山清水秀
全国最新的房贷利率出来了!上海又站在了风口浪尖上
昨天,是新的房贷利率执行的日子,按照央行的规定,新发的房贷利率要以市场报价的LPR 利率为基准,加形成,并特别强调了首套房利率不能低于LPR 利率,而二套房不得低于LPR 加60 个基。现在LPR 的5 年期利率是4.85% ,也就是说全国各地首套房都不应该低于这个数,而二套房不能低于5.45% 。
但其实这只是一个标准,央行暗地里还有一个窗口指导,那就是房贷利率不下降,所以虽然规定了最低利率,但是一般的地方都做了加,比如北京,之前是首套房上浮10% ,执行的是5.39% 的首套房利率,而这次利率换锚之后,还微微上调了一,最新执行的是5.4% 的利率,相当于首套房就加了55 个,而二套房也比之前略有提升了0.02% ,加到了5.9% 。可以说绝大部分城市也都是类似操作。
但是偏偏有特殊的,比如上海,央行已经规定了最低的利率,不得低于LPR 利率的4.85% ,而上海就偏偏不管这套,昨天有消息说,上海仍然执行的是4.65% 的利率,也就是说,比基准利率还低20 个。有人问了上海怎么那么个色,而他们给出的回应是,为了让房贷保持稳定,主要是与之前的房贷进行有效衔接,所以这是一个过渡期,所以开了个口子,或者说他只是一个暂时的行为。其实,上海在全国来,房贷一直是个洼地,他要比其他的地方都便宜,之前别的地方房贷普遍都在基准利率上面加了10% ,而只有上海不但没加,竟然还有95 折的折扣利率,这在全国来,也是个特色了。之前的首套房利率一直执行的是4.655% ,而利率换锚之后,变成了4.65% 等于还变相降了一。所以这事也就引起了全国人民的关注,不过二套房上面,上海也还是按照规定,加到了5.45% ,高于来执行的5.39%
综合全国各城市的利率来,这次利率换锚,基本上都在平稳过渡,特别是首套房的贷款利率只是做了细微的变化,一般都在0.0X% ,所以我们猜测,央行可能还给了一个密令,那就是平稳过渡,以至于上海才敢公然降。但估计这也是短期的政策,不可能一直维持下去。央行必然得把自己之前发布的政策,维护圆满,不可能总让上海当特殊案例。
昨天是一个重要的分水岭,昨天之前的房贷视为存量房贷,按照老的标准执行,而昨天开始新增房贷,将按照与LPR 挂钩执行,除了利率微小变化之外,银行还会跟你约定重新定价周期,最短为一年,换句话说,以后对于购房人来说,将不再有固定的房贷利率,而是会随时调整,一旦LPR 利率上行,那么购房人的负担也就会加重,反之你的每月还贷压力减轻,这其实就把银行的风险,转嫁到了购房人身上。你在考虑贷款买房的时候,就要考虑利率上浮的因素,现在5.4% 你负担的起,那么以后加到7% 的时候,你是否依然负担的起。
就目前来,由于此次平稳过渡,所以暂时没出来LPR 的影响,但是他也让很多10 月份之后的需求,提前释放在了9 月份,十一的楼市销量惨淡,中地产数据显示,一线城市中,北京长假期间新房成交183 套,二手房成交48 套;上海新房成交23 套;广州新房成交538 套;深圳新房成交358 套。与 年同期相比,上海、广州网签量出现下滑,北京基本持平,深圳出现较大增长。可见上海现在虽然使用的是超低的利率,但是并未能挽救楼市。而在其他的城市,也出现了一些房价下跌的迹象,比如天津,房价真没少跌,最起码20% 起步,有的甚至跌了40% ,而且最要命的是,天津跌了这么多,却依旧卖不出去,不少人吐槽自己200 万的房子,降到了160 万,连个房的都没有。此外,山东的济南和青岛,房价也有不同程度的下跌。广州房价更是打出了降价万元的口号,南京,合肥,苏州也有不同程度的降温。长沙的楼市已经基本很冷了。
但有降价的就有涨价的,像西安今年全国涨幅第一,最近几个月几乎都在上涨,还有深圳,沉寂了很多年后,又开始随着粤港澳的规划落地,开始逐渐升温。
所以综合来,全国楼市逐渐走向分化,在一城一策之下,全国楼市不再是一盘大棋,而变成了各个城市自己的事情,以后执行的贷款政策不同,限购,限售,限贷,限价政策全都不同,人口流入流出状况也都不同。各个城市也就没办法再放在一起研究,中国楼市同涨共跌的日子基本结束了,以后可能更多的是这种此消彼长。有发展潜力,人口持续流入的城市,房价还会继续涨,而没有潜力,而且房价还很高,必然会造成人口流出,从而带动房价下跌。所以各大城市也会展开博弈,而房价本身就是博弈的一个重要因素。
至于你那里的房价还能不能涨,老齐之前说过,你那里的人口是否流入,也新房卖的多还是二手房卖的多,人口流入,新房卖的多这两个指标叠加,就说明房价还会涨,如果有一个条件不成立,那么楼市再想大涨就比较困难了。即使现在涨价也都是空涨,很快就会掉下来,到时候就会出现大幅降价,也都卖不掉的情况。
在知识星球,齐俊杰的,我们昨天讲到了宏观上一些积极的号出现,确定了人民币低估,经济年底会止跌企稳,而企业业绩也将逐渐好转,这些都有数据和逻辑支撑,所以现在大家应该对股市多心。懂宏观,你就大概知道未来的市场方向,我们总说投资没风险,没化才有风险,学投资的真本事,从下载知识星球找齐俊杰的开始,每个交易日的晚上都会有投资的课程,老齐也只在这里回答大家的提问。
在知识星球老齐的读书圈里,我们正在为您带来美国百年金融史伟大的博弈,昨天我们讲到了美国当时被一战搞得绝望了,没人相经济会好,股市会好,但是就在这种绝望之下,新技术新工业的出现,让美国迎来了最好的时代,迎来了柯立芝繁荣。而心这个东西,很奇怪,他会瞬间爆发,而且快速膨胀,膨胀到自己都害怕。所以投资的最大敌人永远都是人性。下载知识星球app105053
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山清水秀
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但其实这只是一个标准,央行暗地里还有一个窗口指导,那就是房贷利率不下降,所以虽然规定了最低利率,但是一般的地方都做了加,比如北京,之前是首套房上浮10% ,执行的是5.39% 的首套房利率,而这次利率换锚之后,还微微上调了一,最新执行的是5.4% 的利率,相当于首套房就加了55 个,而二套房也比之前略有提升了0.02% ,加到了5.9% 。可以说绝大部分城市也都是类似操作。
但是偏偏有特殊的,比如上海,央行已经规定了最低的利率,不得低于LPR 利率的4.85% ,而上海就偏偏不管这套,昨天有消息说,上海仍然执行的是4.65% 的利率,也就是说,比基准利率还低20 个。有人问了上海怎么那么个色,而他们给出的回应是,为了让房贷保持稳定,主要是与之前的房贷进行有效衔接,所以这是一个过渡期,所以开了个口子,或者说他只是一个暂时的行为。其实,上海在全国来,房贷一直是个洼地,他要比其他的地方都便宜,之前别的地方房贷普遍都在基准利率上面加了10% ,而只有上海不但没加,竟然还有95 折的折扣利率,这在全国来,也是个特色了。之前的首套房利率一直执行的是4.655% ,而利率换锚之后,变成了4.65% 等于还变相降了一。所以这事也就引起了全国人民的关注,不过二套房上面,上海也还是按照规定,加到了5.45% ,高于来执行的5.39%
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