警惕！又一城市收紧公积金贷 调控发条再次拧紧楼市

　　这一次，“新补丁”打在了公积金上。

　　1月29日，成都再发新政收紧公积金贷款，再次中楼市敏感而脆弱的神经。

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　　赶在1月的小尾巴，成都发布最新的公积金新政。

　　1月29日，成都住房公积金管理中心公布了《成都住房公积金个人住房贷款实施细则》，对贷款房源的套数认定、贷款的额度计算方式、再交易房房龄等，进行了详细规定，总计9章43条。

　　随后第二天，也就是1月30日，官方针对新政做出权威解读。

　　成都此次新政的意义在于，这是2018年以来，继南京、北京、长沙、汕头、石家庄等城市之后，最新一个收紧公积金贷款的城市。

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　　成都公积金贷款新政细则很多，不能一一罗列，划一下重：

　　1、两人及以上职工最高贷款额70万，单职工最高贷款额40万。首套首付比例不低于30%，二套首付比例不低于40%。

　　2、所谓的贷款额度=(借款人余额 共同申请人余额)×缴存时间系数×20倍。连续缴存12月以上，缴存时间系数为0.5；连续缴存1年-2年，缴存时间系数为0.9；连续缴存2年以上，缴存时间系数为1。

　　3、贷款时间最长为30年，男女均不超过65周岁。

　　4、月供不得高于月收入的50%。而所谓月收入，以公积金缴存基数为准，其他证明不认。

　　5、二套房认定“既认房，又认贷”。认房是指大成都范围有房，并非全国。

　　6、取消异地贷款职工成都户籍限制，家庭使用公积金贷款最多2次。

　　7、房龄超过10年，首付比例提高10%，楼龄超过20年不能使用公积金贷款。

　　8、公积金贷款审核非常严格，按照征条款要求审批。

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　　成都这一波操作，堪称神勇。

　　针对公积金贷款的众多条款中，火药味非常浓，通篇读下来，核心意思只有2个字：

　　收紧，收紧，收紧。

　　我们对比一下之前的贷款政策，就能明显发现几个不同：

　　第一，不仅认房，而且认贷。比如说，之前你有房子、无贷款，可以走首套，但是现在只能走2套，首付比例必须提高。

　　第二，月供不能超过收入的50%，一剑封喉，贷款额度几乎腰斩。而这里所谓月收入，不是指你的账面收入，只能以公积金缴存基数为主。而之前的假证明、假流水，现在统统不行了。可是缴存基数比较高的全部都是企事业单位，大部分的私企基数都很低的。想要提高基数，不好意思，个税随之增加。

　　第三，跟征挂钩，跟房龄挂钩。失者最严重直接拒贷，房龄超过10年，增加1成首付，超过20年直接拒贷，根本没有商量余地。

　　第四，唯一放松的是，取消了异地贷款职工成都户籍限制。

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　　暗流涌动的不只是成都，早在2018年，至少有6个城市“收紧/调整公积金贷款”。

1、南京

　　18年4月1日，提高首套房住房公积金贷款最高可贷额度，个人50万、夫妻100万。第二套住房仍按有规定执行。

2、北京

　　18年9月14日，北京颁布了“史上最严公积金贷款新政”，不仅认房又认贷，最狠的一是，公积金每缴存一年可贷10万元，缴存12年才可以贷到最高的120万。

　　仅凭这2，直接封死公积金贷款。

3、长沙

　　18年12月29日，规定公积金贷款资格，从“缴存公积金6个月以上”提高到“12月以上”；贷款额度，按夫妻双方账户余额之和12-20倍计算，倍数数值取决于贷款占购房款总比例，只有比例低于75%，才能到达20倍。

4、汕头

　　18年12月28日，规定公积金贷款使用范围，限制在职工公积金缴存地或户籍所在地，同时大幅调低了租房提取公积金的额度。

5、石家庄

　　18年12月28日，停止办理公积金贷款置换个人住房商业贷款业务。

6、淮北

　　18年12月28日，暂停办理房屋使用年限在35年(含)以上的住房公积金二手房贷款；直系亲属之间买卖二手房，不予办理住房公积金贷款业务。此外，对于二套房使用公积金贷款的，首付比例也较以往有所提高。

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　　连带着成都，从2018年年初开始，全国多个城市发布公积金贷款新政，刮起一股调整新政的旋风。

　　这么多新政之中，收紧居多，其次微观调整。

　　从根本上说，这次成都的调控影响并没有那么大，毕竟没有涉及到放开限购、放开限贷等敏感地带，仅仅是针对公积金单个领域，也仅仅对公积金贷款“打了个补丁”。

但是为什么要单独聊这件事呢？

　　如果把成都新政放在2年的调控长周期中，放在针对2019年调控方向中，就会摸索出一条上层意识的规律：调控依旧，四处打补丁。

　　1、因城施策、一城一策不断下沉，政策以打补丁为主。

　　松紧适度、不断矫正，将成为地方政府的准绳。针对公积金贷款，南京在放松，调高了贷款额度，北京、成都则进行了收紧。

　　2、国家层面而来，公积金资金不足。

我们一张图表：

　　每一轮楼市持续上行之后，部分城市都会出现公积金资金紧张。若个贷率超过85%的警戒线，则意味着公积金余额趋紧。很明显，天津、安徽、浙江等不断逼近红线，未来出台新政的可能性非常大。

　　3、进一步打市场预期。

　　从长达2年的调控长周期来，成都新政的浪花一都不大。我却很担忧，一次又一次的新政，力度不大、频次却很高，明显是温水煮青蛙，慢慢熬下去，一一打所有人的预期。

　　就问你一句话，现在还敢投资吗？还想投资翻倍？拉倒吧，有多少人心里在默念“保值就行”吧。

　　4、最无奈的一，任何的收紧公积金贷款，都是在误伤刚需。

　　很多时候，刚需背，都是垫背的那一批。不管是北京还是南京，一套普通房产动辄几百万，但是公积金的贷款额度却仅有100万，甚至只有70万，如果是二套的话，贷款额度更少。