【年报有料(58)丨南京高科】降收增利，南京“大东区”概念下的企业机遇

【南京高科(600064)、股吧】（600064）

南京高科成立于1992年，是南京本土知名的国资房企，主要从事房地产及市政业务、医药业务、股权投资业务。

房地产业务和市政业务是公司传统主营业务。目前开发项目以中高端商品住宅为主，并拓展区域保障房、乡建古建、老旧小区改造等业务。

股权投资业务依托国家级南京经济技术开发区和仙林大学城的区位优势，重围绕大健康、人工智能等产业，对有较高成长性的科技创新型企业实施股权投资。

医药健康业务主要经营实体臣功制药是一家集药品的研发、生产和销售为一体的药品生产经营企业，产品主要为儿童及成人化药制剂。

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一

2018年南京高科实现营业总收入34.25亿元（其中营业收入33.99亿元，利息收入0.26亿元），较2017年营业总收入的36.26亿元同比下降5.56%。

营业总收入中，房地产开发销售收入24.84亿元，较2017年同比增加12.31%，土地成片开发转让收入为0.64亿元，较2017年同比减少81.88%，药品销售收入为2.15亿元，较2017年同比较少47.63%。

营业收入下滑主要因为（1）土地成片开发转让收入大幅降低，（2）药品销售收入较大幅度下滑。

据年报披露土地成片开发转让收入减少的主要因是本期园区工业土地转让面积减少。

药品销售方面，南京高科医药健康业务主要经营实体是臣功制药，臣功制药受托拉塞米停产及后续处理费用较高、现有主打产品未上量等影响，销售收入同比下降47.63%，毛利率虽然较高达到62.96%，但较2017年同比下降7.55%，总体而言，亏损3,745.85万元。

二

虽然营业总收入同比下降5.56%，但净利润实现10.7亿元，较2017年同比小幅上升3.35%。导致利润和营收变动方向相反是三个因素综合作用的结果：

（1）营业成本明显下降：2018年营业成本17.64亿元，较2017年同比下降13.89%。营业成本下降的主要因是土地成片开发转让的成本降低，毛利率升高。究其因是土地成片开发转让业务量减少叠加上期转让的部分土地项目毛利率较低。

（2）期间费用降低：2018年期间费用为5.42亿元，较2017年同比减少13.68%。

分开来，2018年销售费用1.66亿元，较2017年同比减少38.28%；管理费用1.85亿元，较2017年同比下降2.69%；财务费用1.91亿元，较2017年同比增加13.11%。

因此可知，期间费用降低的主要因为销售费用大幅下降，据年报披露，销售费用下降的主要因为公司子公司臣功制药销售收入减少致使对应的销售费用降低。

（3）投资收益出现较大降幅：2018年投资收益为5.98亿元，较2017年的8.14亿元同比减少26.53%。投资收益大幅下降的主要因为处置可供出售金融资产取得的投资收益从2017年的5.03亿元下降至1.19亿元。

三

从园区产业链的视角，南京高科的业务可分类为基础/公共设施的开发建设、房地产业务、园区管理及服务、股权投资和医药健康。

如果从业务之间的关联性，很难将南京高科定义为产业地产企业。因为业务中属于一级开发的主要是市政工程建设、污水处理及供水、园林绿化等业务，二级开发则是围绕房地产，而很难到产业地产，股权投资是基于专业股权投资平台，而非基于园区运营与产业孵化。

仍可以到南京高科房地产与市政板块之间的协同性，产业投资在银行和金融方面机构较多，产业方面也有医药业务，也不排除公司未来在集团层面对业务进行整合的可能性。不过就目前而言，仍未见到明显的战略调整的号。

四

据2018年年报，南京高科的业务在房地产和市政业务上，是把握“南京东部大开发”和“栖霞板块”功能品质提升和产城融合机遇；在投资上依托“南京经济技术开发区”和“仙林大学城”的区位优势对企业进行进行股权投资。

可知南京高科德业务围绕“东部大开发”、“栖霞板块”、“南京经济技术开发区”、“仙林大学城”。

进一步证，2018年12月24日《南京市城市总体规划（2018—2035）》草案通过局官网发布，根据草案，来几年南京城市东部将是南京城市建设的主阵地之一。

南京东部地区，即绕城公路和宁杭高速以东、长江以南、宁镇市界以西所围合的区域，面积758平方公里，涉及4个行政区（栖霞、江宁、玄武、秦淮），该区域将是未来南京城市发展的重区域。其中栖霞区已经做好东部发展龙头的准备，引领整个板块向前发展。

2019年2月28日，《南京日报》旗下的公众号“南京区街一号”首次提出新概念：大东区！

根据南京2019年经济社会发展重大项目计划，全市2019年计划投资2949.4亿，其中城东595.8亿，占比超过20%。

南京第一条跨市域的城际轨道交通线路宁句城际正式开工、龙潭过江通道开工、312国道仙隐北路至绕越高速段改扩建工程等多项工程的建设，都是对接这一事实。

在东部大开发大背景下，南京高科重布局东部开发的龙头区域栖霞板块：

商品房开发主要项目为位于仙林大学城的“高科·荣境”、“高科·紫微堂”等；市政业务要服务区域为国家级南京经济技术开发区、栖霞区和仙林大学城；股权投资业务依托国家级南京经济技术开发区和仙林大学城的区位优势

这对企业发展不失为一次机遇。

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