2023楼市半场|武汉新房成交上演“过山车”土拍“脚步放缓”

来源 凤凰网房产武汉

编者按

2023年1-6月，武汉新建商品住房成交61447套，175.6亿土地金进账，第40届房交会利好释放，各维度表现如何？数字成绩单见证真章，楼市上半场落幕之际，凤凰网房产武汉站年中特别策划【2023楼市半场】正式启动。

2023年已走过一半路程，这半年来武汉房地产市场在跌宕起伏中走过，房企两极分化在持续加剧，“活下去”仍是大多数房企的首要目标，武汉楼市在历经了开局遇冷、短暂复苏，到持续降温等几个阶段，最终还是在“冷淡行情中”收官。尽管政策层面释放了一些利好，但见效甚微，究其根本还是市场心明显不足。

成交“跌宕起伏”

上半年武汉新房成交61447套

2023年上半年武汉新建商品住房成交61447套，同比增长9.84%，成交总面积716.6万平方米，同比增长14.2%。

具体到武汉各区，汉阳区、东湖高新(600133)区、黄陂区成交量位居前三，这三个区成交量占比超过三成。成交数据比较靠后的主要是供应量较少的老城区武昌区、江汉区，以及客源不足的远城区汉南区。

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1月春节影响，销量回落，2月市场回暖，创下历年2月成交新高，3月延续回暖态势，迎来小阳春，4月市场恢复放缓，销量回落，5月开启武汉第40届房交会，楼市出现红五月，商品房成交14088套，环比上涨88%。房交会延长15天，至6月15日结束，6月的新房成交量再次回归低谷水平。

开盘方面，根据中指研究院监测，2023年上半年，武汉市住宅开盘或加推132次，同比增加22次，推盘量为20875套，同比减少1052套。上半年推盘多为平推或少量加推，单次推盘量减少。上半年开盘去化率为20%，同比下降4个百分点，持续保持在较低水平，需求端入市意愿不足，去化压力较大。

在经历上半年小阳春、房交会两轮节点的刺激洗礼后，武汉市场上的购房需求已基本消耗殆尽，再加上除了房交会专项补贴外，武汉上半年并没有出台其他利好刺激政策，因此成交量没有继续攀升。

“少而精”供地策略

上半年武汉土拍揽金175.6亿

2023年上半年，全国多个核心城市土拍升温。2023年上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为3.5亿平方米，较2022年同比下跌29%。前十榜单中，北京和杭州土地成交金额破千亿，上海和广州成交金额超500亿。

西安、成都、苏州、南京、天津等城市成交金额则在3-500亿元之间。前十之后，合肥、宁波、佛山、无锡、石家庄、武汉、厦门出让金则在1-300亿之间，其中仅合肥、宁波、佛山超200亿元。

在“少而精”的供地策略之下，2023年上半年，武汉土地市场网共发布国有建设用地土拍出让公告8个，涉及45宗地块，最终延期2宗、终止出让14宗，成功出让29宗，出让面积92.78万方，总计揽金175.6亿元。

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从成交金额上看，去年同期约202.46亿元，同比减少13.27%。在房企拿地结构上，基本以武汉城建为首的国资背景头部房企和平台公司托底为主，少数民企也纷纷现身，包括越秀、孝感锦宏、华润、武汉地铁、联发、武汉尚文等。

其中在6月30日土拍中，华润豪取2宗地块，均为溢价取得，其中江岸P（2023）033号住宅地块，经5家企业网上竞价16轮后触发“熔断”，进入“摇号”环节，成交总价23000万元，项目溢价率15%，楼面价18852.46元/平。

而P（2023）028号东湖高新核心地块，周边教育、医疗、商业等配套成熟，经3家企业网上竞价29轮后，最终由武汉华润置地以15亿总价成交，溢价率10.3%。

武汉市土地交易中心介绍，面对外部市场变化，武汉市主动顺应市场形势，倾听企业意见建议，优化供地项目条件，采取“少量多次”的方式推进土地供应，对可能发生异常交易、影响市场预期的项目提前预判，对其供地时序进行调整，以化解风险，保障市场平稳运行。

光谷红盘频出

豪宅市场走出独立行情

2023年上半年，武汉市住宅成交套数TOP20项目前三名分别为城投融创国博城、中建大公馆和招商武汉城建未来中心。仅城投融创国博城销售套数超过千套，主城区上榜项目居多，共计13个，东湖高新区最多，共计3个，上榜项目价格超过2万元/平有7个。

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数据统计，2023年上半年，武汉天地云廷三期、武汉长江中心、福星惠誉月亮湾壹号、中建大公馆、城投融创国博城依次为套总价1000万以上、700-1000万、万、200-400万及200万以下榜单的第一名。

2023年上半年武汉高端住宅市场销售套数以武汉长江中心表现突出，共计成交202套，销售金额以武汉天地云廷最多，共计29亿元，远高于其他项目。

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5月24日，武汉天地最后两栋一线临江房源开盘售罄，建面约325-348㎡三四房，户型尺度宽阔，观江视野绝佳，备案单价刷新武汉超高层天花板，此次开盘售罄也宣告武汉天地在售项目正式收官。

武汉长江中心，武昌滨江板块核心地段160万方综合体，今年被华润置地收购，项目企业品牌及配建的商业级别得到进一步提升，使客户对项目的认可增强，上半年流速优异。

而成交套数TOP1城投融创国博城，项目所在区域居住氛围成熟，交通便利，前期配套兑现度高，各类配套完备且能级较高。上半年销售主力为D11地块，地块一期配置山姆会员店，销售价格在片区内也具备较强竞争力，叠加片区内同价位竞品小户型产品供货量稀缺，项目销量表现亮眼。

总结

上半年武汉楼市跌宕起伏，在2-3月短暂复苏后，4月再度回落，第40届房交会刺激一个半月，最终在持续低迷中收官。尽管政策端有利好释放，刺激购房者入市。但目前市场购买力和入市心，仍处于低位，购房者观望情绪浓厚，仍然无法刺激楼市有效升温。