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袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力
评
1 19H1营收同比+32%、业绩同比+30%，毛利率和预收款锁定率持续高位
19H1公司实现营业收入1,393.2亿元，同比+31.5%；归母净利润118.4亿元，同比+29.8%；基本每股收益1.06元，同比+28.8%；结算面积846.3万平，同比+20.7%；地产结算收入1,329.9亿元，同比+32.2%；结算均价1.57万元，同比+9.5%；毛利率、净利率和归母净利率分别为36.2%、13.8%和8.5%，同比分别+1.8pct、+1.1和-0.1pct，归母净利率下降主要由于少数股东损益大幅提升69.2%；三费费率为8.6%，同比-0.3cpt；投资收益13.0亿元，同比+65.8%；期内公司自2011年以来首次没有计提资产减值损失。19H1末已售未结金额6,216亿元，同比+19.5%，覆盖18年地产结算收入2.0倍，处于行业高位；已售未结面积4,404万平，同比+19.2%；预收账款5,673亿元，同比+9.8%。
219H1销售3,340亿、同比+10%，开工下降，竣工稳增、但维持年初低增计划
19H1公司实现签约金额3,340.0亿元，同比+9.6%，在41个城市的开发业务销售额位列当地前三；销售面积2,150.1万平，同比+5.6%；销售均价1.55万元，同比+3.8%。19H1公司新开工1,953万平，同比-16%，占全年开工计划的54%（18H1为66%）；19年计划开工3,609万平、同比-28%；19H1竣工1,060万平，同比+16%，占全年竣工计划的35%（18H1为35%）；19年计划竣工3,077万平，同比+11.6%，并明确全年竣工计划不变；19H1结算竣工比79.8%，考虑到未来结算竣工比的修复将推动结算量稳增。并综合考虑19年竣工计划同比+11.6%、19H1结算均价同比+9.5%，隐含全年营收增速或为+22%。
319H1拿地谨慎、货值相对充裕，负债率处于行业低位、回款平稳增长
19H1公司新增拿地1,372.8万平，权益比例69%；根据公告披露加上物流拿地后，19H1合计拿地面积1,445.3万平，同比-36.1%；对应总地价961.0亿元，同比-11.0%，拿地额占比销售额28.8%，拿地偏向谨慎。19H1末公司未结算总土储1.5亿平、权益比例61%；可售面积1.1亿平，按照1.5万元/平推算得到可售货值1.7万亿，覆盖18年销售金额2.8倍。19H1末资产负债率85.3%，同比+0.6pct；净负债率仅36.8%，同比+6.0pct，处于行业低位；19H1利息资本化比例35%、同比+0.5pct。报告期内，表内销售回款1,981亿元，同比+9.7%。
4 多元化业务稳步拓展，物业、长租、商业、物流等领域持续领跑
19H1万科物业营业收入52.8亿元，同比+27%；新增项目的签约饱和收入21.6亿元，同比+114%，其中商办物业占比38%。19H1租赁住宅业务新开业101个项目、2.06万间；截至19H1覆盖35城、累计开业8.2万间；成熟项目平均出租率91%。19H1末公司管理商业项目总建面超1,350万平方米（其中印力占比68%）、业内仅次于万达。19H1万纬物流拿地面积74万方；截止期末已进驻44城、获取127个项目，可租赁物业的建筑面积996万平方米。
5投资建议：营收和业绩快增，预收锁定持续高位，维持“强推”评级
万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。公司在物业服务、商业地产等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司19-21年EPS预测分别为3.66、4.41、5.30元，维持目标价45元，维持“强推”评级。
6 风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
关键词：华创地产小组重报告系列
《2017年房地产投资策略：周期淡化，资产为王》（16/12/07）
《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）
《对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）
《对三四线城市成交持续性的分析2：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）
《北京等楼市政策评：淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）
《国家设立雄安新区评：雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）
《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）
《三年棚改新规划评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）
《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）
《对房地产行业集中度的分析：规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）
《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）
《【蓝光发展(600466)、股吧】首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）
《房地产行业2017年中报分析：业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升（推荐）》（17/09/03）
《【北辰实业(601588)、股吧】首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）
《长效机制猜想：实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续多龙头）》（17/11/13）
《2018-20年房地产行业展望：供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）
《【新城控股(601155)、股吧】深度报告-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23）
《风鹏正举系列之【万科A(000002)、股吧】：三十载行业领跑，九万里鲲鹏展翅（强烈推荐）》（18/04/04）
《房地产政策研究专题：人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量客观》（18/05/10）
《房地产2018中期策略：行至水尽处，坐云起时》（18/05/23）
《非标专题：非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（18/06/13）
《风鹏正举系列之【保利地产(600048)、股吧】深度：积极变革启征程，鹰长空薄云天（强烈推荐）》（2018/07/05）
《风鹏正举系列之中南建设深度：中流楫，南山可移（强烈推荐）》（18/07/23）
《风鹏正举系列之融创中国深度：融汇九州挥洒宏图，创业四海鸿鹄志展（强烈推荐）》（18/08/09）
《房地产行业2019年投资策略：寒夜将尽，曙光在前》（18/11/22）
《房地产周期复盘研究专题：周期轮回，踏雪寻梅》（18/12/25）
《居民杠杆率空间研究专题：城镇化决定加杠杆空间，极限支撑需求中枢12亿平》（18/12/25）
《风鹏正举系列之招商蛇口：聚萃招商百年积淀，力铸蛇口卓越之道（强烈推荐）》（19/01/25）
《风鹏正举系列之金地集团：坚守核心城市，提效赋能、谋局未来（强烈推荐）》（19/01/30）
《风鹏正举系列之阳光城：雨后阳光，梦想绽放（强烈推荐）》（19/02/22）
《首开股份深度报告：首家千亿地方国资房企，北京国企改革重要标的（强烈推荐）》（19/03/12）
《估值深度：政策改善、用宽松，突破行业估值枷锁》（19/03/22）
《绿地控股跟踪报告：量质齐升的低估巨头，深度收益长三角一体化（强烈推荐）》（19/03/27）
《旭辉控股深度报告：十八舞象，行者无疆（强烈推荐） 》（19/04/01）
《房地产2019年中期策略：回归本源，拾级而上》（19/05/03）
《物业管理深度报告：朝阳行业，黄金时代》（19/05/16）
《中航善达深度报告：央企物管强强联合，非住宅龙头扬帆启航》（19/06/20）
《物管行业专题报告：三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场》（19/07/14）
《大悦城深度报告：商业地产运营典范，核心资产价值标杆》（19/07/16）
《三四线市场深度报告：棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》（19/07/28）
《保利地产深度报告：央企龙头、优势凸显，被低估的核心资产》（19/08/14）
《小周期延长的延伸研究：供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》（19/08/20）
华创地产研究团队
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袁 豪 房地产行业 首席分析师
复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
鲁星泽 房地产行业 研究员
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
曹 曼 房地产行业 研究员
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
邓 力 房地产行业 研究员
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
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鲁星泽 研究员
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曹 曼 研究员
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邓 力 研究员
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答：以实施分配方案时股权登记日公司详情>>
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周四钛白粉概念在涨幅排行榜位居第一,涨幅领先个股为惠云钛业、鲁北化工
当天分散染料概念主力资金净流入1157.59万元,建新股份、亚邦股份等股领涨
钛金属概念今日大涨2.96%，到达黄金价格分割工具压力位1484.17点下
当天农药概念在涨幅排行榜位居第4 亚邦股份、辉丰股份涨幅居前
周四海南旅游岛概念在涨幅排行榜排名第7,亚太实业、新大洲A等股领涨
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【华创地产？袁豪团队】万科A19年中报评：营收和业绩快增，预收锁定持续高位
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评
1 19H1营收同比+32%、业绩同比+30%，毛利率和预收款锁定率持续高位
19H1公司实现营业收入1,393.2亿元，同比+31.5%；归母净利润118.4亿元，同比+29.8%；基本每股收益1.06元，同比+28.8%；结算面积846.3万平，同比+20.7%；地产结算收入1,329.9亿元，同比+32.2%；结算均价1.57万元，同比+9.5%；毛利率、净利率和归母净利率分别为36.2%、13.8%和8.5%，同比分别+1.8pct、+1.1和-0.1pct，归母净利率下降主要由于少数股东损益大幅提升69.2%；三费费率为8.6%，同比-0.3cpt；投资收益13.0亿元，同比+65.8%；期内公司自2011年以来首次没有计提资产减值损失。19H1末已售未结金额6,216亿元，同比+19.5%，覆盖18年地产结算收入2.0倍，处于行业高位；已售未结面积4,404万平，同比+19.2%；预收账款5,673亿元，同比+9.8%。
219H1销售3,340亿、同比+10%，开工下降，竣工稳增、但维持年初低增计划
19H1公司实现签约金额3,340.0亿元，同比+9.6%，在41个城市的开发业务销售额位列当地前三；销售面积2,150.1万平，同比+5.6%；销售均价1.55万元，同比+3.8%。19H1公司新开工1,953万平，同比-16%，占全年开工计划的54%（18H1为66%）；19年计划开工3,609万平、同比-28%；19H1竣工1,060万平，同比+16%，占全年竣工计划的35%（18H1为35%）；19年计划竣工3,077万平，同比+11.6%，并明确全年竣工计划不变；19H1结算竣工比79.8%，考虑到未来结算竣工比的修复将推动结算量稳增。并综合考虑19年竣工计划同比+11.6%、19H1结算均价同比+9.5%，隐含全年营收增速或为+22%。
319H1拿地谨慎、货值相对充裕，负债率处于行业低位、回款平稳增长
19H1公司新增拿地1,372.8万平，权益比例69%；根据公告披露加上物流拿地后，19H1合计拿地面积1,445.3万平，同比-36.1%；对应总地价961.0亿元，同比-11.0%，拿地额占比销售额28.8%，拿地偏向谨慎。19H1末公司未结算总土储1.5亿平、权益比例61%；可售面积1.1亿平，按照1.5万元/平推算得到可售货值1.7万亿，覆盖18年销售金额2.8倍。19H1末资产负债率85.3%，同比+0.6pct；净负债率仅36.8%，同比+6.0pct，处于行业低位；19H1利息资本化比例35%、同比+0.5pct。报告期内，表内销售回款1,981亿元，同比+9.7%。
4 多元化业务稳步拓展，物业、长租、商业、物流等领域持续领跑
19H1万科物业营业收入52.8亿元，同比+27%；新增项目的签约饱和收入21.6亿元，同比+114%，其中商办物业占比38%。19H1租赁住宅业务新开业101个项目、2.06万间；截至19H1覆盖35城、累计开业8.2万间；成熟项目平均出租率91%。19H1末公司管理商业项目总建面超1,350万平方米（其中印力占比68%）、业内仅次于万达。19H1万纬物流拿地面积74万方；截止期末已进驻44城、获取127个项目，可租赁物业的建筑面积996万平方米。
5投资建议：营收和业绩快增，预收锁定持续高位，维持“强推”评级
万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。公司在物业服务、商业地产等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司19-21年EPS预测分别为3.66、4.41、5.30元，维持目标价45元，维持“强推”评级。
6 风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
关键词：华创地产小组重报告系列
《2017年房地产投资策略：周期淡化，资产为王》（16/12/07）
《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）
《对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）
《对三四线城市成交持续性的分析2：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）
《北京等楼市政策评：淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）
《国家设立雄安新区评：雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）
《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）
《三年棚改新规划评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）
《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）
《对房地产行业集中度的分析：规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）
《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）
《【蓝光发展(600466)、股吧】首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）
《房地产行业2017年中报分析：业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升（推荐）》（17/09/03）
《【北辰实业(601588)、股吧】首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）
《长效机制猜想：实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续多龙头）》（17/11/13）
《2018-20年房地产行业展望：供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）
《【新城控股(601155)、股吧】深度报告-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23）
《风鹏正举系列之【万科A(000002)、股吧】：三十载行业领跑，九万里鲲鹏展翅（强烈推荐）》（18/04/04）
《房地产政策研究专题：人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量客观》（18/05/10）
《房地产2018中期策略：行至水尽处，坐云起时》（18/05/23）
《非标专题：非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（18/06/13）
《风鹏正举系列之【保利地产(600048)、股吧】深度：积极变革启征程，鹰长空薄云天（强烈推荐）》（2018/07/05）
《风鹏正举系列之中南建设深度：中流楫，南山可移（强烈推荐）》（18/07/23）
《风鹏正举系列之融创中国深度：融汇九州挥洒宏图，创业四海鸿鹄志展（强烈推荐）》（18/08/09）
《房地产行业2019年投资策略：寒夜将尽，曙光在前》（18/11/22）
《房地产周期复盘研究专题：周期轮回，踏雪寻梅》（18/12/25）
《居民杠杆率空间研究专题：城镇化决定加杠杆空间，极限支撑需求中枢12亿平》（18/12/25）
《风鹏正举系列之招商蛇口：聚萃招商百年积淀，力铸蛇口卓越之道（强烈推荐）》（19/01/25）
《风鹏正举系列之金地集团：坚守核心城市，提效赋能、谋局未来（强烈推荐）》（19/01/30）
《风鹏正举系列之阳光城：雨后阳光，梦想绽放（强烈推荐）》（19/02/22）
《首开股份深度报告：首家千亿地方国资房企，北京国企改革重要标的（强烈推荐）》（19/03/12）
《估值深度：政策改善、用宽松，突破行业估值枷锁》（19/03/22）
《绿地控股跟踪报告：量质齐升的低估巨头，深度收益长三角一体化（强烈推荐）》（19/03/27）
《旭辉控股深度报告：十八舞象，行者无疆（强烈推荐） 》（19/04/01）
《房地产2019年中期策略：回归本源，拾级而上》（19/05/03）
《物业管理深度报告：朝阳行业，黄金时代》（19/05/16）
《中航善达深度报告：央企物管强强联合，非住宅龙头扬帆启航》（19/06/20）
《物管行业专题报告：三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场》（19/07/14）
《大悦城深度报告：商业地产运营典范，核心资产价值标杆》（19/07/16）
《三四线市场深度报告：棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》（19/07/28）
《保利地产深度报告：央企龙头、优势凸显，被低估的核心资产》（19/08/14）
《小周期延长的延伸研究：供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》（19/08/20）
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13918096573
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