半年度业绩超200%大幅增长，现金流大幅改善，香江控股迎来业绩拐

今年对于房地产企业来说仍是难熬的一年，特别是中小房企夹缝中生存的压力逐渐凸显，不少房企由于各种因素最终宣告破产。不过，从近期披露中报及中期业绩预告来，一些龙头公司如保利地产(600048)业绩突出，而一些中小型公司如【香江控股(600162)、股吧】(600162)因加快周转速度以及拿地成本优势，中期业绩预计增长237%，开始迎来业绩拐。

房地产行业半年度业绩分化，稳健发展公司成功胜出

据同花顺统计显示，截止到8月8日，沪深两市共计40多家上市房企披露2019年中期业绩预告，包括扭亏企业在内，21家房企业绩预喜，这意味着半数的房地产上市公司处于亏损状态，如【嘉凯城(000918)、股吧】预计巨亏2.4亿。更有不少房企由于各种因素最终宣告破产，日前人民法院公告网显示，截至7月23日，今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。业内人士表示，目前中小房企面临着土地储备和融资渠道两大生死线的考验。

地产行业人士分析认为，相较于去年同期的高涨态势，今年房企盈利增速总体有所放缓。一方面因为各主要城市宏观调控落实到位，房企销售增速放缓，营业收入低于预期;另一方面，2019年上半年，市场融资环境收紧，房地产作为高杠杆行业生存压力加剧。去年以来，房企融资渠道持续收紧，近期针对托发行以及境外发债的融资新政再出台，未来房企融资成本恐将继续上升，盈利空间受到挤压。

同样，也有一些房地产上市公司能抗住调控压力，逆市飘红。如保利发布业绩快报上半年业绩升59%，超出预期，此外绿地、金科、【阳光城(000671)、股吧】、蓝光等中报业绩同样实现较快增速。保利上半年业绩增速高于收入增速主要由于结转项目单价提升，公司2018年和2019年一季度毛利率分别为32.5%和39.8%，同时结算项目投资收益增加。

据地产行业资深人士分析，具有“优质资产、低负债、良好现金流”的企业将在本轮洗牌中胜出。因为具有优质资产，将决定在销售下行周期中，谁能获得更好的销量、更好的资金回流;较低的负债，才能保持较好的利润率水平，不至于降价销售;良好的现金流，又能形成更低负债，更好继续优质资产的能力。例如，像香江控股(600162)这样的公司就具备稳健发展的长期竞争优势，在未来地产行业的发展中将具备更长久的生存和发展潜力。

地产行业的竞争优势循环链

香江控股上半年营业同比增长31%，部分项目逆势热销，单周过亿

还有的中小房地产企业依靠快速周转来较低的土地成本，一方面实现了业绩逆势增长，另一方面也能有效地降低负债率。如8月6日发布2019年中期业绩快报的香江控股，2019年上半年，实现营业总收入1,954,299,200.35元，实现利润总额334,643,205.64元，实现归属于上市公司股东的净利润237,826,257.54元，总体经营情况良好。

香江控股(600162)上半年营业总收同比增长31.66%，根据公司半年报快报显示，其株洲等房地产项目销售结转面积增加，结转收入增加。早在今年年初，公司确定了经营目标和发展战略，实现稳健发展。

近期，据行业相关人员调研交流了解得知，香江控股地处南京都市圈的来安香江﹒黄金时代项目销量一改周边低位运营的颓势，开始逆势上升。该项目从4月份开始，项目销量开始有所好转，在板块内的地位也逐步在提升。今年7月之后，来安香江﹒黄金时代项目出现了爆发式的销售业绩增长，该项目逆势勃发，当月销量超百套，销售金额超亿元，同比翻两倍以上，领涨了汊河板块，勇夺板块销量第一。8月第一周，香江黄金时代项目又热销认购超100套，一周认购金额就过亿。其因是该项目得到了上海昆山一带的投资客户的青睐，外来客户带动了本地自住客户的购买短时间内形成了一股抢购的热潮，到目前为止各方客户还在继续涌入，热销状态还在持续。在宁滁一体化、滁宁城际、南京北站等多重利好下，客户对该项目未来充满心。

香江控股位于南京的来安香江﹒黄金时代项目开盘获得客户青睐。

　业绩大幅增长，现金流同期大幅净回流

据公司一季报数据显示，公司一季度现金流已大幅回流，仅经营活动一季度现金回流近10亿元，从公司半年度业绩快报数据显示，预计公司半年度现金回流继续保持增长态势，因此，市场上对香江控股经营困境的疑惑不攻自破。

增收也增利，香江控股营业利润较上年同期增长133.95%，归属于上市股东的净利润较上年同期增长237.03%，该公司解释称，主要系房地产结转收入增加、结转项目毛利率同比提高等所致。

相比规模相当的同行，拿地成本是香江控股的独特的优势。根据香江控股去年9月发布的一则买地公告，该公司株洲市云龙示范区投资人民币3964万元购买10328.13平方米的住宅用地，拿地成本3838元/平方米，而目前该地区的房价平均在6200元/平方米;去年8月，该公司在增城区新塘镇陈家林地区斥资3964万元购买23万平方米的住宅地块，拿地成本月12853元/平方米，目前该区域房价28000元/平方米。

　业绩拐到来，香江控股全年高增长可期

值得注意的是，香江控股的营收增速和净利润增速都创下来2016年以来新高。2017年以来，其多数财报周期营收和净利润均出现同比负增长。2018年，香江控股实现房地产签约销售面积约35.24万平方米、签约销售金额约32.53亿元;实现营业收入41.35亿元，同比减少12.21%;归属于上市公司股东的净利润为5.09亿元，同比减少38.93%。今年一季度，香江控股实现营业收入5.3亿元，同比增长21.69%;归属于上市公司股东的净利润0.15亿元，同比增长6.59%。

据长期跟踪该公司的研究人士透露，下半年公司还会保持较高的增速。去年公司拿了很多地，签约金额和结转金额都会增加较快。

同时，多个入市项目为香江控股未来业绩增长提供了助推剂。比如，稳步推进的“翡翠绿洲”项目后劲十足，地处华北的价值洼地“天津锦绣香江”则异军突起。

据公司公开材料显示，地处广州增城的“翡翠绿洲”项目2019年的可供出售面积较2018年将大幅增加，其中，翡翠绿洲十六期计容建筑面积约25.2万平方米，自2018年年末首次开盘后，2019年进行多次加推。截至2019年5月，翡翠绿洲十六期签约金额已达7.4亿元，该项目开发建设稳步推进，预计2019年能实现全年销售目标。

而香江控股的土地储备情况也较为良好。截至2018年12月31日，香江控股持有土地储备总建筑面积约716.29万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约75.94万平方米，在建工程建筑面积约169.45万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为470.9万平方米。

据财报数据显示，香江控股近三年公司现金分红占归属上市公司普通股股东的净利润比率均在50%以上。一家上市公司能保持在过去的三年中连续高分红，且派现率占当年净利润五成以上，在A股市场中亦是少见的，近年来公司的股息率在3%~5%。

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