【中泰地产|行业周报】超大城市外落户放宽，一二线城市二手房价回落

投资要

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行业跟踪

一手房：成交环比增速74.10%，同比增速307.99%（按面积）

本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积383.67万方，环比增速74.10%，同比增速307.99%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为111.29%，143.22%，19.28%；同比增速分别为60.53%，23.04%，-58.01%。

二手房：成交环比增速32.90%，同比增速405.40%（按面积）

本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积74.59万方，环比增速32.90%，同比增速405.40%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为81.00%，18.02%，5.81%；同比增速分别为87.69%，-8.29%，-35.13%。

库存：可售面积环比增速3.97%（按面积）

本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5470.82万方，环比增速20.36%，去化周期39.15周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为50.76%，-1.26%，-0.97%。一线、二线、三线去化周期分别为46.65周，31.50周，39.63周。

10个重城市推盘分析（数据来源：中指）

根据中指监测数据，（02月11日至02月17日）重城市共开盘9个项目，合计推出房源1788套，其中一线城市开盘543套、占比30.37%；开盘项目平均去化率达到67%，其中二线城市平均去化率为60%。

投资建议

本周市场方面，统计局发布了2019年1月份70大中城市房价数据，其中一手房58城上涨，二手房一二线城市普遍下调。一二手房价格的背离，是新房受限价影响，二手房以市场主导造成的差异所致，若后续无明显调控或贷政策变化刺激，这一调整趋势或延续。政策方面，2月22日发改委发布的指导意见提出，要放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，我们认为这一举措旨在推动新型城镇化，让更多农村人口转为城市人口；同时，更为宽松的落户限制，让拥有较强竞争力城市的楼市，存持续回暖空间。地方层面，各地正处加紧制定“一城一策”空窗期。资金方面，自今年以来，行业融资端持续改善，龙头房企融资成本优势突显，19年新发用债利率普遍低于18年发债利率水平。总体而言，政策与资金面均呈边际改善态势，而基本面依然处于探底阶段，为此推荐安全边际较高的行业龙头：万科、保利地产；同时推荐质地优良、弹性或更高的一线房企：新城控股、华夏幸福等。

风险提示

三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性大幅收紧。

行业要闻

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成都修订公积金实施细则（观地产网）

成都修订公积金实施细则，扩大了公积金贷款对象、增加了累计公积金贷款次数、严格“认房认贷”标准、调整了逾期记录应用、放宽了贷款年限的计算、强化了贷款风险防控，同时明确了贷款结清前应继续履行缴存义务。

中国多地二手房成交量下降，厦门反弹（和讯网）

易居房地产研究院发布报告显示，2019年1月份，北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡和金华10个城市二手房成交量为5万套，环比增长0.5%，同比下降6.4%。

中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》（新华社）

中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。

各地下调个人出租住房税率，上海月租10万以下3.5%（澎湃新闻）

上海税务12366了解，上海出租个人房屋的税收政策于今年1月有所调整，月租金收入(不含税)在10万元以下的，按照3.5%的税率征税；月租金收入(不含税)在10万元以上的，按照5%的税率征税。

湖南2018年房地产开发投资3945.95亿元，同比名义增长15.2%（经济参考报）

2018年，湖南房地产开发投资3945.95亿元，同比名义增长15.2%，增速比1-11月回落0.2个百分。其中，住宅投资2764.48亿元，增长26.0%,占房地产开发投资的比重为70.1%。

上海4月1日起调整住房公积金缴存基数（观地产网）

上海调整住房公积金缴存基数为2018年月平均工资，住房公积金和补充住房公积金缴存基数最高不超过2018年本市职工月平均工资的3倍，最低不低于2018年本市职工最低工资标准。

国税总局：切实落实减税降费措施，推进房地产交易备案共享（澎湃新闻）

2月20日，国家税务总局正式发布了件“关于2019年开展“便民办税春风行动”的意见”，件突出强调了要确保减税降费政策落地生根，不断提升纳税人和缴费人的满意度和获得感。

财政部：对高校学生公寓免征房产税，执行至2021年底（澎湃网）

日前，财政部、税务总局发布《关于高校学生公寓房产税印花税政策的通知》(以下简称：《通知》)。《通知》称，为支持高校办学、优化高校后勤保障服务，将对高校学生公寓免征房产税。同时，对与高校学生签订的高校学生公寓租赁合同，免征印花税。该《通知》于2019年1月1日至2021年12月31日执行。

2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%，环比上月下降0.35%，连续两个月回落（北京商报）

全国首套房贷款平均利率为5.66%连续两月回落2月18日，融360昨日发布的报告显示， 2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%，环比上月下降0.35%，为连续两个月回落。一线城市中，北京首套房贷利率继续回落，而上广深较上月持平，最高值为武汉6.16%。

发改委：强化城市间房地产市场调控政策协同，到2035年要形成若干具有全球影响力的都市圈。（观地产网）

近日，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》。意见提出，构建都市圈一体化发展机制，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制；允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂；健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同。

发改委: 推动公租房保障范围扩大，实现常住人口全覆盖。（人民网）

人民网北京2月21日电（许维娜）国家发展和改革委于21日发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》（以下简称《指导意见》）。根据《指导意见》，为加快培育发展现代化都市圈，在加快社会保障接轨衔接方面，2019年将推动公共租赁住房保障范围常住人口全覆盖，提高住房公积金统筹层次，建立住房公积金异地息交换和核机制，推行住房公积金转移接续和异地贷款。

安徽阜阳：挂牌地块取消限房价条款。（扬子晚报）

安徽阜阳国土部门在近日发布的土地出让件中，将有关地块上市后价格限制的条款取消，这也就意味着，开发商可以根据市场行情自行调整房价。业内人士称，此举可视为国内三四线城市调控“解绑”的号，对南京有无影响仍有待观察。

住建部：2018年全国各类棚户区改造开工626万套（人民网）

2018年，全国各类棚户区改造开工626万套，顺利完成年度目标任务，完成投资1.74万亿元。

统计局：1月一线城市新房价格环比上升0.4％。（观地产网）

从环比来，1月份，一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅销售价格下降；三线城市环比涨幅均回落。具体而言，据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分。其中：北京、上海和广州分别上涨0.6%、0.1%和0.9%，深圳下降0.1%。二手住宅销售价格环比下降0.1%。其中：北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平。

北京地区网签率偏低，限竞房供应量加大。（中证报）

北京地区限竞房密集入市。数据显示，经过3年的土地出让，目前已供应限竞房约300万平方米，预计2019年约6万套限竞房入市。从签约情况，目前网签率整体不足20%。业内人士称，限竞房大部分位置不佳，加上北京限购限售政策较为严格，需求受到抑制。限竞房政策推出后，购房者观望情绪浓厚，去化率较低。

房企融资利率差额高达11%，国内发债频频中止。（每日经济新闻）

2月22日，龙湖发布公告称，公司间接附属公司于2019年2月20日及21日向合格投资者公开发行2019年第一期公司债券，发行规模为人民币22亿元。该笔债券的融资利率在3.99%~4.7%之间。

房企融资利率差额高达11%，国内发债频频中止。（每日经济新闻）

2月22日，苏州主城区连续竞拍出让5宗宅地，总出让面积约为28.47万平方米，总建筑面积达54.77万平方米，总起始价为79.57亿元。最终，融、中骏、佳兆业、中梁、大华等纷纷落地，总揽金97.44亿元。。

公司要闻

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【富力地产】本集团2018年年度合并利润较2017年减少约60%，预期因为2017年收购酒店资产带来大额非经常性溢价收购收益，而2018年此类型交易较少。

【旭辉控股集团】1月份本集团合同销售（连合营企业及联营公司的合同销售）金额约90.1亿元，合同销售面积50.95万方，合同销售均价1.77万元/平米。

【新黄浦】公司将采用商业物业抵押贷款资产支持票据（CMBN）模式，通过设立托计划，并以相应托收益权作为基础资产发起设立不超过15.01亿的资产支持票据计划。

【保利地产】本公司于2016年2月25日发行的公司债券（16保利04）将于2019年2月25日支付自2018年2月25日至2019年2月24日期间的利息。该债权发行总额30亿元，期限10年，票面利率为4.19%。

【世联行】公司董事会于2019年2月18日收到公司副总经理王伟女士提交的书面辞职报告。

【越秀地产】2019年1月，本公司实现合同销售（连同合营公司项目的合同销售）金额约为人民币47亿元，同比上升约55%，实现合同销售面积约为18.38万平方米，同比下降约14%。

【福星股份】2019年2月18日，公司完成了2019年度第一期中期票据的发行,相关款项已到账。本期票据发行规模5亿元人民币，发行期限2+1年，发行利率为8.50%。

【佳源国际控股】（1）张翼先生获委任为本公司副主席兼执行董事；（2）沉晓东先生获委任为本公司非执行董事；（3）张翼先生获委任为本公司总裁，及卓晓楠女士不再为本公司行政总裁。卓女士将继续担任执行董事。

【融中国】发行于2021年到期2.08亿美元的11.25%优先票据，额外新票据将于交换要约中发行的本金额为3.92亿美元的新交换票据合并构成一个系列。

【禹州地产】发行于2024年到期金额为5亿美元的8.5%优先票据，票据发售价将为票据本金额的100%。

【中国金茂】公司拟发行18亿元公司债券，期限为5年，票面利率为3.2%至4.2%%。

【格力地产】公司审议通过回购议案，拟回购资金总额2亿至3亿元，截至今日，公司已回购150万股，占总股本0.07%，支付的总金额为733.18万元。

【保利地产】公司回售债券（16保利03）登记数量3000手，面值100元，回售总金额0.3亿元，于2月25日发放回售资金。

【金地集团】公司回售债券（16金地01）价格100元/张，回售申报期为2月28日至3月5日，本期债券票面利率3%，债券存续期后3年票面利率调整为4.35%。

【华发股份】公司回购杨世濠等激励对象全部限制性股票30.6万股，占股权激励总量的2.18%，回购数量占总股本的0.01%，回购价格为4.22元/股。

【万科A】2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期），本期债券发行规模为不超过20亿元。

【正荣地产】发行2.3亿美元2021年到期年息9.8%的优先票据。

【龙光地产】发行3亿美元2022年到期年息7.5%的优先票据。

【佳兆业集团】发行400万美元11.75%2021年到期优先票据。

【上实发展】通过参与挂牌出让活动以挂牌价获取上海市宝山区顾村大型居住社区两块国有建设用地使用权，成交总价为28.19亿。

 【中粮地产】公司以6.84元/股的价格发行21.12亿股份购买大悦城地产91.34亿股，占其股份总数64.18%的股份。

【富力地产】公司发行4.5亿美元，利率8.125%的4年期优先票据和3.75亿利率8.625%的5年期优先票据。

【时代中国】公司发行于2022年到期的5亿美元利率7.625%的优先票据。

【金地集团】公司将以100元/张的价格回售“16金地01”债券，存续期后3年票面利率调整为4.35%。

【雅戈尔】公司全资子公司苏州锐鸣企业以3.88亿元的价格竞得浙江慈长河三块地的国有建设用地使用权。

【迪马股份】公司于近日发行总额为人民币5.6亿元，期限为2+1年，发行利率为8％的中期票据，募集资金已于今日划入公司指定账户。

【外高桥】公司已完成2018年度第五期超短期融资券的兑付工作，本息兑付总额为4.07亿元。

【达地产】（1）公司债券“16地01”将于2019年3月1日开始支付自2018年3月1日至2019年2月28日期间的利息；（2）公司债券“16地01”的回售金额为人民币2001.1万元（不含利息）。

【嘉凯城】截止本公告日，持股5%以上股东国大集团共持有公司股份1.59亿股，占公司总股本的8.80%；国大集团累计质押公司股份1.41亿股，占公司总股本的7.80%。

【西藏城投】 发行股份（9044.71万股）购买资产之部分限售股上市流通，上市流通数量为1689.1万股，上市流通日期为2019年3月1日。

【新湖中宝】公司控股股东新湖集团质押的本公司无限售流通股股份2.37亿股解除质押，占公司总股本的2.75%，质押登记解除日为2019年2月21日。

【世联行】截至公告日，控股股东世联中国共持有公司股份8.05亿股，占公司总股本的39.41%；世联中国累计质押公司股份2.64亿股，占其所持公司股份总数的32.79 %，占公司总股本的12.92%。

【浙江广厦】公司拟回购公司已发行的人民币普通股（A 股），回购价格不超过人民币4.4元/股，回购下限1亿元，回购上限2亿元。

【浙江广厦】公司拟回购公司已发行的人民币普通股（A 股），回购价格不超过人民币4.4元/股，回购下限1亿元，回购上限2亿元。

【合景泰富集团】公司发行于2013年到期、本金总额3.5亿美元的优先票据，票面利率7.875%。

【瑞安房地产】本公司担保瑞安发展发行的于2021年到期、本金总额5亿美元、票面利率为6.25%的优先票据。

【融中国】（1）完成未偿付优先票据交换要约及有关 2021年到期的8.25%优先票据；（2）发行于2021年到期的11.25%优先票据。

基本面回顾

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40个大中城市一手房成交分析（19/02/16-19/02/22）

本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积383.67万方，环比增速74.10%，同比增速307.99%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为111.29%，143.22%，19.28%；同比增速分别为60.53%，23.04%，-58.01%。

10个重城市推盘分析（数据来源：中指）

根据中指监测数据，（02月11日至02月17日）重城市共开盘9个项目，合计推出房源1788套，其中一线城市开盘543套、占比30.37%；开盘项目平均去化率达到67%，其中二线城市平均去化率为60%。

15大中城市住宅可售套数分析（2019-02-22）

本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5470.82万方，环比增速20.36%，去化周期39.15周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为50.76%，-1.26%，-0.97%。一线、二线、三线去化周期分别为46.65周，31.50周，39.63周。

14个大中城市二手房成交分析（19/02/16-19/02/22）

本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积74.59万方，环比增速32.90%，同比增速405.40%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为81.00%，18.02%，5.81%；同比增速分别为87.69%，-8.29%，-35.13%。

投资建议及风险提示

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投资建议

本周市场方面，统计局发布了2019年1月份70大中城市房价数据，其中一手房58城上涨，二手房一二线城市普遍下调。一二手房价格的背离，是新房受限价影响，二手房以市场主导造成的差异所致，若后续无明显调控或贷政策变化刺激，这一调整趋势或延续。政策方面，2月22日发改委发布的指导意见提出，要放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，我们认为这一举措旨在推动新型城镇化，让更多农村人口转为城市人口；同时，更为宽松的落户限制，让拥有较强竞争力城市的楼市，存持续回暖空间。地方层面，各地正处加紧制定“一城一策”空窗期。资金方面，自今年以来，行业融资端持续改善，龙头房企融资成本优势突显，19年新发用债利率普遍低于18年发债利率水平。总体而言，政策与资金面均呈边际改善态势，而基本面依然处于探底阶段，为此推荐安全边际较高的行业龙头：万科、保利地产；同时推荐质地优良、弹性或更高的一线房企：新城控股、华夏幸福等。

风险提示

三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性大幅收紧等。

中泰证券|地产研究

分析师 倪一琛

SAC：S0740517100003

TEL：021-20315288

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