上海中星集团等房企已消失在榜单中。

此外，克而瑞数据显示，2019年上半年，TOP100各梯队房企之间规模分化持续，行业竞争加剧：TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.8个百分，龙头房企继续保持稳健高质量发展；TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。

▲2019年上半年房企集中度排名。图片源自克而瑞。

11月6日，融创中国董事长孙宏斌也发表观指出，“这个行业的头部公司，前五名市场占有率大概是18%，我估计在未来五年里面，这个行业的前五名能占到30%。”

销售规模的集中之外，华泰证券的一份研报指出，房地产企业在销售、融资、拿地中，集中度都在提升。据安证券的数据，TOP10、TOP10-20、TOP20-50综合融资成本中位为6.23%、6.48%、6.87%，相比2018年分别上升12BP、68BP、96BP。

具体到融资中，大型房企的融资规模更大，利率也更低。比如，7月，中海地产发行的5.5年期20亿元港币固息债券，票息低至2.90%，创下同业境外债券发行最低成本记录；同月，泰禾集团在新加坡挂牌发行的4亿美元债券，票息则高达15%。同为境外发债，利率相差5倍。

业内人士指出，房地产行业的洗牌局开始，实际上也是行业周期发展的一个必然结果，未来缺乏资金、土地等规模优势的房企，将逐渐淘汰出去，或者被更多头部的房地产企业吸纳并入，可以预见，房地产行业的马太效应会越来越强。

经济学家马光远亦表示，中国房地产将重回三个“20%”：未来市场只有20%的开发商能活下来，80%会死掉，中国的开发商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的楼盘。

资金、土地、销售等领域都处于劣势的中小地产商，无疑是这场行业洗牌中最先感受到寒意的主体。

今年以来，包括华侨城、阳光100中国、上置集团、粤泰股份、泰禾集团等地产商均选择 “断臂求生”，进而实现资金回流。其中，今年以来处于资金链漩涡中的泰禾集团已先后转让19个项目股权，回笼资金超百亿。

项目抛售之外，试图通过多元化转型谋取更多生机的中小房企也多难如愿。克尔瑞研究中心的数据显示，包括新光集团、华业资本等部分中小房企破产因之一便是“激进多元化”。

58安居客房产研究院首席分析师张波就曾表示，银亿事件可以有很多种解释，有一个重要因是多元化不成功，但在房地产去产能化的大背景下，大量中小型房企专注房地产或许是“等死”，但多元化或许是“找死”。

“中小型房企无法避免被时代淘汰，这是一个市场趋势。以传统住宅开发为主要经营领域的中小型房企中，80%-90%都将被淘汰。”张宏伟同策咨询研究中心总监张宏伟认为，目前房地产行业集中度仍在不断提升，中小型房企难以和大型房企匹敌。

但张波也指出，房地产行业经“大浪淘沙”洗礼后会更精彩，未来房地产开发行业将不再以规模为第一要素，从“规模化”向“品质化”过渡或是房地产开发行业下个十年最大趋势。”

“这期间，中小房企也并非一机会都没有，关键在于对2020年以后的土地市场规律的分析和把握，并找准自身的市场定位。”严跃进表示，中小企业如果定价科学、拿地准确的话，还是有打翻身战的可能。

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