保利发展：拿地谨慎 业绩稳健提升 | 季报拆解①

乐居财经徐迪发自北京

　　4月26日，保利发展公布2019年第一季度报告：营业收入225.78亿元，同比增长12%；归母净利润23.2亿元，同比增长23%，对应每股盈利0.20元。

毛利率基本持平公允价值变动收益激增

　　保利发展一季度营收同比增长12%，受到结算产品和区域结构的影响，期内毛利率39.83%，基本与去年同期持平。非经常性损益2.8亿元，同比增加784%，从而带动公司一季度归母净利润同比增长23%至23.2亿元。

　　报告显示，期内公允价值变动收益由上年同期的-30万元增加至2.5亿元，主要因为持有金融资产分类调整，公允价值变动在公允价值变动损益中体现，且交易性金融资产公允价值提高。导致期内归母净利润率同比显著提升，而扣非后的归母净利润增幅仅为9.5%，为20.38亿元。

业绩提升稳健销售延续高增

　　报告期内，公司销售业绩保持较快增长，实现签约金额1096.6亿元，同比增长26.1%；签约面积700.04万平方米，同比增长18.1%。在TOP10房企中增速表现较为抢眼。

　　期内开工较为积极，新开工面积同比增长51%至997万平方米，占全年目标的22%；竣工面积274万平方米，同比增长25.1%，占全年目标10%。开竣工面积的大幅增长，对未来销售、结算形成强有力的支撑。

　　截至期末，公司共有在建拟建项目598个，可售容积率面积1.63亿平方米。此外尚有待开发面积8548万平方米。另外，公司期末预收款项为3252.72亿元，与2018年总营收相比高出167%。充足的可结算资源，有望为公司业绩的进一步增长奠定坚实基础。

资金状况良好债务结构合理

　　报告期内，公司实现现金回笼878亿元，回笼率为80%，较去年同期上升3个百分；期末货币资金余额1284.45亿元，资金状况良好。

　　截至报告期末，公司总资产9012.15亿元，其中归属上市公司股东的净资产为1241.61亿元，较上年同期均有所增长，增幅分别为6.46%和1.84%。

　　2019年一季度末，公司资产负债率降至78.94%。分析因主要为期内公司拿地态度谨慎，拿地成本有所控制，继而推动净负债率持续改善。2019年一季度，保利发展新增项目容积率面积279万平方米，同比减少61%；总获取成本159亿元，同比减少约67%。

　　期末公司货币资金较2018年末增加约13.7%至1289.3亿元，短期借款与一年内到期的非流动负债合共405.42亿元，公司货币资金与短期债务之比3.18，在手现金充裕，短期偿债压力较小。

　　此外，公司在一季度发行5亿美元境外债，票面利率3.875%，以及15亿元3年期中期票据，利率3.6%，发行成本均显著低于行业平均水平。