万科两大错误，第一错在高地价时期去转型物流/长租公

万科两大错误，第一错在高地价时期去转型物流/长租公寓/印力，这些自持资产现在遇到需求下滑，竞争过剩，大部分都是垃圾资产。第二拿地大部分是一二线郊区或者下沉三四线，以及华南一堆长期消耗人力资金的旧改，这些存量只有大亏大折扣卖，去年底万科全国普降，把全国房价体系带下来了，是一季度一二手暴跌的触发者。
保利的问题在于总盘子太大，存量减值很严重但是报表没完全体现。保利背景强大融资不缺，一边存量垃圾打折处理，一边持续融资拿地腾笼换鸟，通过几年时间处理是没问题的。招商和中海城市能级和地段要比保利和万科强，存量垃圾比例小的多，但中海的办公资产在目前的大背景下也是很大的负担，也没在财报上体现。最看好的是华润，城市能级高，商业体聚焦高线城市核心地段，有勾地能力双轮驱动，华润一边是可以长期贡献现金流的商业综合体，一边是聚焦豪宅和改善房，是全国性房企最优质最稳的。华润和新城，时间是站在华润这边的，资金和年轻人口/人才长期向一二线迁移的趋势不变。龙湖和华润，背景没法比，危机时刻倒下的不会是华润，只会是龙湖。区域性滨江最健康，这一轮地产下行滨江聚焦杭州几乎毫发无损。品质和效率组合最强的是绿城，2020年2021年扩张大错误，陷入泥坑，几乎必死的局面，但凭借极致效率/品牌品质口碑/杭州和长三角区域的富裕调整较慢/2022年之后最精准的拿地，竟然从坑里艰难爬了出来，站稳了全国第五第六。类似的有建发，建发主要以来背景强大/资金无限爬出坑，拿地水平/效率/品牌品质还是和绿城有点差距。
所以看地产，看华润、绿城、滨江就够了，有综合体商业双轮驱动的华润，高品质高效率的绿城，最健康的滨江。这么说来，万科，保利，招商，中海也没有错啊，就是行业问题，卖不动。