600223 鲁商发展

一、公司介绍

鲁商健康产业发展股份有限公司是山东省商业集团有限公司控股的一家上市公司，【鲁商发展(600223)、股吧】将坚持“健康生活服务商”定位，聚焦“健康城市建设生态链、生物医药产品链、健康管理服务链”三大业务链条，为客户创造“健康生活全覆盖、健康品质全提升、健康体验全优化”的品牌服务，致力于成长为科工贸一体、产学研结合的综合型健康生活服务集团。

二、投资亮

1、收购焦生物，其建设产能投产后将显著增厚业绩。2019 年 12 月 19 日，公司公以现金方式对价 2.58 亿元收购焦生物 60.11%股权，成为其控股股东。焦生 物是一家专业生产透明质酸的企业，其产品主要应用于化妆品行业、营养保健品行 业。该公司化妆级、食品级透明质酸此前产能 120 吨/年，60%左右出口，其投资 新建的一条化妆品级透明质酸生产线（产能 300 吨/年）已于 2019 年 11 月建成 并开始试生产。根据济宁市政府官网，焦生物投资 5.1 亿建设 520 吨医药级透明 质酸，其中第一期 260 吨建设周期为 2019 年 7 月至 2020 年 6 月，目前一期 1 号 生产车间已投产，滴眼液级车间正在试生产。则 2020 年公司新增 300 吨化妆品级、 260 吨医药级透明质酸产能（预计至少 20 年下半年可以完全投产），我们测算焦 生物 2020 年收入和净利润分别在 4 亿、1 亿以上，显著增厚上市公司业绩。更 为长期地，焦生物形成丰富产品线420 吨化妆品级、520 吨医药级透明质酸， 透明质酸钠医用级冷敷贴 1 亿贴/年、液体敷料 2000 万支/年，滴眼液级透明质酸 钠 20 吨/年等，公司规划将形成 18 亿、纳税 3 亿的大型企业。我们认为，鲁商发 展收购焦生物后，将自有的资金和技术优势结合焦生物的生产优势，有望在玻 尿酸领域成为从料到产品的全产业链龙头企业。

2、福瑞达技术先进、产品丰富，将形成药械、医美领域多品牌一体化健康产业集团。 福瑞达是鲁商发展 2018 年 12 月以自有的三个房产公司及现金对价 9.27 亿元从控 股股东山东省商业集团有限公司处获得其 100%股权。福瑞达医药集团依托山东省 药学科学院和山东省医药工业设计院两家省级科研院所，团队及个人多次获得国家 科技进步二等奖和山东省科学技术奖，技术在国内外领先，其控股和参股公司在滴 眼液、玻璃酸钠、保健品、药品、面膜等领域拥有“润舒”、“润洁”、“施沛特”、 “明仁”、“颐莲”、“悦己”“瑷尔博士”等多个知名品牌，形成了药械、化妆 品多品牌一体化健康产业集团。公司承诺 2018-2020 年扣非后归母净利润增速不 低于 2537 万元、5556 万元、8493 万元，实际上公司 2018 年、2019 年 Q1-Q3 分别实现净利润 3700 万元、5500 万元，均大幅超出业绩承诺。我们认为，公司在 焦生物的料供给下，净利润有望进一步提升，未来数年维持较高增长。

3、地产、物业等传统业务相较于净资产其价值有重估空间。公司传统业务为房地产开 发和物业管理，省内以济南、青岛为核心，重布局烟台、临沂、济宁、菏泽等城 市，省外已布局至北京、重庆、黑龙江等省市。截止 2019 年 9 月 30 日，将福瑞 达除去后公司传统业务的净资产约为 30.1 亿元，我们认为传统业务相对于净资产 存在重估空间，主要内容有存货和固定资产两项存货主要为商业房地产，根据 2019 年中报披露存货中含 295.4 亿的开发成本，现时的商业房地产价值主要受市 场供求关系左右，与开发成本关联性较弱；固定资产中建筑物有 7.27 亿，亦是同 理。2018 年 12 月，公司将自由的三个地产和物业公司的股权置换福瑞达股权，三 家公司净资产为 2.4 亿，其公允价值合计 8.2 亿，重估增值率高达 242%。

4、鲁商发展(600223)晚间公告称，公司下属公司烟台鲁茂置业有限公司通过烟台市土地市场网上交易系统，竞得宗地编号为烟J〔2020〕L001号三滩1号B地块国有建设用地使用权，成交总价款为16.82亿元。

　　公告显示，该块位于烟台市莱山区，东至观海路，西北至逛荡河，南至双河东路及学院西路。土地出让面积16.54万平方米，土地用地性质为住宅、商服、公共管理与公共服务，土地出让年限为住宅70年，商服40年、公共管理与公共服务50年。

5、鲁商发展1月3日晚间发布2019年年度业绩预增公告称，预计2019年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比，增加额在1.297亿元到1.945亿元之间，同比增加幅度在80%到120%之间。

　　盘面上，自去年9月底至今，鲁商发展股价从3.3元附近上涨至今日盘中最高的10.2元，涨幅接近300%。

　　公告称，公司本期的业绩增加主要来自于房地产业务板块，包括以下两个方面因一是公司房地产板块本期交房结算收入相比同期有所增加，增幅在15%左右，主要系济宁运河公馆项目、哈尔滨松江新城项目、青岛蓝岸新城项目、青岛泰晤士小镇项目、泰安鲁商国际社区项目等集中交付影响，收入增加相应的利润也有所增加。

　　二是公司参股公司临沂锦琴房地产开发有限公司所开发临沂樾府项目，本期首次集中交付，交付面积约7万平方米，根据初步测算，公司按股权比例享有投资收益约9000万元，去年同期投资收益-450万元。

　　同时， 鲁商发展今日还发布风险提示公告称，公司业绩增幅较大，主要是相比前年同期房地产结算增加影响所致，后续业绩的持续增长存在较大不确定性。

三、总结

我们预测公司 2019 年至 2021 年归母净利润分别为 2.48、3.70 和 4.68 亿元，同比增长 53.3%、48.9%、26.4%，每股收益分别为 0.25、0.37 和 0.47 元，对应 2019 至 2021 年 PE 分别为 28.0 倍、18.8 倍和 14.9 倍，鉴于公司收购焦 和福瑞达后新增业务带来的业绩弹性，我们给予公司买入-A 建议。