【华泰地产】一懂Q4基金持仓：重仓比例持续提升，持股向龙头企业集中

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核心观

公募基金2018年报完成披露，四季度房地产行业的超配幅度达到0.7个百分。随着货币政策转向确立，行业政策宽松预期升温，板块PE估值低位，公募基金对房地产板块的重仓持股比例继续提升。我们认为2019 年行业将在调整中前行，预计销售和投资增速都会出现回落，结合我国目前内外经济压力以及因城施策的思路，预计2019年政策边际宽松仍可期待，地产板块基金持仓比例的提升有望释放积极号，助推板块估值修复。

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四季度地产超配0.7个百分，超配比例再创2015年以来新高

2018年四季度房地产板块的基金持仓总市值达到799.0亿元，环比三季度增长13.8%。四季度基金重仓持股中，地产股占股票投资市值的比重达到5.10%，环比三季度提升1.0个百分，为2015年以来的最高水平。四季度房地产行业的超配幅度达到0.7个百分，为2015年以来的首次连续两个季度超配，且超配比例相比三季度的0.05个百分大幅提升。地产超配比例在所有行业分类中排名第4，相比三季度排名上升3位。

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龙头配置价值逐步体现，持股集中度持续提升

2018年四季度地产行业持股市值Top5的地产股（保利、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股）的持股总市值占板块持仓总市值的比重达到44.8%，较上半年大幅提升9.6个百分，保持了2016下半年以来的持续提升态势。保利地产、万科A和华夏幸福的持仓市值规模、持有基金数量均明显高于其它地产股，伴随着销售、融资集中度的提升，基金配置比例向龙头房企的聚集效应更加明显。

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陆股通率先发力，四季度地产持股市值环比增长31.8%

2018年四季度陆港通基金持有地产股的总市值达到176.9 亿元，环比上升31.8%，延续了2018年以来的连续增长态势。无论是提升地产配置的时，还是持仓市值的增幅，陆股通均领先于内陆公募基金。重仓个股来，万科A、保利地产、招商蛇口持仓市值分别达到54.5、24.1和16.7亿元，占地产板块持仓市值的比重分别达到30.8%、13.6%和9.5%，龙头房企的聚集效应同样明显。

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四维审视行业持仓，政策走势依然为核心变量

2013年以来共有8个季度公募基金超配地产板块，其中在超配当季或下一个季度中板块相对沪深300实现超额收益的季度共有5个。从布局时和驱动因素来，我们认为当前板块所处时接近于2014年，2014年的板块超配主要发生在板块盈利的修复阶段、行业基本面的低以及政策宽松周期的开启阶段，配置价值源于盈利支撑和政策催化。2018年三季度以来房地产板块再次超配，我们认为政策依然为核心变量，目前经济压力显现，而货币政策拐、政策边际宽松都有望带来行业的边际改善预期。

风险提示：需求和杠杆空间后继乏力，行业下行超出预期；部分房企存在资金链风险；若宏观经济超预期下行，不排除政策大力度放松的可能。

1四季度地产超配0.7个百分，超配比例再创2015年以来新高

公募基金2018年报完成披露，我们以“基金市场类-全部基金”在“Wind新行业标准”分类下的数据样本来统计分析公募基金对房地产板块股票的持仓情况。

2018年四季度房地产板块的基金持仓总市值达到799.0亿元，环比三季度增长13.8%。四季度基金重仓持股中，地产股占股票投资市值的比重达到5.10%，环比三季度提升1.0个百分，为2015年以来的最高水平。四季度房地产行业的超配幅度达到0.7个百分，为2015年以来的首次连续两个季度超配，且超配比例相比三季度的0.05个百分大幅提升。地产超配比例在所有行业分类中排名第4，相比三季度排名上升3位。随着货币政策转向确立，行业政策边际改善，叠加板块PE估值低位，公募基金对房地产板块的重仓持股比例继续提升。

2龙头配置价值逐步体现，持股集中度持续提升

从重仓地产股市值来，公募基金持仓市值高于5亿元的地产股共有12支，相较于三季度增加2支（中南建设、蓝光发展）。其中保利地产持仓总市值达到131.6亿元，占基金股票投资市值的比重为0.84%，环比三季度提升0.18个百分。万科A以0.79%的市值占比紧随其后，环比三季度提升0.27个百分，期末持股市值达到124.4亿元。华夏幸福后来居上，市值占比提升0.15个百分至0.28%，位居第三。

从重仓地产股市值环比增幅来，华夏幸福、金地集团、荣盛发展位居前三，重仓市值环比增幅分别高达96.3%、81.3%和46.8%。此外，绿地控股45.3%和招商蛇口41.2%的环比增幅同样显著。以持有基金数量角度来，万科A重仓持有基金数量在四季度大幅增加203至475支，持有数量绝对值和增加值均位居板块首位。保利地产和华夏幸福以125支和63支的环比增幅位居第二、三位。

2018年四季度房地产行业持股市值Top5的地产股（保利、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股）的持股总市值占板块持仓总市值的比重达到44.8%，较上半年大幅提升9.6个百分，保持了2016下半年以来的持续提升态势。保利地产、万科A和华夏幸福的持仓市值规模、持有基金数量均明显高于其它地产股，伴随着销售、融资集中度的提升，基金配置比例向龙头房企的聚集效应更加明显。

3陆股通率先发力，四季度地产持股市值环比增长31.8%

从陆股通持有A 股地产股的趋势来，2018年四季度陆港通基金持有地产股的总市值达到176.9 亿元，环比上升31.8%，延续了2018年以来的连续增长态势。2018年末地产股持仓市值占股票投资市值的比重达到1.71%，环比增长0.36个百分。无论是提升地产配置的时，还是持仓市值的增幅，陆股通均领先于内陆公募基金。

重仓个股来，万科A、保利地产、招商蛇口持仓市值分别达到54.5、24.1和16.7亿元，占地产板块持仓市值的比重分别达到30.8%、13.6%和9.5%，龙头房企的聚集效应同样明显。从重个股的持仓市值增幅来，金科股份、华夏幸福、金地集团、荣盛发展的环比增幅居前，分别达到481.1%、107.0%、95.6%和86.3%。

4四维审视行业持仓，政策走势依然为核心新变量

我们从申万地产板块表现、板块单季度归母净利同比增速、全国商品房销售面积和行业政策四个维度审视地产行业的基金持仓，2013年以来共有8个季度公募基金超配地产板块，其中在超配当季或下一个季度中板块相对沪深300实现超额收益的季度共有5个。

从布局时和驱动因素来，我们认为当前板块所处时接近于2014年，2014年的板块超配主要发生在板块盈利的修复阶段、行业基本面的低以及政策宽松周期的开启阶段，配置价值源于盈利支撑和政策催化。2018年三季度以来房地产板块再次超配，我们认为政策依然为核心变量，目前经济压力显现，而货币政策拐、政策边际宽松都有望带来行业的边际改善预期。

2018年三季度以来房地产行业积极因素如期积累，流动性边际改善、去杠杆节奏趋缓、地方政策边际放松。我们认为2019 年行业将在调整中前行，预计销售和投资增速都会出现回落，结合我国目前内外经济压力以及因城施策的思路，预计2019 年政策边际宽松仍可期待，地产板块基金持仓比例的提升有望释放积极号，助推板块估值修复。建议关注：1、具备强融资能力和ROE突破潜力的龙头房企（万科A、华侨城等）；2、享受成长弹性和边际催化的企业（新城控股、荣盛发展等）；3、享受长三角一体化等城镇化区域红利的企业。

风险提示

行业下行风险：若调控政策未出现较大力度放松，行业经历2008年以来最长上行周期后，需求存在一定透支，叠加居民加杠杆空间和能力的收窄，本轮下行期的持续时间和程度存在超出预期的可能，使得行业销售、投资增速低于我们在悲观情景下的假设值。

房企经营风险：房地产行业融资环境暂未出现明显放松的迹象，销售下行可能导致部分房企资金链面临更大压力，不排除部分房企出现经营困难等问题。

行业上行风险：若宏观经济出现超预期下行，不排除调控政策出现较大力度放松的可能。虽然我国居民加杠杆的空间和能力明显不及2015年，但加杠杆的天花板具有不确定性。但参考历史上调控政策放松时期的量价变化，短期内需求出现较大幅度反弹的可能性仍然存在，从而使得行业销售、投资增速高于我们在乐观情景下的假设值。