房企负债创新高 降低负债率成为房企关键字

　　【导语】在规模增长中控制好负债率，是企业需要掌握的财务平衡术。

　　但凡想快速扩张规模的开发商，几乎都走在高负债的路上。

　　据香港媒体称，雅居乐近期正在市场上筹集一笔等值60亿港元的银团贷款。为了吸引银行参贷，雅居乐将最高综合收益提高至520个基点。这是雅居乐为离岸银团贷款所提供的最丰厚的定价，同时也是自2013年来地产商支付利息最高的一笔贷款。

　　对资金的“渴求”，雅居乐并不是个案。在政策调控不断从严的环境下，上市房企现金流开始显压，负债高企。有相关报道称，2018年1到4月份，全国有16只债券出现违约，密集程度令人瞠目。

负债创新高

　　负债总额6.8万亿元，资产负债率79.42%，房企负债13年后迎来新高点。

　　Wind数据显示，截至2018年一季度末，房企上市公司整体负债率小幅上升，达到79.42%，较2017年的79.08%呈上涨态势。

　　其中，资产负债率超过80%的A股上市房企近40家，超过85%的房企近20家，包括鲁商置业、中交地产、绿地控股、阳光城、泰禾集团和新城控股等。

　　此外，万科A、荣盛发展、首开股份、华夏幸福、华发股份等近40家房企的资产负债率也超过了80%。另有不少于50家房企的资产负债率超过70%。

　　一个有意思的现象是，在上述负债高企的房企当中，大部分房企不约而同的提出了规模诉求。可以说，对规模的追求是房企负债高企的一个重要原因。

　　譬如雅居乐。今年3月21日，雅居乐在香港举行2017年全年业绩发布会，正式提出千亿目标。将2018年销售目标定为1100亿。

　　此外，阳光城也表示2018年要跨入千亿房企阵营。“今年肯定要跨千亿，只是跨多少的问题”阳光城执行董事长朱荣斌在业绩会上如是说。同样要在今年进军千亿元俱乐部的还有富力地产、融信中国等。公开资料显示，富力地产提出了不低于1300亿元的销售目标，而融信则提出2018年销售规模从502亿增加至1200亿。

　　除了以销售额数字定义地产江湖地位之外，有部分房企则明确表明未来要冲进行业top10。

　　譬如新城。营收刚过400亿的新城在2017年业绩发布会上表示第一个5年目标进入top10，争取进入Top5。与新城大同小异，旭辉早在2017年半年报会上就提出力争在2020年之前进入行业TOP8。

　　先有面粉才有面包，房企对规模的追求延伸至土地市场上。中原地产研究中心发布的统计数据显示，4月份，全国50大城市土地收入2842.2亿元，同比上涨83.4%。1月至4月，50城市土地出让金合计达到11882亿元，与2017年同期(7984亿元)相比，增幅达到48.8%。

　　此外，行业并购频频也是追求规模扩张的另一种手段，不过这也是房企债务持续走高的一大原因。据中国经营报报道，2017年，房地产行业并购案宗数为315宗，涉及金额为3291.28亿元，同比微降18.91%；截至2018年1月31日，房地产行业并购案宗数为23宗，涉资495.53亿元。

降负债成关键词

　　规模增长和负债本身就是一对矛盾体，如何在规模增长中控制好负债率，是企业需要掌握的财务平衡术。

　　2018年，无论是恒大地产、碧桂园、融创等第一梯队成员还是融信、阳光城等中小型房企，都将“降负债”作为一个重要的财务目标。

　　5月14日，在雅居乐股东周年大会上，雅居乐主席兼总裁陈卓林表示，未来会把控利息支出和负债率，回归60%左右的稳健负债水平，增加盈利空间。

　　无独有偶，恒大也将发力高质量增长，步入“规模+效益”发展阶段，其中降低负债率成为企业未来经营重点，而融创中国董事长孙宏斌则表示，今年的目标就是控制风险降杠杆。

　　此外，靠不断举债扩张的融信也计划今年底将净负债率降至100%以下，2019年年底控制在65%左右。

　　在阳光城2017年业绩会上，阳光城执行副总裁吴建斌也表示将通过一系列手段来优化负债高、利润低优化财务指标。

　　降负债似乎已是刻不容缓，而如何降似乎成了一道难题。重压之下，房企纷纷抛出加码高周转的解题思路。

　　今年4月份，碧桂园为提高周转速度，一周内连发3份内部文件，要求提高加大项目周转速度、报建速度和供货速度。随后1个月内，定下2000亿元销售目标的闽系房企泰禾集团也发布最新动态，其华东公司为冲刺上半年指标，已要求总监及以上级别管理人员从5月4日到6月30日取消所有休假。

　　再者，中海地产重庆公司在5月份倡议全体员工放弃即日至6月30日的所有休假(周末及节假日)，加班加点推进各项业务工作。

　　围绕高周转，各家房企也是各显神通，比如碧桂园的“567”，即拿地后5个月开盘销售、6个月现金回笼，7个月达到资金收支平衡。除碧桂园之外，还有福晟集团的“3691”模式，万科的“5986”模式等。

　　值得一提的是，易居研究院研究总监严跃曾对媒体表示，高周转的模式要防范单纯的规模至上的思路，如果盲目定指标、压缩工期，那么此类战略扩张模式也是有问题的，往往是欲速而不达。

　　除了高周转外，多渠道融资找钱也是房企当下热衷的方式。以阳光城为例。阳光城积极尝试并购基金、资产证券化等多种创新融资工具，利用多元化的融资渠道优化了债务结构。

　　另据网易房产报道，2017年，阳光城引进了一些权益性工具，通过长期权益性的债务，用长期的钱支持高周转项目，优化债务结构。当然，不可忽视的是，阳光城也表示要回归到业绩本源，通过高周转快速实现利润转化。

　　除了类似阳光城的创新融资之外，也有雅居乐之类的房企瞄准海外融资。早在2017年，雅居乐集团已经开始通过境内境外多渠道融资方式来优化债务结构。

　　中原地产研究中心统计数据显示，今年前4个月，房地产企业海外资本市场融资达到了233.2亿美元，同比去年1月至4月的112.35亿美元上涨幅度达到了107%，4月单月海外发债金额达到了88亿美元。