亏损几百万后，我从房产投资学到这么几件事……

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楼市冷却后，之前狂热的后遗症开始逐步显现出来了。

今天好买哥在和朋友聊天的时候，发现有好几个朋友，在楼市投资上都栽跟头了，问了下金额，平均大概亏了200多万吧。

也不是什么富二代，200多万对于家庭总体资产来说，也不算低了。好买哥问了下他们的亏损来源，主要是2个方面：

开发商出问题；

高位接盘，投资了错误的城市。

然而这两个问题，如果放在两年前，还真不是什么大问题。

投资房产，反而亏了200多万

朋友A现居深圳，17的时候因为深圳房价上涨太快，于是夫妻两打算在深圳周边买一套房做投资用。

临近深圳的中山、东莞和惠州，自然成了他们的首选。

夫妻两去之前研究了半天，中山肯定不行，中山和深圳隔着海呢，不方便。东莞倒是挺不错，非常适合做深圳的“睡城”，比如东莞凤岗镇，如果是在龙岗、龙华的上班族，开车半小时即刻抵达。即使去市中心福田和罗湖，也不超过一小时。

好是好，但是东莞当时的房价涨幅也太大了，均价已经达到了2万左右。

而当时惠州这个城市，铺天盖地映入到了深圳人民眼中，大批人士组团去惠州房，开发商各种誓旦旦的说，惠州马上会有地铁通往深圳。

夫妻两前后去了惠州不下十次，最后终于以1.2万/平左右的价格，购置了一套新房。结果到现在，这套房子不仅没涨价，反而因为炒房热退潮，导致惠州无论新房还是二手房的交易都变得无比惨淡。朋友本想卖这套房去置换深圳的房，结果完全没人接手。

现在每天在微忧愁的说：

哎，莫名其妙就被套200万啊……

B朋友呢，其实不算是一个新手炒房者，早在14年他就踏上了炒房之路，通过炒房赚了大概几百万吧。结果去年开始，一个不留神，就马失前蹄了。

而他的失误并不是押宝城市失败，而是轻开发商的承诺。

和深圳的朋友一样，B朋友是是找北京周边的房产做投资。而选中的楼盘是朋友带他买的。当时B问过了朋友说开发商靠谱吗？朋友誓旦旦的说没有问题。

因为任，B现场就直接掏钱买了，只签了个草签协议，没有办网签，后来越等越不对，一直没提网签的事，问朋友才知道开发商那边出问题了，交了好几百万，至今房子还没着落，钱也没退回来，目前还在协商处理。

除了这个，B朋友另外一个跟头就是栽在了突如其来的政策上。

因为他是北漂，没有购房资质，当时商住房还不限购，所以只能购入商住房，结果商住限购后，商住房价格直接腰斩。

今天问了下他，七七八八下来，最少300多万吧。

他说前几天去那个楼盘，还亲眼见施工队的去公司要工程款，都用跳楼来威胁了，消防车都去了，最终也不知道成功没。

他们从房产投资中，学到了什么

“房子是用来住的，不是用来炒的！”

从朋友们目前的情况来，样子这句话深深地印在了大家的脑子里

市场趋冷、政策收紧，房地产企业现在也大不如之前了。虽然国庆七天时间，克而瑞监测的30个典型城市商品住宅成交面积同比微增3%。龙头房企同样超录得百亿规模业绩。

但这背后，基本上都是开发商以价换量的结果。

比如某知名房地产开发商通过促销销售了510亿元。但是销售均价却创近几年新低。与去年同期相比，销售均价每平方米下降约450元，降幅4.3%。

除此之外，其他不少房地产商的部分城市项目也都有较大幅度的价格优惠。

讲真啊，这种降价“跑量”以牺牲利润为代价的打法始终不可持续，急需回笼资金的开发商们，估计打了这一战后，也要偃旗息鼓了。

不敢说十年，至少五年以内，楼市的主旋律一定是稳定和分化。

总体稳定，但不同城市，不同区域，甚至不同产品，都会出现不同的走势。

比如你们，一线城市之中，北京有降一些，上海保持了一个横盘状态，但深圳却一直在悄悄的上涨。

在2018-2019，深圳二手房同比平均只涨了5-8%的时候，仍有部分楼盘远远跑赢大盘。

所以楼市现在也和股市一样，大牛市过了后，就是考验基本面和你的投资眼光了。

关于这一，好买哥和两个朋友聊了一下，这两位用真金白银的经验给总结出了一经验：

1、很多人在买房的时候，除了刚需住房外，考虑最多的是有没有升值空间，涨价能涨多快，这固然很重要，但就跟股市买卖股票一样，得有买单来接盘才行。在房地产上，就是有多少潜在的刚需群体；

怎么判断流动性呢？个人有一个最简单的小技巧：在中介网上下自己想买的同一个小区的房子，大概多久能卖出去，再来决定要不要买。

2、买房要买交钱就能立刻网签的房子（考察好开发商，期房和现房都无所谓，但是一定要网签），不要贪图低价，不要相任何人跟你说的理由，让你延迟网签，这种出问题的几率比较大，又费心又废钱；

3、现在你们时不时会听见哪个城市又松绑了，哪个城市又坐不住了。比如最近南京这两天传出限购放松（拥有大专以上学历，提供南京市居住证和学历证明，即可在六合区开具购房证明并购房，不需要工作证明）。但仔细研究你们会发现，不少二线城市的松绑，大部分都在远郊；

所以你们着这样的新闻，也别太激动，其实小城市和大城市的远郊区不具全局重要性，不足以作为政策转向的标志；

4、关于政策风向，也是需要辨别的。哪些城市坐不住、哪些城市最先行动、哪些城市企图暗度陈仓，都能出这些地方楼市基本面的好坏；

5、政策解读的章很多，房地产短期政策这个说法也没错，但房地产最终还是要回归到经济学最本质的供求关系来。这大家要记住。

虽然以上四条不代表权威观，但也是朋友们的血泪总结。对于房产投资，你们踩过什么坑，有什么建议，其实也可以在留言里面说说，大家也能互相讨论哦。

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