房企扎堆更名，“去地产化”为的是什么？｜安邦智库

新形势下，传统的地产开发谋求多元化发展是正常的尝试，来的公司名称无法概括所有业务，改名也就成为必然。

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来源 | ANBOUND宏观经济研究中心

综合自《每日经济》、《信用风险》

特约主播：王艺 | 中央之声

2018年以来房企的日子不好过成为了人尽皆知的事情，其实早在去年年初，安邦就曾经预言，2018年对于房地产企业来说无异于是阿鼻地狱。从今年上半年不断加强的各地对房地产行业的限制政策来，房企的苦日子恐怕一时半会儿还不到头。有的房企应声倒下，有的则在寻找别的出路。

9月12日【保利地产(600048)、股吧】发布公告决定更名成保利发展控股集团股份有限公司，不单单是保利，远洋、中骏、龙湖、万科都在今年完成了更名，各大巨无霸房企集体更名引发轩然大波，退场论，避险论一时间不绝于耳。

房企更名“去地产化”

或为多元化转型

房企更名为的是什么？其实我们不必瞎猜，从各大公司公布的更名说明中就可以出端倪，以保利地产为例，更名后的保利全名为“保利发展控股集团股份有限公司”，公司名称中不再有地产字样。

保利方面称，这次更名是因为“保利地产”的企业名称，已无法涵盖当前的业务布局，本次更名也是为了体现公司多元化的发展方向，进一步加快两翼业务市场化发展。这里的两翼指的是保利在以房地产为主要发展方向的前提下，发展综合服务与不动产金融。

目前保利的综合服务和不动产金融共占保利总业务收入的9.4%并在保利地产的基础上拓展出保利建筑、保利物业、保利经纪、保利商业、保利公寓、保利会展、保利康养、保利教育、保利旅、保利金控、保利科创十多个业务板块。

您也许要问了，各大房企多元化发展战略可否成是在房产政策高压前提下的去地产化战略？在安邦来，这样的法略显单一，我们认为，房企改名往往与多元化、业务扩张、战略调整等关键词密不可分。万科表示，深圳市万科房地产有限公司的确将进行企业名称变更，进行变更的因并非“去地产化”，而是扩大经营范围，“深圳市万科房地产有限公司有教育、体等业务，这些业务都是房地产以外的业务。”

房企多元化转型

显效尚需时日

毋庸置疑，在地产行业的收入模式越来越多元化的趋势下，部分房企可能已经不适合按照传统的纯地产行业估值方法。以近期收购法拉第未来的恒大为例，消息宣布当天，恒大集团旗下的恒大健康股价最高上涨近80%；曾经作为地产行业转型力度最大的万达，其非地产业务收入更是一度超过了其地产业务收入。具体对保利发展而言，其最新披露的数据显示，非地产业务收入已经占比近10%。

中国房地产市场在经过30多年的发展，步入下半场的存量市场后，需求发生了较大改变，房企对应的业务结构也发生了较大的改变，但二级市场对房企的估值方法还停留在20多年前。特别是头部改变业务结构力度较大的房企，可能需要投资者进行价值重估，重新审视非地产业务的合理价值。

那么是不是扩大经营范围之后这些房产公司就能一帆风顺了呢？事实恐怕并没有那么乐观，从中国房企过去的发展情况来，多元化的发展对于目前传统的开发商来说很难同时兼并规模与利润。

万科的多元化进行到第4年，呈现在2018年财务数字上的增速显著减慢，营业利润一度有下滑迹象。而万科并非个例。多元化的业务并未能给地产商们带来多大的收入，甚至部分新业务在发展一段时间之后仍处于亏损状态。

目前地产商集体换名字其实就是“换马甲”，这主要是为了在资本市场上更换概念，但其实质业务并没有变。在房地产行业超高速增长即将进入尾声的阶段，这种更名之风，虽不能成是房企的去地产化战略，但却能反映出房地产商大佬们“去地产化”的心态。

只不过当下，去地产化之后，房企们又会去干什么？可能他们并未完全想好，或者也在不断试错。以恒大为例，大健康、粮油、矿泉水其均已暗淡收场，近期转而投资互联网造车行业；而万科在2014年宣布转型后，分别进入了物流、商业地产、娱产业等，目前仍在投入期，是否产生回报尚需时日检验。

如今，房地产市场调控严厉，楼市提倡“租购并举”，传统的地产开发正面临着发展瓶颈。高周转有边际效应递减，市场竞争激烈，现在没有特别好的方向下，房企要寻找新的突破口，做多元化、多种发展是正常的尝试，不必过度解读，等到某一领域有明显发展，房企可以再加大投入。房企纷纷谋求转型，找寻新的发展途径，试水医疗、农业、教育、养老、特色小镇、长租公寓等多个领域，来的公司名称也就无法概括所有业务，改名也就成为必然。

延伸阅读

产业地产——房企转型之路的超车道？

来源 | &34;房地产金融杂志&34;公众号 2018-7-27

在传统房地产市场利润空间收缩的背景下，房企纷纷转型寻求新的利润增长。与实体经济息息相关的产业地产凭借其在提升土地的产业价值、推动产业结构转型升级和推进城镇化发展方面的重要作用，受到政府的高度支持，也成为房企转型发展的新风口。

产业地产理论更新

传统产业地产理论是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以产业集聚的各类产业园区为主要形态，为整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。传统产业地产还是建立在地产开发为基础，在单位开发土地上布局产业，而这种地产发展模式还仍然算是“地产产业”，而不是真正的“产业地产”。

产业地产理论应该是基于产业发展为目标，地产发展为手段，形成的一种以产业园区为平台，围绕培育、壮大、发展主导支柱产业为目标，以地产开发、建设、运营为服务工具，实现产业园区、主导产业与地产互动性、互促性、互赢性的产业发展创新模式。

“产业地产凭借其在提升土地的产业价值、推动产业结构转型升级和推进城镇化建设等方面的作用，正在成为我国当前阶段房地产行业重要的战略转型方向之一。”

房企加速多元化，

“产业地产”将是转型的重要方向

 1、房地产工具性角色的转变——从经济的催化剂到政治民生的敏感词

作为国民经济的重要支柱性产业，经济不好时通过房地产拉动经济回暖，然而当房价上涨过快，引发民生热议，又发生新一轮打压。房地产对于很多人来说，不再是经济的助推器，推高房价无异于站在人民的背面。面临着高额的拿地成本、不定期的政策风险、社会的中性评价以及长期来的城镇化及人口红利减退，开发商需要一个新的身份去诠释自己的故事。

2、实体振兴是必由之路，产业地产是房地产与实体结合的最佳方式

中央经济工作会议提出，着力振兴实体经济，自去年开始，振兴实体经济呼声升到前所未有之高度。“实业”是大国振兴的必由之路，要引导资金“脱虚入实”，各种税费倾斜。作为一个依赖政策红利发展的行业，清大势很重要，为产业发展提供空间、或者主动孵化产业、或为地方政府主动提供综合的产业解决方案，将会受重视和支持。

3、产业地产具有巨大的市场需求

新兴产业发展需要新的产业配套

在当前大力培育经济新动能、加快战略新兴产业发展的形势下，新的业态、新的产业、新的模式不断创新涌现，而这些新产业都需要地产的支撑服务，不再仅仅是那种住宅式、厂房式、店铺式的地产开发建设模式，而是要运用创新的业态发展模式。

传统产业转型升级需要新的建设服务

目前，无论是传统的制造业，还是城市商业，都面临着加快产业转型升级的迫切性与必要性。而这种产业转型升级必将增加从生产厂房、现代办公设施、生活服务配套等新需求。这不仅是产业地产发展的机遇，也对地产产业提出了新的需求。

旧城产业升级需要新布局

中国城市经过数十年高速发展，不论是城市建设设施，还是城市产业发展，还是城市生活都发生重大变化，智慧型、智能型、舒适型、服务型成为城市地产发展的重要方向。旧城改造、产业升级、生活升级为产业地产提供重要发展机会的同时，也对地产行业提出了技术、创意等方面新的要求。

传统产业园区需要新整合

改革开放以来，我国建设了众多的高新技术产业开发区、经济技术开发区等各类产业园区，而这些产业园区依托的就是包括土地一级建设开发、工业地产开发等在内的多种地产产业发展，而在当前绝大多数产业园区运营困难、面临转型突破的形势下，同样也给产业地产行业带来了发展机遇。

新城建设需要产业地产新定位

一方面大批旧城需要改造升级，一方面具有新概念、新定位、新功能的新城建设也在加大布局建设。比如被称为千年大计的雄安新区建设，比如粤港澳大湾区世界城市群建设等，这些新城大多按照产产融合、产融融合、产城融合、产社融合的创新发展模式，这也必定为产业地产带来又一发展机遇。

目前国内主流的产业地产模式有两种：

带产业拿地和产业运营

受国家宽松的产业政策和传统利润空间被压缩的双重影响，越来越多企业希望借助政策红利开发产业地产。目前国内主流的产业地产模式有两种：带产业拿地和产业运营。

第一种模式是带产业拿地

采取这一模式的以国企、央企和有实力的民营企业为主，这类企业将借助产业低价拿地或优先取得优质地块进行房地产开发。从本质上来，这种模式的主要目标仍旧是拿优质土地，后期属于房地产开发思路。

第二种模式是产业运营

拿地企业多为产业或城市运营商，要求房企要有完整的资源链条和产业运营经验，比如专注于产业运营的【华夏幸福(600340)、股吧】。相比起带产业拿地，产业运营模式是一场“持久战”，通过长期运营实现产城利益互补。

大多转型产业地产的房企采取的都是第一种模式——带产业拿地，但从全国来，旅+地产的模式是开发商较为热衷的方向之一，这主要是因为旅产业进入门槛低，政策倾斜度高。其实，除了旅产业之外，教育产业和乡村农业也是比较典型的产业地产方向，前者引进优质教育资源带动整体运营，后者则以【农产品(000061)、股吧】为引擎完整产业链，或者发展旅游业。

根据两种模式的不同特来，带产业拿地的操作关键在于找准区域与企业的匹配。房企应对意向地块进行筛选，对当地区域政策及产业导向需求了解，初步判断拿地操盘可行性，并梳理企业可及或可合作资源，是否有条件与政府博弈。

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