香江控股回复上交所问询：负债已较去年末大幅降低

　　观地产网讯：6月3日，深圳【香江控股(600162)、股吧】股份有限公司公告回复了上交所关于2018年年报的问询函。

　　问询函中，上交所就上市公司以25.02亿元收购控股股东南方香江的天津三项目，收购溢价率达6202.44%，并设置4年交易业绩承诺，要求香江控股回复项目的业绩表现等情况。

　　香江控股表示，为实现业绩承诺，天津项目自2018年以来进行了一系列积极的举措。截至2019年5月25日，天津项目库存累计去化率42%(以签署认购合同为准)。其中，2019年1月1日-5月25日实现新增销售8.59万平方米，销售状况不断改善。目前天津项目可售面积17.67万平方米。

　　香江控股同时提示，天津三公司由于受市场竞争、房地产行业政策及宏观经济的影响，存在业绩承诺可能无法实现的风险。

　　另外，上交所要求上市公司结合同一控制下合并的58家子公司的经营业绩、定价依据和历史收购价格，说明关联交易的公允性和必要性，是否存在抵押、债务等其他协议安排，是否存在向控股股东输送利益的情况。

　　公告显示，通过资产置换上市公司支付的对价合计为7.1亿元，其中现金支付仅为6638.19万元，其余皆为置入资产的净资产评估价作价。通过以上资产置换，上市公司目前持有商铺面积合计约20.26万平米，可供开发土地计容建筑面积约23.52万平米，收购后累计实现净利润为约3.64亿元。

　　商业类资产并购支付对价合计共46.15亿元，其中支付现金约10.66亿元，其他对价均以发行股份支付(交易对价的股份控股股东至今未减持)。

　　商业类资产并购到上市公司后，收购主体均完成了当时业绩承诺，累计产生的净利润约11.2亿元。

　　同时，公司通过关联交易收购控股股东地产类资产合计支付对价419,965.28万元，其中通过现金收购方式支付274,067.14万元，其他为通过发行股份方式购买。通过收购，获得了已开发未售建筑面积约50万平米，未开发土地计容建筑面积约403万平米。收购后累计实现净利润约27亿元，并且目前持有已开发未售面积合计约104.97万平米、未开发土地计容建筑面积合计约203.63万平米。

　　财务数据方面，上交所称，公司报告期末短期借款和一年内到期的非流动负债余额合计42.43亿元；而货币资金余额仅26.24亿元，且其中2.62亿元处于受限状态，公司资金压力相对较大。

　　对此，香江控股表示，截至2019年4月30日，公司已归还借款18.84亿元，公司借款余额约为63.81亿元(含公司债)，其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计约23.98亿元(含7亿元“13香江债”)，比2018年底的数据已大幅降低，4月30日公司资金余额约30亿元，下半年将利用存量资金和销售回款归还银行借款。

　　此外，香江控股2018年新增合计29.35亿元的长期借款和应付债券，当期利息费用为3.39亿元，占年度归母净利润的66.60%，且公司2018年度资产负债率提升15个百分至75%。

　　回复中，香江控股称，截至2019年4月30日，公司已归还金融机构借款18.84亿元，较2018年底已大幅下降，公司将继续在满足公司正常生产经营所需资金的情况下，归还金融机构借款，主动降低财务成本。

　　其中，2019年一季度销售商品、提供劳务收到的现金17.18亿元，经营活动产生的现金流量净额9.95亿元，公司优质项目销售带来的回笼现金，将进一步降低公司的资产负债率，降低财务风险。