【华创地产？袁豪团队】周报评（国庆前一周）：楼市金九成色虽不足，但龙头销售仍旧靓丽

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袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

投资要

上周（18/9/22-9/28）主流49城一手房周成交519万平米，环比-13%；其中，一二线环比-15%、三四线环比-8%；9月截至上周月成交同比-5%，较8月下降11pct，其中一二线同比+8%、三四线同比-28%，分别较8月下降13pct和下降9pct，显示出楼市金九成色略显不足，其中一二线城市仍好于三四线，但50家主流房企9月销售额同比+35%，弱市下龙头销售表现仍旧靓丽，推动行业集中度进一步上行。上周15个重城市二手房合计周成交87万平米，环比-32%，9月截至上周月成交同比-8%，较8月下降13pct。库存方面，上周16个重城市推盘环比-14%，周成交/推盘比0.53倍，9月推盘较多及市场观望情绪渐起导致9月月成交/推盘比降至为0.71倍。16城可售面积为7,355万平米，环比上升2.1%；3个月移动平均去化月数为8.7个月，环比上升0.4个月，行业依然处于低库存阶段、并逐步进入加库存阶段。政策新闻方面，广东清远发取消关于“备案价格允许在适当区间上浮和房价备案后申请提高备案价格”相关规定，表明当地限价进一步趋严。厦门市升级人才新政，放宽落户条件，本科和专科均可落户，显示当地政府调控政策边际改善对冲近期市场走弱趋势。北京市东城区西城区禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目、大型公建项目, 全市禁止新设立房地产租赁经营中的集中办公区，这将利好北京存量资源丰富的房企。公司方面，华夏幸福与中国平安建立全面战略合作伙伴关系而订立框架性协议。【金地集团(600383)、股吧】股东安邦财险将公司2.65亿股转让至安邦人寿，现安邦人寿持有公司9.22亿股股份，占总股本的20.43%。中期来，我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度->拿地集中度->销售集中度，将推动头部房企销售大增；短期来，近期成交市场有所走弱，政策更严已无必要、甚至稳市场或更为关键，同时土地市场正在加速降温，流拍率和溢价率将进一步恶化，预计地方政府的财政压力将大幅加剧，紧随其后投资也将逐步开始走弱，目前板块低估值背景下继续多地产龙头相对和绝对价值，并维持板块推荐评级，维持推荐：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

1  房地产行业数据

上周49个重城市新房合计成交519万平米，环比下降12.7%；9月截止上周一手房合计成交2,245万平米，较8月同期环比下降7.5%，较去年9月同期同比下降4.6%，其中当月成交同比较8月下降11.1pct。其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：-17.9%、-13.1%、-16.9%、+10.0%，当月月成交同比分别为：+30.3%、+2.0%、-35.5%、-8.0%。16城可售面积为7,355万平米，环比上升2.1%；3个月移动平均去化月数为8.7个月，环比上升0.4个月。

2  主要政策新闻

广东清远市发布关于进一步完善房地产市场监管有关工作的通知，取消关于“备案价格允许在适当区间上浮和房价备案后申请提高备案价格”的相关规定。厦门市人民政府放宽落户条件。北京市政府公布《北京市新增产业的禁止和限制目录》（2018年版），东城区西城区禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目,禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目, 全市范围内禁止新设立房地产租赁经营中的集中办公区。中央国家机关住房资金管理中心公积金贷款政策暂无调整。

3  公司动态跟踪

华夏幸福与中国平安建立全面战略合作伙伴关系而订立的框架性协议。金地集团的股东安邦财险将公司2.65亿股转让至安邦人寿，占公司总股本的5.87%，现安邦人寿持有公司9.22亿股股份，占公司总股本的20.43%。新城控股公司债券“15新城01”的回售有效申报数量为190.42万手，回售金额为人民币19.04亿元。【中南建设(000961)、股吧】拟受让公司部分房地产开发项目公司股权给中南控股，关联交易金额约10.91亿元,占公司2017年股东权益的77.65%。

4  板块行情回顾

上周SW房地产指数下跌3.80%，沪深300指数上涨0.83%，相对收益为-4.63%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第28位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为京粮控股、运盛实业、中珠控股、长春经开、【中房股份(600890)、股吧】。

5 风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

正    

一、行业数据

（一）新房成交量：上周49城周成交环比-13%，月成交同比-5%，一二线同比+8%、三四线同比-28%

1、成交周环比：上周49城周成交环比下降13%，一二线环比下降15%、三四线环比下降8%

上周(9.22-9.28)49个重城市新房合计成交518.7万平米，环比下降12.7%，较17年周均成交761.3万平米下降31.9%，较本年周均成交565.7万平米下降8.3%。

其中一二线城市合计成交373.6万平米，环比下降14.5%，较17年周均成交523.3万平米下降28.6%，较本年周均成交363.9万平米上升2.7%。三四线城市合计成交145.1万平米，环比下降7.5%，较17年周均成交238万平米下降39%，较本年周均成交201.8万平米下降28.1%。

按照更细分城市能级来，

上周(9.22-9.28)4个一线城市新房合计成交107万平米，环比下降17.9%，较17年周均成交139.3万平米下降23.2%，较本年周均成交77.6万平米上升37.9%。

上周(9.22-9.28)17个二线城市新房合计成交266.6万平米，环比下降13.1%，较17年周均成交384.1万平米下降30.6%，较本年周均成交286.3万平米下降6.9%。

上周(9.22-9.28)19个三线城市新房合计成交85万平米，环比下降16.9%，较17年周均成交175.8万平米下降51.6%，较本年周均成交135.1万平米下降37%。

上周(9.22-9.28)9个四线城市新房合计成交60.1万平米，环比上升10%，较17年周均成交62.2万平米下降3.4%，较本年周均成交66.8万平米下降10%。

成交月同比：9月49城月成交同比下降5%，一二线同比上升8%、三四线同比下降28%

9月(9.1-9.28)49个重城市截止上周一手房合计成交2,244.8万平米，较8月同期环比下降7.5%，较去年9月同期同比下降4.6%。其中当月成交同比较8月下降11.1pct；年初累计至今成交2.2亿平米，同比下降6.8%。

其中一二线城市合计成交1,650.3万平米，较8月同期环比下降4.5%，较去年9月同期同比上升7.7%，其中当月成交同比较8月下降13pct；年初累计至今成交14036.7万平米，同比下降5.1%。三四线城市合计成交594.5万平米，较8月同期环比下降15.1%，较去年9月同期同比下降27.5%，其中当月成交同比较8月下降9.1pct；年初累计至今成交7784.4万平米，同比下降9.8%。

按照更细分城市能级来，

9月(9.1-9.28)4个一线城市截止上周一手房合计成交403.1万平米，环比8月上升17%，较去年9月同比上升30.3%，其中当月成交同比较8月下降4.4pct；年初累计至今成交2992.5万平米，同比下降8.2%。

9月(9.1-9.28)17个二线城市截止上周一手房合计成交1,247.3万平米，环比8月下降9.8%，较去年9月同比上升2%，其中当月成交同比较8月下降15.6pct；年初累计至今成交11044.1万平米，同比下降4.2%。

9月(9.1-9.28)19个三线城市截止上周一手房合计成交375.5万平米，环比8月下降10.1%，较去年9月同比下降35.5%，其中当月成交同比较8月下降3.6pct；年初累计至今成交5209.1万平米，同比下降17.8%。

9月(9.1-9.28)9个四线城市截止上周一手房合计成交219.1万平米，环比8月下降22.4%，较去年9月同比下降8%，其中当月成交同比较8月下降23.5pct；年初累计至今成交2575.3万平米，同比上升12.5%。

（二）二手房成交量:上周15城周成交环比-32%，9月月成交同比-8%、较上月下降13pct

上周(9.22-9.28)15个重城市二手房房合计成交87万平米，环比下降31.7%；9月截至上周累计成交476.5万平米，较8月同期环比下降14.8%，较去年9月同期同比下降8.3%，其中当月成交同比较8月下降13.2pct；年初累计至今成交5340.9万平米，同比下降13.2%。

按照更细分城市能级来，

上周(9.22-9.28)2个一线城市二手房房合计成交21万平米，环比下降58.6%；9月截至上周累计成交170.6万平米，较8月同期环比下降3.9%，较去年9月同期同比上升33.5%，其中当月成交同比较8月下降12pct；年初累计至今成交1625.8万平米，同比上升3.8%。

上周(9.22-9.28)8个二线城市二手房房合计成交58.2万平米，环比下降12.8%；9月截至上周累计成交267万平米，较8月同期环比下降21.5%，较去年9月同期同比下降19.1%，其中当月成交同比较8月下降14.5pct；年初累计至今成交3121.3万平米，同比下降19.3%。

   上周(9.22-9.28)5个三四线城市二手房房合计成交7.8万平米，环比下降21.6%；9月截至上周累计成交38.9万平米，较8月同期环比下降7.2%，较去年9月同期同比下降36.8%，其中当月成交同比较8月下降10.9pct；年初累计至今成交593.8万平米，同比下降17.5%。

（三）新房库存：城上周可售面积环比上升，去化月数一二三线上升

上周末（2018/9/28）16个重城市合计住宅可售面积为7354.6万平米，环比上升2.1%。其中，一线城市合计可售面积为2351.1万平米，环比下降0.1%。北上广深可售面积环比变化分别为-0.4%、+0.2%、-1.7%、+6.2%。二线城市合计可售面积为3846.8万平米，环比上升3.7%。三线城市合计可售面积为1156.7万平米，环比上升1.5%。

上周末（2018/9/28）16个重城市住宅3个月移动平均去化月数为8.7个月，环比上升0.4个月。其中，一线城市3个月移动平均去化月数为8个月，环比上升0.2个月。北上广深去化月数分别为15.2个月、4.5个月、9.5个月、7.6个月。二线重城市3个月移动平均去化月数为8.2个月，环比上升0.5个月。三线重城市3个月移动平均去化月数为13.7个月，环比上升0.7个月。

二、行业政策和新闻跟踪

限价：广东清远市发布关于进一步完善房地产市场监管有关工作的通知，取消关于“备案价格允许在适当区间上浮和房价备案后申请提高备案价格”的相关规定。

人才新政：厦门市人民政府放宽落户条件，自10月1日起，外来务工人员持有厦门市居住证（暂住证）连续满5周年、在厦门市办理就业登记手续并参加社会养老保险连续满5周年且在厦门拥有《厦门市土地房屋权证》（房屋用途为住宅，所有权份额所占比例不得低于51％）的房产，可将户口迁入。

粤港澳：粤港澳大湾区首个中俄合作金融项目落户广州，项目总投资50亿元，其中建设投资25亿元，将成为融通中亚、西亚、欧洲和俄罗斯、蒙古等国家和地区的世界一流国际金融中心。

市场：北京市住房城乡建设委制定了《北京市房地产开发企业落实安全责任专项检方案》。香港金管局发表最新《货币与金融稳定情况半年度报告》。北京市住建委对公租房转租行为再次严肃处理。西安楼市价格过高无人登记购买。上海易居研究院日前发布的数据显示楼市“金九”成色不足。香港差饷物业估价署公布，私人住宅售价指数报连升28个月后首次出现下跌。北京加快了土地出让节奏。

其他：其它：北京市政府公布《北京市新增产业的禁止和限制目录》（2018年版），东城区西城区禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目,禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目, 全市范围内禁止新设立房地产租赁经营中的集中办公区。MSCI中国A股大盘股纳入因子从5%提升至20%。中央国家机关住房资金管理中心公积金贷款政策暂无调整。

三、重公司公告

华夏幸福：中标“安徽省巢湖市中埠体育小镇PPP项目”；与中国平安保险股份有限公司建立全面战略合作伙伴关系而订立的框架性协议；其子公司九通投资拟受让金谷国际信托持有的武陟鼎兴49%股权，股权受让价款为10.12亿元；公司取得“贵州省贵阳市修县产业新城PPP项目”的成交社会资本。

金地集团：股东安邦财险将公司2.65亿股转让至安邦人寿，占公司总股本的5.87%，现安邦人寿持有本公司9.22亿股股份，占本公司总股本的20.43%。

新城控股：公司债券“15新城01”的回售有效申报数量为190.42万手，回售金额为人民币19.04亿元。

中南建设：拟受让公司部分房地产开发项目公司股权给中南控股，关联交易金额约10.91亿元,占公司2017年股东权益的77.65%；公司提前归还暂时补充流动资金中的966.63万元至公司募集资金专用账户，截止9月25日，公司累计已归还6107.96万元资金至公司募集资金专用账户，募集资金补充流动资金余额为14.63亿元。

四、板块行情回顾

板块表现方面，SW房地产指数下跌3.8%，沪深300指数上涨0.83%，相对收益为-4.63%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第28位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：京粮控股、运盛实业、中珠控股、长春经开、中房股份，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为华业资本、新城控股、大名城、中南建设、保利地产。

五、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧

关键词：华创地产小组重报告系列

《2017年房地产投资策略： 周期淡化，资产为王》（16/12/07）

《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）

《对三四线城市成交持续性的分析： 当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）

《对三四线城市成交持续性的分析2： 棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）

《北京等楼市政策评：淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）

《国家设立雄安新区评： 雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）

《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）

《三年棚改新规划评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）

《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）

《对房地产行业集中度的分析： 规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）

《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）

《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）

《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）

《房地产行业2017年中报分析：业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升（推荐）》（17/09/03）

《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）

《长效机制猜想：实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续多龙头）》（17/11/13）

《2018-20年房地产行业展望：供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）

《风鹏正举系列之新城控股深度-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23）

《风鹏正举系列之万科A：三十载行业领跑，九万里鲲鹏展翅（强烈推荐）》（18/04/04）

《房地产政策研究专题：人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量客观》（18/05/10）

《房地产2018中期策略：行至水尽处，坐云起时》（18/05/23）

《非标专题：非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（2018/06/13）

《风鹏正举系列之保利地产深度：积极变革启征程，鹰长空薄云天（强烈推荐）》（18/07/05）

《风鹏正举系列之中南建设深度：中流楫，南山可移（强烈推荐）》（18/07/23）

《风鹏正举系列之融创中国深度：融汇九州挥洒宏图，创业四海鸿鹄志展（强烈推荐）》（18/08/09）

华创地产研究团队

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袁   豪     房地产行业  首席分析师

    复旦大学理学硕士

    曾任职于戴德梁行、中银国际

    2016年加入华创证券研究所

鲁星泽     房地产行业  研究员

    慕尼黑工业大学工学硕士

    2015年加入华创证券研究所

曹   曼     房地产行业  研究员

    同济大学管理学硕士

    曾任职于上海地产集团

    2017年加入华创证券研究所

邓   力     房地产行业  研究员

    哥伦比亚大学理学硕士。

    2018年加入华创证券研究所。

    袁    豪  首席分析师

        13918096573

        鲁星泽   研究员

        18390086688

        曹    曼   研究员

        13816593032

        邓   力    研究员

        19928735949

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