地产分化时代的选股逻辑

地产行业的股票还有没有投资机会，本人认为机会还是非常大的，与绝大多数行业一样，行业内的企业在未来必然会严重分化。选对了个股，5年内2-3倍不是梦（甚至个别成长性二线房企甚至有3倍以上的涨幅空间），选错了，五年内跌50%也很正常。对于普通投资者来说，很难精准选对地产具体个股，为防止黑天鹅事件及走眼，由于低估的地产股（A股及港股）比较多，精选并分散买入3-7只比较合理。

然而如何进行选择？

本人粗略作以下分析：

1、拿地能力：少数优秀企业凭借卓越的周期判断、城市布局、并购能力、非市场化勾地（旧改、商业勾地、旅勾地等）等，可以超过行业平均净利润率接近2个。即净利润率可以提高2%，行业平均6%，仅此因素的强项，则可以达到8%。

2、融资成本：行业分化时代，融资成本也会严重分化，融资成本对净利率的影响程度，少数优秀房企低成本优势可以比中等房企高出1-2%的净利润率。

3、品牌溢价：口碑好的房企可以高出中等房企至少1%的净利润率。

4、周转速度：周转速度对利润率的影响已经反映在融资成本和销售额上了，对销售净利润率没有直接影响，所以不作考虑。但在选择投资标的时需重考虑。

5、地价之外的成本控制：建安成本和营销管理费控制好的企业，可以超出行业平均净利润率1%。

6、非地产相关的多元化风险。该因素不影响地产销售净利润率，但投资时也需重考虑

以下以保利地产（大央企代表）和融创中国（大民企代表）为例来说明（仅个人观，并非推荐股票，股市风险巨大，投资需谨慎）。

假定未来上市房企中枢销售净利润率为6%。

保利地产：

1、拿地能力：一般，没有特别优势，但由于融资成本低，扩张能力较强，拿地更有底气。但个人认为其周期判断能力较弱，此项能力不予以加分；

2、融资成本：央企背景，融资成本属于最低的一档，净利润率比普通房企要高1.5%。

3、产品溢价能力：相对于小开发商明显溢价，但上市房企普遍不弱，与中等上市房企比加，可以稍微加分，提高0.5%。

4、周转速度及成本控制：一般，不作加分。

5、多元化风险：个人认为没有这方面风险，不加分不减分。

综上，保利可能会高于上市房企平均净利润率2个百分，如果上市房企行业中枢6%净利润率，保利有可能会达到8%。

融创中国：

1、拿地能力：由于并购能力较强、周期判断能力及非市场化勾地能力均较好，此项能力可加分，提高净利润率2%。

2、融资成本：目前融资成本在大房企中偏高，未来可能有改善空间，暂时减分，以后再观察，目前作为减分项，假定影响净利润率负0.5%。

3、产品溢价能力：品质及操盘能力较强，可以加分，提高1%。

4、周转速度及成本控制：一般，不作加分。

5、多元化风险：个人认为没有这方面有风险，曾投资过乐视，不排除未来还有别的，作减分风险考虑。

综上，融创可能会高于上市房企平均净利润率2.5个百分，如果上市房企行业中枢6%净利润率，融创有可能会达到8.5%。但存在一定的多元化投资风险。

分析下来，2家公司未来净利润率差不多，未来就每年销售额的比拼了。

以下是个人拍脑袋的粗浅认识，不作股票推荐，不喜勿喷。