【西南地产评】板块仓位持续提升，防御价值不断凸显

投资要

2018Q4地产板块相对收益领先，基金重仓前十大地产股相对收益凸显：2018年第四季度，申万地产板块绝对收益和相对收益分别为-6.2%和7.1%，板块防御价值凸显。从市盈率角度来，申万地产板块PETTM（整体法）自2015Q4后持续下杀，2018Q4处于近6年最低水平，仅为8.8倍，比2017年同期下滑45.1%。2018Q4基金重仓前十大地产股多数市场表现乏力，虽2018年10月19日-11月20日板块有反弹行情，但涨幅已经被抹平，2018年Q4龙头房企万科A、保利地产分别下跌3.1%和2.0%，但具备相对配置价值。

2018Q4房地产业位列全部基金持仓市值第四位，占比高达5.1%，超出标准行业配置比例0.7个百分，混合型基金超配地产。纵向对比来，从2017Q1到2018Q1，基金持有房地产行业占股票投资市值比不断提升，而自2018年Q2开始投资市值缩减后，Q4占比明显提升，占比高达5.1%，超出标准行业配置比例0.7个百分，比2018年Q2超出1.5个百分，为2015年以来最高。另外，2018Q4股票型、混合型和债券型基金对于地产行业的配置比例环比均有所上升，占比分别为4.1%、6.3%和4.0%，混合型基金超配地产，其自2018Q3以来分别超配0.65和1.93个百分，股票型、债券型仍低配地产。

地产头部个股持仓集中度显著提升，“头部效应”明显。2018Q4基金重仓股中地产股数量达到54个，环比上涨31.71%。2018Q4基金持有的前十大地产股市值占配置地产板块市值的92.6%，较2017Q4提升了8.6个百分。万科A的持股市值占基金股票投资市值比Q4达到0.79%，比Q3增长52.34%。保利地产的持股总市值最高，占股票投资市值比的0.84%。另外，金科股份、华夏幸福持有市值增长较快。持仓增量最多的是保利地产、万科A、华夏幸福、绿地控股、招商蛇口、荣盛发展、金科股份、金地集团、华侨城A、光大嘉宝。从长期来，基金重仓股中地产股的数量变化与地产周期的变化类似。

投资建议

行业政策底的支撑依旧有效，好板块相对收益。我们重申择股则“高用、低估值、稳分红”，坚决配置头部地产个股，推荐万科A（000002）、保利地产（600048）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金地集团（002146），港股推荐融创中国（1918.HK）、碧桂园（2007.HK）、中国金茂（0817.HK）等。

2018Q4及全年地产板块表现回顾

从2018年第四季度板块市场表现来，2018Q4申万地产板块绝对收益率为-6.2%（以流通市值加权平均计算），在申万28个一级行业中排名第五。2018年第四季度，申万地产板块相对沪深300超额收益率为7.1%，板块防御价值凸显。

从市盈率角度来，目前申万地产板块PETTM（整体法）自2015Q4后持续下杀，2018Q4处于近6年最低水平，仅为8.8倍，比2017年同期下滑45.1%，估值处于历史低位。

截止2018年末，基金重仓前十大房地产股中，除金地集团、华侨城A、华夏幸福在2018Q4有上涨外，其他公司市场表现乏力，虽然在2018年10月19日-11月20日板块有反弹行情，但涨幅已经被抹平，龙头房企万科A、保利地产分别下跌3.1%和2.0%。

板块持仓继续超配，深受混合型基金配置偏好

根据国家统计局对行业的分类口径，2018年第四季度房地产业位列全部基金持仓市值第四位，占比高达5.1%，超出标准行业配置比例0.7个百分。

纵向对比来，从2017Q1到2018Q1，基金持有房地产行业占股票投资市值比不断提升，而自2018年Q2开始投资市值缩减后，Q4占比明显提升，占比高达5.1%，超出标准行业配置比例0.7个百分，比2018年Q2超出1.5个百分，为2015年以来最高。

通过对wind基金分类口径下的股票型、混合型和债券型基金持仓地产行业占其股票投资的百分比分析，股配置地产比例环比均有所上升，分别达4.1%、6.3%和4.0%，分别上升0.5、1.6、0.6个百分。仅混合型基金超配地产，其自2018Q3以来分别超配0.65和1.93个百分，股票型、债券型仍低配地产。

持仓集中度呈上升趋势，头部个股更受青睐

按照申万对行业的分类，从长期来，基金重仓股中地产股的数量变化与地产周期的变化类似，2018Q4，地产基金重仓股中地产股数量达到54个，环比上涨31.71%。而对地产头部个股的持仓集中度自2017Q1呈现上升态势，2018Q4基金持有的前十大地产股市值占配置地产板块市值的92.6%，较2017Q4提升了8.6个百分。

2018年第四季度，在基金重仓的前20家地产股中，多数为地产龙头股。万科A的持股市值占基金股票投资市值比第四季度达到0.79%，相对于第三季度增长52.34%，基金持股在流通股占比达5.37%。保利地产的持股总市值最高，占股票投资市值比的0.84%。另外，金科股份、华夏幸福持有市值增长较快。

 根据对基金持仓增量情况的分析，持仓增量最多的是保利地产、万科A、华夏幸福、绿地控股、招商蛇口、荣盛发展、金科股份、金地集团、华侨城A、光大嘉宝;持仓减量最多的是滨江集团、金融街、北辰实业、中粮地产、粤宏远A、万业企业、上海临港、香江控股、珠江医疗、天房发展。

风险提示

房地产调控政策风险，行业用紧缩风险等。

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