北京楼市红线突破！从8万+到10万+，限价2.0时代到来

楼市资本论发现事情正在起变化，北京楼市限价的天花板再次突破，已经稳步迈上10万+，更精确的数字是11.3万！

进入10月，北京楼市供应明显提速，市住建委网站数据，最近一周就有6个纯商品房住宅项目入市。其中最引人注目的是两个报价超过11万元/平方米的高端豪宅。一个是位于丰台区西局的泰禾西府大院，获批预售价为11.2999元/平方米，另一个是不久前闹出质量问题引发业主维权的华润昆仑域项目，新一期取证预售价也超过了11万元/平方米。

不仅如此，同期获批入市的北京金茂府和玺萌壹号院均价也都超过了9.5万元/平方米，成为准10万+的豪宅。

如果此前8万+的限价红线是1.0时代，楼市资本论认为从准10万+到11万+，有一可以确认，北京楼市限价的天花板已经大范围跃上10万元的新台阶，迈入2.0新时代。

这是否能引发一线调控的蝴蝶效应？

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“红线突破者”NO.1：11.3万的泰禾西府大院

自从北京楼市调控加码后，就有一条不成的红线，即新盘获批报价不会超过8万元/平方米，在最近两年的大部分时间里，这个红线都起到了调节楼市价格的作用。

然而，底线就是用来突破的，红线也不例外，并且这一次突破的节奏还挺狠。

以泰禾西府大院为例，该项目位于西三环外丽泽桥西北角，是区域拿地时间最早的项目，目前已是现房。当时的拿地价约为49.85亿元，根据市场专家测算，在扣除保障房以及商业还建部分，其楼面价超过8万元/平方米，要想实现盈利，实际售价必须达到15万元/平方米以上。

并且西府大院早在2016年就于太庙举行了首发仪式，但随着楼市调控加码，最终没能如期入市。如今该项目已经从期房变成了现房，取证价格为11.3万+，远低于此前预期的15万+。

楼市资本论认为以泰禾府式大院系定位，属于北京为数不多的三环周边的豪宅。但是调控限价的大背景，以及趋冷的市场大环境，无可避免会对产品的预期品质有所影响。

背靠难以复制的稀缺地段优势，泰禾这次有肉疼！

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“红线突破者”NO.2：均价11万的华润昆仑域

此前，期待泰禾西府大院开盘，屡屡扣人心弦。不远处交了房的华润昆仑域则闹心的让人寝食难安。

帽子，墨镜，口罩，条幅，身穿“昆仑域欺骗业主”白T恤的业主们，蹲坐在建国门附近的华润大厦楼下，希望华润高层出面交涉。涉事项目正是华润定位的全国三大顶尖产品之一“华润·昆仑域”，类似维权场景在过去一个月内已经三次上演。

2015年1月，华润置地牵头【招商蛇口(001979)、股吧】、九龙仓、平安不动产共4家企业组成联合体，以42亿元拿下“昆仑域”地块。有业内人士称，这个项目这个位置，怎么也得卖13万/平方米以上。在2016年底，昆仑域项目曾报出11万元／平米的销售均价，但未获市住建委通过。最终，获批价格为9.5万元/平米。

因低于周边二手房，9.5万均价的昆仑域的高层于去年开盘即罄，成为北京楼市知名的“高阶福利房”。只是大家没想到，一分钱一分货，交房一果真买了套福利房，而非豪宅。比如，交房的墙体外立面、入户大堂、楼道、园林水系等与销售承诺或宣传图示的豪宅不符。

楼市资本论想说，这一次获批预售均价11万，虽然对于华润预期的12万/平米叠墅标准还是低了，但相比此前大幅提高1.5万/平米。不知道是否能够补上豪宅缺失的那部分品质呢？再开盘还会像上次一样火吗？

以口碑第一标准的京城品质盘要求，不禁为昆仑域担个心！

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“红线突破者”NO.3：均价9.9万的玺萌壹号院

要了解玺萌壹号院，真是不容易，楼市资本论认为，这是北京真正的低调天王，找到此楼盘的信息不容易。

玺萌壹号院位于北京西南三环外，地铁四号线角门西站与马家堡站西侧。据悉，玺萌壹号院用了3年时间，在入市阶段做到全现房呈现。产品以双拼、叠拼别墅为主，共计126套，面积段锁定在330-550平方米，院落空间能扩展到60-200平方米。

楼市资本论来，玺萌壹号院此番获批价格9.9万，对比周边均价6万的二手房价格，守住豪宅别墅的定位想必问题不大。

低调天王，可能成本太高，有苦难言，你是有多么不想表白？

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“红线突破者”NO.4：均价9.5万的北京金茂府

北京金茂府位于丰台区宋家庄地铁站向南200米处，地处丰台石榴庄，由7个地块组成。其中3个地块为住宅地块，其它4个地块均为项目配套地块，包括幼儿园、学校、医疗、养老等配套设施。项目规划总用地约12万㎡，地上总建筑面积约17万㎡。

据了解，北京金茂府彼时拿地总价为50.25亿元，住宅楼面价5.2万元/平方米。此番获批价格为9.5万，对比其他豪宅项目，这个价格金茂府应该很满意了。毕竟宋家庄周边二手房均价才5.5万元/平米，也就比其楼面价略高。

楼市资本论认为，相比于其他豪宅头疼的预售价，更让北京金茂府担心的可能是宋家庄嘈杂的外围环境吧。

业内一直有个说法，北京金茂府卖那么贵，周边都是破旧的老小区，金茂曾经想出钱，把这些周边的老旧小区外立面都给改造了，好打造一个整体起来顺眼的社区，无奈那些“老破小”的居民们并不答应。

金茂府，这个名称可谓土财主。现代社会，还要住在王爷府里，也是没谁了！

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限价“红线”的终结者还有谁？

我们都知道这轮限购，北京的政策尤其严格，但是上面说的这些“破线”行为并非首次发生，去年昆仑域、中国玺、北京金茂府以及中骏天辰就都曾突破过8万元取证红线。

尤其是中骏天辰，去年首期获批的预售价就达到了12.5万元/平方米，堪称业界“破红线敢死队”。随后其他项目的破线，以及近期多个豪宅集中突破限价红线，说明北京的价格调控上限门槛也是在不断调整的，并非死盯8万元红线。

楼市资本论认为，从此前的8万均价红线1.0，到如今的10万均价红线2.0，情况的确在发生着变化。大概率，未来很有可能还会出现12万乃至15万均价的可能性。比如，不久后仍有像樊家村【葛洲坝(600068)、股吧】中国府，南三环万柳懋源璟岳这样的高价豪宅入市。

调控毕竟不是长久之计。2018年豪宅价格的天花板会到多少？让我们拭目以待吧。