登录 注册 返回主站
F10资料 推荐产品 炒股必读

投资新开工明显回落强化10Y国债收益率下行,竣工现明显改善——房地产行业最新观及1-7月...

  • 作者:jk6516
  • 2019-08-15 22:00:29
  • 分享:

摘要:

销量短期出现弱反弹,或跟房企短期加大推盘抢销售促回款以对冲融资边际收紧有关(持续性偏弱)维持九月或是重要布局的判断。但趋势上全国销量受三四线城市拖累仍在寻底;中期,行业政策端是“区间管理”,基本面是“窄幅波动”,板块博弈属性相对弱化,重在精选个股“阿尔法”,未来真正高周转公司的价值将逐步凸显;短期,政治局会议“经济下行压力加大”表述意味着长端利率改善(下行)大概率超市场预期,“10Y国债定方向”仍是房地产股票的底层逻辑,好下半年房地产板块超额收益,维持“布局或要等到九月”的判断,年初用集体改善下半年或难再出现,不宜过度布局高杠杆品种。

房地产投资如期回落,上半年限价政策逐步放开带动复工增加和施工速度均出现较明显回升,这是脉冲投资高位的主要因,但这种影响2季度以来正逐渐转弱,维持3月是全年高的判断;

新开工如期回落,销售向下趋势决定新开工方向向下,但低库存托底使新开工上半年下行偏缓,下半年或加快,我们认为新开工去年成在三四线,今年败也在三四线;

竣工降幅明显收窄,坚定竣工回暖周期,下半年或超市场预期,但同时也要注意结构分化;房地产产业链上下游出现明显分化,投资者仍需重视房地产下游的相对和绝对收益机会。

资金来源7月大致走平,受融资环境边际收紧影响贷和自筹资金双降,销售回款短期反弹起到对冲;行业资金链Q2以来有所改善,主因投资(拿地等)加快回落而资金来源相对平稳,但受三四线拖累和融资边际收紧等影响,资金链或仍将走弱;货币活化指数出现筑底回升迹象,预示全局房价在1-2个季度后同比或回升而前期房价同比的回升大比例来自于限价放开的高价房入市,一定程度上可算作发布数据口径提前对房价上涨的透支,整体房价未来半年或维持“稳”。

行业政策端是区间管理,基本面是窄幅波动,板块博弈属性相对弱化,经济下行压力加大,利率改善或超市场预期,10Y国债定方向,好下半年房地产板块超额收益,9月或是重要布局,首推真正高周转公司【万科A、【保利地产(600048)股吧】】,且受益于集中度提高和持续的内生性现金流;其次,精选“有质量的增长”弹性品种,即高杠杆且兼具真正高周转;资源型公司仍可获取稳健回报,相对较高的利润率弥补了慢周转的缺陷,重推荐【华侨城A,另外,推荐基本面改善的【【金地集团(600383)股吧】】【华夏幸福】等。(限制名单调出)

框架申明

从销量地产股(超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段,隐含量在价先);从投资和开竣工地产上下游需求,同时须结合上下游供给观察地产上游机会;从招商证券资金链水平指标,货币活化等指标关注房价。

事件

统计局公布19年1-7月全国房地产相关数据,1-7月房地产销售面积8.88亿平,同比-1.3%;新开工面积12.57亿平,同比+9.5%;开发投资额7.28万亿,同比+10.6% ;资金来源9.98万亿,同比+7.0%。

前 言

整体经济数据开始纠偏快速复苏预期,但市场已经在贸易摩擦下实现了回撤,前期我们说“房地产数据有‘情人眼里出西施’,也即表面上坚挺的数据,在结构的拆分和拷问下表现出来极大的不稳定性,或在接下来的一个季度持续纠偏”,这个判断已在逐步兑现,下行趋势或刚开始。

一、销量短期出现弱反弹,或跟房企短期加大推盘抢销售促回款以对冲融资边际收紧有关(不持续),但趋势上全国销量受三四线城市拖累仍在寻底;中期,行业政策端是“区间管理”,基本面是“窄幅波动”,板块博弈属性相对弱化,重在精选个股“阿尔法”,未来真正高周转公司的价值将逐步凸显;短期,政治局会议“经济下行压力加大”表述意味着长端利率改善(下行)大概率超市场预期,“10Y国债定方向”仍是房地产股票的底层逻辑,好下半年房地产板块超额收益,维持“布局或要等到九月”的判断,年初用集体改善下半年或难再出现,不宜过度布局高杠杆品种。

销量短期出现弱反弹,受三四线城市拖累全国销量趋势上仍在寻底。全国商品房销量7月单月同比较6月上升3.5 PCT 至+1.2%,短期出现弱反弹,一方面或是房企短期加大推盘强销售促回款,以对冲融资边际收紧带来的影响,另一方面,或跟数据统计制度有关,两者共同推动销量短期出现弱反弹;往后,全国销量增速仍将下行,从高频数据观察结构,重一二线城市的贡献较大,广义三四线或仍是拖累全国销量数据于年中后二次探底的重要结构因素。

政治局会议“经济下行压力加大”表述意味着长端利率改善(下行)大概率超市场预期,“10Y国债定方向”仍是房地产股票的底层逻辑,好下半年房地产板块超额收益,九月或是重要布局。目前AA+用利差仍在恶化,AAA用利差出现改善,不宜过度布局高弹性品种;股票前期估值并未反映大放松预期,随大盘回撤后估值优势重现支持短期反弹。维持选股苛刻三则:

第一类:用“高回款率+高行业用”维持较低净负债率高周转公司;

第二类:解决了未来三五年行业融资受限的公司,如【华夏幸福】;

第三类:高杠杆型公司需要降杠杆提分红或一定程度回购,并具备业绩拐;

推荐高周转公司【万科A】, 【保利地产】,同时推荐本轮受一二线调控导致销售承压的【金地集团】,未来存在边际改善;好资源型公司估值修复【华侨城A】;推荐【华夏幸福】【蓝光发展】等(部分因限制名单调出)。

二、房地产投资如期回落,维持3月是全年高的判断,上半年限价政策逐步放开带动复工增加和施工速度均出现较明显回升,这是投资脉冲高位的主要因,但这种影响2季度以来正逐渐转弱;新开工如期回落,销售向下趋势决定新开工方向向下,但低库存托底使新开工上半年下行偏缓,下半年或加快,我们认为新开工去年成在三四线,今年败也在三四线;竣工降幅明显收窄,坚定竣工回暖周期,下半年或超市场预期,但同时也要注意结构分化;房地产产业链上下游出现明显分化,投资者仍需重视房地产下游的相对和绝对收益机会

房地产投资如期回落,维持3月是全年高的判断房地产投资7月单月同比增速较6月下降1.6 PCT至8.5%,符合我们预期;上半年限价政策逐步放开带动复工增加和施工速度均出现较明显回升,这是投资高位的主要因,停复工缺口持续缩小就是明证;但这种影响2季度以来正逐渐转弱,3月是全年高,下半年投资将继续回落。维持19年房地产投资前高后低判断,全年或降至小个位数,下行斜率取决于土地供给的速度,若土地供给一定程度上增加,在重城市或起到“稳投资”作用,但难以完全对冲投资的趋势性回调。

新开工如期回落,我们认为去年成在三四线,今年败也三四线新开工增速上半年震荡下行,7月单月降至6.6%(较6月下降2.3 PCT),大致符合我们预期,预计往后还将加快回落。新开工本质是补库存逻辑,补库存的意愿主要取决于资金链(有没有钱)、存量库存(有没有地)和对未来的销售预期(好不好卖);销售向下的趋势决定新开工(本质就是补库存)方向向下,但低库存托底使新开工“震荡”下行,上半年下行偏缓,下半年(高基数)或加快;结构上,去年新开工持续高位难由房企加快推盘解释,主要在于结构上三四线滞后补库存拉动了新开工,去年成在三四线,今年败也三四线。

竣工降幅明显收窄,坚定竣工回暖周期但也要注意结构分化。竣工的曲线本质上走在新开工之后,统计误差导致两者在数据上略有出入(竣工约是新开工的60%),但这并不影响两者的关系。回顾过去:

a.14年以前,新开工和竣工同步上升,中枢不断提高,背后反映的是行业的成长性;随着行业成长性趋弱,14年后两者共同演变为强周期变化,且拐完美相关;

b.14年之前新开工领先竣工约2-2.5年,14年至今,领先性增加至3年,背后因:调控(包括融资受限,限价等)使得房企延长竣工,增加停工,同时三四线占比提高而三四线又具备更高的调节空间。

对应2016年的新开工回升,2019年竣工不论是绝对量还是同比增速,都将触底反弹。 7月单月竣工降幅大幅收窄至 -0.6%,符合我们预期;我们去年底率先提出今年竣工将逐步回暖,上半年回暖低于市场预期之际,我们强调要坚定竣工回暖周期,下半年回暖或超市场预期,7月如期兑现,往后,预计竣工或仍有波动,但整体而言,竣工上半年回暖低于预期已经为下半年超市场预期奠定了基础结构上,一线城市竣工的第一个拐已经过去,今年是往下的,今年主导竣工回升的主要是二线和三四线城市的拉动(今年二线更强),而三四线城市持续性更好(或持续至明年)

房地产产业链持续跟踪:

从产业链角度观察,虽然房地产销售已经出现结构性回暖(一二线逐渐回暖而三四线仍在寻底),1年以上,来自于房地产的需求(房地产投资口径和新开工口径)仍在转弱趋势中,房地产上下游表现出明显分化。

a.房地产下游没有供给侧改革,地产下游(家电、家居等)行业出现顶部后持续调整,基本反映了房地产行业的回落;短期下游部分行业出现反弹,可能与17年左右天气因素导致的需求前置有关,未来如果观察到房地产行业的企稳,下游板块的基本面修复将更有保障,此前我们对房地产下游的好已在兑现中。

b.而房地产上游在前期供给侧改革的压抑后,18年一季度出现了滞后补库存,和17年五月的供不应求相比,目前上游周期行业已发生180度扭转,维持需求端或转弱的判断;

房地产上下游与地产背离程度变化排名:钢铁>有色>煤炭>建材>家电>建筑,(家居无背离);

房地产上下游行业产出缺口大小排名:钢铁>有色>煤炭>建材>家电>建筑>家居。

三、资金来源7月大致走平,受融资环境边际收紧影响贷和自筹资金双降,销售回款短期反弹起到对冲;行业资金链Q2以来有所改善,主因投资(拿地等)加快回落而资金来源相对平稳,但受三四线拖累和融资边际收紧等影响,资金链或仍将走弱;货币活化指数出现筑底回升迹象,预示全局房价在1-2个季度后同比或回升而前期房价同比的回升大比例来自于限价放开的高价房入市,一定程度上可算作发布数据口径提前对房价上涨的透支,整体房价未来半年或维持“稳”

资金来源持续低位,往后,受三四线拖累和融资边际收紧等影响,资金链或仍将走弱。资金来源增速7月单月大致走平,持续低位,具体来,融资环境边际收紧导致贷和自筹资金双降,尤其是自筹资金(含自有、股东直投、发债等),单月增速下降13.8 PCT至 -7.4%,但在销售回款短期反弹的对冲下,整体到位资金大致走平;往后,全国销量仍在寻底(结构上受广义三四线拖累),且融资边际仍在收紧,或带动全国资金来源趋势性回落。资金链(资金来源/房地产投资) 行业资金链Q2以来有所改善,主因投资加快回落而资金来源相对平稳,但受三四线拖累和融资边际收紧等影响,资金链或仍将走弱。

从流动性角度:7月招商货币活化指数(M1-M2口径):-5.00(↑ +0.45);(活定期口径):-9.75(↑ +0.09)。

货币活化指数自16Q3起持续回调,房价作为滞后指标,同比数据(70城新房房价)也于17M1冲顶后趋势性回落;其中一线最先回落(16M9),二线略后(16M11),三四线最后(17M7)。但18年3季度以来,70城房价同比出现较明显反弹,这或在政策从“限”价变“稳”价之后,部分高价地项目进入市场交易所致。

19H1或是“失真房价”纠偏期,货币活化指数筑底回升预示房价下半年下行压力不大,但结构分化或较明显。近期有观认为房价回调并不充分,而判断板块机会还没来临,这已经被证伪。因这种判断基于的数据存在明显失真,即新房房价存在明显“号失真”,二手房房价也存在备案干扰,我们认为19H1即是失真房价的纠偏期。而货币活化指数出现筑底回升迹象,预示全局房价在1-2个季度后同比或回升而前期房价同比的回升大比例来自于限价放开的高价房入市,一定程度上可算作发布数据口径提前对房价上涨的透支。

四、配置建议-维持九月或是重要布局判断

政治局会议“经济下行压力加大”表述意味着长端利率改善(下行)大概率超市场预期,“10Y国债定方向”仍是房地产股票的底层逻辑,而房地产数据也已出现较明显走弱,前期判断“总量数据架不住结构的拷问”得到验证;按揭利率或继续改善但结构上也有分化,而顶层政策观察窗口在三季度末附近,从我们前的结论来,我们认为经济或有二次探底,从而支持进一步的债牛。

行业政策端是“区间管理”,基本面是“窄幅波动”,板块博弈属性相对弱化,重在精选个股“阿尔法”,未来真正高周转公司的价值将逐步凸显;市场流动性边际转弱,年初对于经济快速复苏的预期已经开纠偏,利率或维持下行,好下半年房地产板块超额收益,九月或是重要布局,年初用集体改善下半年或难再出现,不宜过度布局高杠杆品种。

配置组合:首推真正高周转公司【万科A、保利地产】,且受益于集中度提高和持续的内生性现金流;其次,精选“有质量的增长”弹性品种,即高杠杆且兼具真正高周转;资源型公司仍可获取稳健回报,相对较高的利润率弥补了慢周转的缺陷,重推荐【华侨城A】,另外,推荐基本面改善的【金地集团】【华夏幸福】等。(部分因限制名单调出)。

(1)开发领域:

当前阶段仍重推荐高周转型大蓝筹:该类房企主要通过高速周转模式实现稳定的净利润率(类似于制造业),未售货值一般只够卖3年左右,此时若按照当前货值去折现,会低估公司的价值,因此通常高周转公司在行业平稳时期可以享有一定的NAV溢价;中短期角度,涨价因子受到限制,规模因子相对更为突出,所以当前阶段重推荐高周转龙头。高周转型大蓝筹首选【万科A、保利地产】等,行业格局集中趋势下最为受益,杠杆不高且融资优势相对显著(意味着坏债压力不大且利息支出可控),尤为关键的是具备稳定的现金流创造能力;此外,与大多数高杠杆弹性品种相比,高周转大蓝筹更具长跑潜力,是成功穿越周期的品种。

高杠杆型房企要精选“有质量的增长”:该类房企一般兼具快周转(高杠杆决定)特征,但由于高融资成本的拖累,其净利率一般相对较低,虽然部分高杠杆企业结算利润增速也相对较高,但结算利润对选股的意义并不大(因为结算是以前经营活动的滞后结果,而且利息支出大量资本化);高杠杆公司实乃典型的顺周期弹性品种,潜在预期差较大,一旦行业政策预期松动或者基本面底部复苏,高杠杆品种的超额收益空间也相应更大,但当前阶段,政策端和基本面的弹性都不大,而且该类房企相对高评级企业的“用利差”的收敛空间也相对有限,所以高杠杆型房企的系统性机会并不大,所以需要精选出“有质量的增长”;如何定义“有质量的增长”,核心还是经营活动创造的现金流能覆盖高杠杆的代价,也即销售回款要“盖住”融资支出和成本。A股高杠杆房企中,能够真正实现“有质量增长”的企业不多

资源型公司风险相对较小收益相对稳健、最好的投资时机在于“涨价”阶段的价值重估:该类房企销售净利率高于其他两类,主要来自于拿地成本优势和货币的时间价值,一定程度上也有主动的价值创造能力(区域和产品溢价),其未售货值一般可供销售5年以上甚至10年左右,之所以被定义为资源型房企,主要就是土地储备又多又便宜,这种企业短期资本开支压力不大,并且抵御房价周期波动的能力更强,所以具备显著的低风险特征,当前市值较NAV折价幅度高达50%左右,一般在行业复苏阶段NAV估值能够修复到接近平价位置,虽然短期受制于限价,但长期而言,核心城市土地仍是稀缺资源,“资源红利”必将陆续释放。资源型公司推荐【华侨城A、苏宁环球】等,资源储备潜在价值突出,极致低估且经营效率边际上有改善。

(2)存量环节:

核心优质物业(包括商办及物流)仍具备对抗周期衰退的能力,并且长期复合回报也相对可观(类比Reits);其中,优质商办领域关注【中国国贸、金融街】等,物流地产领域关注第二梯队潜在龙头【南山控股】。

物管、交易、房地产金融等新经济依然是战略上持续多的领域。

中国房屋资产存量持续增长,“资产属性”和“居住体验”等诉求均在呼唤更好的物管服务,并且以房屋为基础,可建立人与资产的链接,进而获取更丰富的流量变现模式,实乃“周期中的消费升级”,近年来相关标的也在H股快速资本化,关注【碧桂园服务】【绿城服务】【彩生活】等;此外,A股也将迎来第一家具备规模化潜力的物管公司。

中国核心城市房地产已进入存量时代,全国角度正处于增量向存量的过渡阶段,未来存量房屋资产的“流动”将是大势所趋,关注【我爱我家】等。

此外,Reits等房地产金融相关主题是长期关注焦,重关注具备资产运营能力的房地产基金稀缺标的【光大嘉宝】,然后关注具备重估价值的自持型标的【中国国贸、金融街】等。

(3)持续关注“长三角一体化”、“粤港澳大湾区”、“京津冀协同发展”三大区域主题:上述三个区域是中国人口和产业持续集中的“三极”,也是房地产兵家必争之地,均上升为国家战略,未来量价表现将明显超越行业平均水平,其中,“粤港澳”关注【华侨城A、龙光地产】等,“京津冀”关注【华夏幸福】等。

风险提示:短期行政调控超预期,长效机制超预期,短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期,三四线销售回调超预期。


温馨提醒:用户在赢家聊吧发表的所有资料、言论等仅代表个人观点,与本网站立场无关,不对您构成任何投资建议。本文中出现任何联系方式与本站无关,谨防个人信息,财产资金安全。
点赞3
发表评论
输入昵称或选择经常@的人
聊吧群聊

添加群

请输入验证信息:

你的加群请求已发送,请等候群主/管理员验证。

时价预警 查看详情>
  • 江恩支撑:8.67
  • 江恩阻力:9.75
  • 时间窗口:2024-04-16

数据来自赢家江恩软件>>

本吧详情
吧 主:

虚位以待

副吧主:

暂无

会 员:

17人关注了该股票

功 能:
知识问答 查看详情>