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金融街: 险资巧避“雷区”输血

  • 作者:郑向峰
  • 2018-09-28 17:19:42
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乐居财经 林振兴 发自北京

这是一个追捧高增长神话的时代,但不是每一个故事都经得起深究。

9月26日,金融街(SZ000402)发布公告称,其全资子公司上海融兴置地有限公司计划通过渤海国际信托股份有限公司就发起设立集合资金信托计划,长城人寿保险拟认购不超过10亿元。此前,金融街已为上海融兴置地融资提供的担保余额为25 亿元。

该笔信托计划贷款年利率为6.9%,信托计划存续期间,金融街将通过渤海信托向长城人寿保险支付不超过3.45亿元的利息,本次关联交易总额不超过13.45亿元。

按照惯例,信托公司从事房地产信托业务,应要求融资方将开发土地及在建项目用于质押,此次公告却没明确发布相关信息。

据了解,上海融兴置地于2015年9月成立,注册资本为1亿元,袁俊杰为法人。是金融街为开发上海火车站北广场C1地块商办项目注册的项目公司。

2015年,金融街以88.15亿元的总价拍得上海火车站北广场以北地块,总出让面积约77273.7平方米。这个位于上海新静安核心位置的大型综合体,总规划为32万平方米,被定义为火车站区域“城市更新”的标杆项目,首期住宅产品—金融街融府于2017年亮相。

由于项目处于在建阶段,该这合同尚未形成销售收入。数据显示,公司2017年资产总额为74.49亿元,总负债73.53亿元,净利润亏损20万元。而截至2018上半年,其资产总额和净资产双双下降,营收收入为0元,净利润亏损13万元。

较大的建设体量和较长的建设周期,需要母公司持续为项目公司“输血”。而母公司金融街手头似乎也并不宽裕。据半年报显示,金融街今年上半年经营活动产生的现金流量净额为-86.41亿元,同比下降450.39%。

一方面缺钱,另一方面,金融街在扩张方面却毫不手软。2017年,金融街开启新一轮扩张,年内新进入5个城市,共获取优质项目18个,新增权益投资额逾247亿元。

巨大的资金需求,让金融街不得不想尽一切办法融资。这一次,金融街想起了控股子公司长城人寿。

但是,国家对保险资金进入房地产领域有严格的限制门槛。依据保监会2010年9月发布的《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》规定,保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产,仅限于商业不动产、办公不动产,以及与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。不得变相炒地卖地,不得利用投资养老和自用性不动产(项目公司)的名义,以商业房地产的方式开发和销售住宅。

这意味着,保险资金不能直接开发房地产,如果保险资金想进入房地产项目,需要通过投资金融产品、项目公司股权或债权等方式“绕道”进入。

本次金融街就是通过绕道信托的方式,将长城人寿的保险资金巧妙地引流到子公司。

值得关注的是,长城人寿也可以通过借钱或入股的方式给上海融兴置地融资,但最终为何选择了信托?

对此,国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示,“长城人寿通过这种方法,从财务上体现金融产品的买卖,而不需要反映出金融街旗下上海融兴置地的具体亏损情况;其次,长城人寿希望在投资地产项目层面上做结构化,可以宣称有资管业务,对其地产资管的转型有所帮助。”

金融街集团一直是长城人寿的大股东。资料显示,金融街的直接控股股东北京金融街投资(集团)有限公司及其控股子公司合计持有长城人寿保险股份比例50.69%,长城人寿保险为金融街集团的控股子公司。

去年9月,长城人寿迎新掌舵人白力。据知情人士透露,白力在被任命长城人寿董事长前,已担任北京金融街集团下属上市公司金融街控股公司董事。此人事安排是金融街集团出于有效打通内部渠道、发挥整合优势的考虑,也体现了其打造多元化投资集团的战略布局。

早在2014年,长城人寿就开始觊觎资管及第三方业务,开始筹办旗下资管公司—长城财富资产管理公司,2015年3月,长城财富资管正式拿到保监会的开业批。

与金融产业的扩张速度相比,金融街房地产业务目前却处于收缩态势,发展策略保守。8月29日,金融街披露了2018年半年报,多项业绩指标下滑。从主营业务构成来,上半年金融街旗下房产开发业务实现营业收入54.42亿元,同比下降39.02%,净利润同比下降18.51%至8.65亿元。

金融街以往在北京区域的优势正在丧失,外地拓展也收效甚微。从区域,北京、上海等调控政策比较严厉的城市,下降明显,出现分化。上半年公司在北京地区实现营业收入15.56亿元,同比下降71.88%;在上海地区实现的业务亦出现下行,同比下降80.44%。此次输血的上海融兴置地就是其在上海的布局之一。

金融街的扩张模式,令其现金流始终难以松缓,净负债率处于偏高水平。半年报显示,金融街净负债率提升至188.2%,经营性现金净流出约86.4亿元。

走出北京、布局上海,路并没有想象中那么顺畅。

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