解局 | 保利发展百亿发债计划获受理

来源 观点网

观点网 3月14日，保利发展曾发布过一份关于发行100亿公司债券的公告，时隔两个半月后，这一发债计划有了新的进展。

5月30日，根据上海证券交易所的息披露，保利发展控股集团股份有限公司2024年面向专业投资者公开发行公司债券的项目已获受理。

根据募集说明书显示，本次债券可分期发行，发行总额不超过100亿元，期限不超过10年。其中不超过50亿元用于偿还到期或回售的公司债券，剩余部分用于偿还有息债务、项目建设、并购地产项目、补充流动资金等用途。

当此次百亿发债计划实施后，保利的财务状况将得到进一步优化。

此外，保利发展125亿元A股定增方案早于去年6月28日就获得证监会同意注册的批复，但至今仍未实施。

该批复有效期为12个月，也就是说，剩下的时间已经不足一个月。

补仓与去化

保利发展上一次发行百亿公司债的计划是于2022年11月获批的，一共分为六期发行，分别为“22保利11”、“23保利01”、“23保利02”、“24保利01”、“24保利02/03”、“24保利04/05”，总规模为99亿元，其中42.93亿元用于补充流动资金，其余57.07亿元则是主要用于偿还、回售、置换公司债本金等，并无资金是用于并购地产项目以及项目建设。

此次新一轮的百亿公司债计划中，募集资金亦有一半是置换债务。

作为资金密集型行业，房地产的资金需求量较大。保利发展此次百亿发债计划，一方面能够为企业提供紧缺的资金；另一方面，作为直接融资的一种手段，有利于降低公司融资成本。

保利发展身为国资房企里的尖子生，公司财务的表现一直不错。

截至2023年末，保利发展货币资金1480亿元，规模为内房第一。同期有息债务规模降至3543亿元，其中一年内到期的部分比重为20.82%，现金短债比1.28。

在“三道红线”方面，保利发展保持着绿档水平，资产负债率、扣预收资产负债率、净负债率分别为76.55%、67.14%、61.20%，较期初分别下降1.56、1.34、2.37个百分点。

此外，得益于企业良好的经营状态以及用状况等，保利发展综合融资成本约3.56%，同比下降36个百分点。年内新增融资1371亿元，综合成本3.14%，三年期直接融资成本降至最低3.0%。

在这种情况下，保利发展一直在积极补仓。

2023年，保利发展全年拿地金额1632亿元，同比增长18%；权益地价为1359亿元，同比增长26%；拿地面积1075万平方米，同比增长25%。土地投资强度从2022年的30%提升至39%，拿地权益比也提升至80%以上。

进入2024年，保利降低了扩张力度。据不完全统计，该公司1-4月累计获取了6宗地，权益土地面积约26.21万平方米，权益拿地金额约58.59亿元。比如4月16日，保利发展联合厦门建发在上海首批供地中以11.83亿元竞得嘉定新城菊园社区地块。

但销售方面，市场尚未迎来全方位的回暖，房企去化压力仍在。

2023年，保利发展实现全年回笼资金额4304亿元，销售回笼率102%，当年销售回笼率同比提升11.2个百分点至78.3%。经营活动产生的现金流量净额为139.3亿元，录得连续6年为正。

保利2024年一季报显示，保利发展经营活动产生的现金流量净额为-333.06亿元。另据月度数据显示，今年首4月，保利发展实现签约面积553.53万平方米，签约金额960.08亿元，分别同比减少37.64%、38.39%。

数据表明，在行业低谷的市场环境中，保利发展也面临着去化与回款压力。在这个情况下，发行百亿公司债，能够优化财务结构。

融资和定增

虽然财务状况良好，但对保利发展来说，除了买地之外，公司债券回售、付息、提前兑付等均需要充沛的资金。

公开资料显示，近期保利旗下公司债“21保利05”、“22保利发展MTN002（绿色）”、“23保利02”需要支付利息，债券规模合计70亿元。

此外，“21保利05”需进行回售，金额5亿元，且不进行转售；“21保利07”债券投资者亦拥有回售选择权，回售登记期为6月4日至11日。

保利发展公布的一季报中，经营活动产生的现金流量净额以及投资活动产生的现金流量净额均为负值，只有筹资活动产生的现金流量净额为158.99亿元。

因此，就在百亿公司债项目获受理当天，保利发展还发行了三年期中票“24保利发展MTN004”，总额为20亿元，票面利率为2.52%；更早之前的4月2日，完成发行“24保利发展MTN003”，期限同样是3年，总额25亿元，利率为2.95%；3月11日，完成发行“24保利发展MTN002”，期限3年，总额19亿元，利率2.78%；

2月5日，完成发行短债“24保利发展CP002”，总额25亿元，利率2.43%；1月17日，成功发行2024年度第一期短期融资券，规模为25亿元，利率2.49%。

今年以来，保利发展在境内通过发债便已募资不少于114亿元。同时，据观点新媒体了解，保利还瞄准了项目股权出让的渠道。

1月29日，保利发展预挂牌长春中金华泰地产公司51%股权；3月1日，以5013万元底价挂牌合富辉煌（中国）房地产顾问公司43.9%股权；5月22日，以1.59亿元挂牌徐州铭创置业45%股权及相关债权；5月27日，以25亿元挂牌北京利通地产公司100%股权及债权。

此外，保利发展125亿元A股定增方案早于去年6月28日就获得证监会同意注册的批复，但至今仍未实施，该批复有效期为12个月。

5月29日，有投资者在互动平台向保利发展提问定增的事情还有没有解决的可能？进行到哪一步了？保利回答表示，目前定增仍在批文的有效期内。

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