保利发展2024年半年报点评业绩有所承压，销售稳

保利发展2024年半年报点评业绩有所承压，销售稳居第一，债务结构持续优化

营收维持正增长，归母净利润有所承压。2024年上半年公司实现营业收入1392.49亿元，同比增长1.66%；实现归母净利润74.20亿元，同比下降39.29%。过往地价支付带来现金流较同期下降。营收增长而归母净利润下降的主要原因为1）项目结转毛利率下降受市场下行及价格承压影响，公司2024年上半年毛利率为16.0%，同比下降5.3个百分点；2）结转项目权益比例下降公司2024年上半年少数股东损益占比为30.6%，同比提升11.8个百分点。
销售金额稳居行业第一，城市深耕效果显著。2024年上半年公司实现签约金额1733.36亿元，同比下降26.81%；实现签约面积954.25万方，同比下降31.01%。上半年销售权益占比77%，较去年提升9个百分点。根据克而瑞数据统计，上半年公司销售金额市场排名稳居行业第一，市场占有率为3.68%，较2023年底提升0.06个百分点。上半年公司在38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%，销售贡献同比提升2个百分点至89%。面对市场的快速下行，公司积极调整销售策略。一方面积极加大推货力度，另一方面，公司根据政策热点，加强综合去化举措。
合理控制投资节奏，不断优化资源结构。2024年上半年公司拓展项目12个，均位于38个核心城市，拿地总金额126.0亿元（权益占比86.5%）。拿地力度7.3%，同比减少22.7个百分点。公司主动调整投资节奏，优中选优，保证新增项目税前成本利润率水平不下降。拿地布局上，一二线合计拿地金额占比95.7%。公司土地储备计容建面7140万方，较年初下降8%。同时，公司土地储备结构持续优化，核心38城面积储备占比约7成；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%；对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。
融资优势凸显，债务结构持续优化。公司新增融资的平均成本较2023年下降21 BP至2.93%；截至6月底，公司有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25 BP。公司融资渠道通畅，实现新增负债938亿元，累计净增有息负债193亿元；债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点，同时直接融资比重提升。截至6月底，公司“三道红线”持续保持绿档水平。拟发行不超过95亿元可转债，为进一步优化债务结构打下基础。
投资建议保利发展销售排名保持行业第一，拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。拟发行不超过95亿元可转债，融资优势凸显，债务结构持续优化。我们维持公司2024-2025年EPS为1.04元、1.14元的预测，以2024年8月20日收盘价计算，对应的PE为7.7倍和7.1倍，维持“买入”评级。
风险提示销售改善不及预期，资产减值风险，可转债落地不确定性。