保利地产更名：央企老大的棋局与未来

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几天前，苹果发布了今年的新款手机。新手机发布后，无论是业内还是坊间，都对苹果产品创新不足，定价却连年攀升颇有微词。

吐槽年年有，但这些唾沫星子阻挡不了苹果的壮大。前不久苹果市值已突破一万亿美元，成为全球市值第一。

让用户难以割舍的，是苹果基于硬件之上构建出来的生态系统。硬件端，苹果旗下不同设备之间能够紧密联动；软件开发环节，又能实现开发者、企业、用户三者相互受益。

运营良好的封闭生态，如今是苹果的核心竞争力。而他的对手们，即使在个别硬件层面上实现了对苹果的超越，但综合来，路还很长。

在构筑全方位、多层次的立体生态系统方面，苹果走先了一步，由此称霸了十几年。

可见，当今的企业竞争已经不再是产品和产品之间的竞争，也不是公司与公司之间的竞争，而是商业模式和商业模式之间的竞争。

互联网如此，房地产行业同样如此。

如何在中国楼市下半场激烈的竞争中，如苹果那般早走一步，构筑自己的商业版图，是许多房企正在走的路。

在当下，能给出这个答案的可能是保利发展。

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9月13日，保利地产宣布其正式升位为保利发展控股集团股份有限公司。

董事长宋广菊表示，“保利地产升位至保利发展，这一过程的孕育，凝结了公司多年来的战略规划、蓄势谋远和几经求索”。

要理解保利品牌升级的战略深意，就要先了解，我国房地产行业当前在从黄金时代走向白银时代的过程中，行业大环境正在发生着怎样的变革。

行业进入总量的天花板时代

保利发展在今年年初发布的房地产行业白皮书中就明确预判，未来8-10年内，中国房地产销售额将保持在15万亿元+的规模。我国房地产行业虽然不会迎来「顶/拐」，但已经进入总量峰值时代，处于规模的「高位区间」。

2017年，全国商品房销售金额同比增长13.7%，达到13.37万亿元。随着我国快速城镇化红利逐渐耗尽，房地产行业已经触摸到了总量的天花板基本成为业界共识。

行业整体见顶之际，行业中个体的想法与做法也会随之而变。

对于中小型房企而言，近15万亿的庞大的市场规模，还能够为他们持续快速扩充体量提供空间。但对于保利、万科等体量在三到五千亿的头部房企而言，要求他们继续保持在黄金时代时的发展速度已不现实，变革、多元与转型就成了必需。

延展的行业边界

保利发展认为，90年代的房地产开发，解决的是“有和无”的问题，满足的是“住”的基本需求，盖出房子是第一要务。

只要能盖出房子，就不愁卖，这是中国楼市黄金时代的真实写照。但换个角度来，黄金时代其实也是草莽时代。这个阶段的房企，野蛮生长是第一要务：买地—建房—卖房—资金回笼形成业务闭环，周而复始。

在土储、资金和规模三要素的争夺中，拼的是胆量和扩张速度。

但现在时代变了。

十九大报告中提出，“我国社会主要矛盾，已经转化为人民日益增长的美好生活需要，和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。

什么是美好生活？

“美好生活”，就是包括租赁+住宅在内，围绕不动产所产生的人的生活需求。

保利发展说，进入千禧年以来，互联、社区的理念开始深入人心。当前的消费者，不仅仅只是满足于有房子住，他们需要的是有品位的房子，乃至以房子作为媒介，衍生出的一系列生活配套服务。

因此，“如何构筑美好生活”这个问题就摆在了开发商眼前。

新时期下，如何依托不动产投资开发，为消费者“住”之外的需求提供多样化的精细化满足，房地产开发商大有可为。这其中，潜藏着一片广阔的蓝海市场，蕴藏着许多千亿级、万亿级的市场大蛋糕。

不断被压缩的生存空间

如今的中国房地产业，正处在一个新旧转换的时代。

如上所述，城镇化尾声的脚步临近，行业已逐步触摸到总量的天花板，这是其一；其二是，在房住不炒的大背景下，限价、限售等各种调控手段又基本锁定了房价等天花板，再寄希望于在土地与房价中寻找溢价难度已十分巨大——这两基本决定了行业与企业的上限。

问题是，与房价飙涨相伴随的是，土地、材料、人工等各种生产要素的成本也急剧飙升，房企生存与盈利的下限也不断被抬高。

所以，以前规模就是一切的铁律开始失去作用，房企的生存空间被不断压缩，解决的办法还是转型与变革。

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事实上，近两年一直被贴上暴利标签的房地产业，平均净利润率仅在10%左右，已向制造业逼近。

另外，在行业总量天花板的限制下，单个房企的规模扩展似乎也尽显疲态。

以行业老大为例。万科在2000-2015年间，复合增长率高达36.8%，但2018 年上半年，万科销售金额3046.6亿元，同比仅增长9.9%。恒大今年上半年销售增长24.6%，对比其过往动辄53% 、85%的增长速度，已然大幅降低。即便是极致追求高周转的销售冠军碧桂园，也已明确地发出减速信号。

行业风向在变。那对于目前很多品牌房企来说，下一步要干什么呢？

许多房企进行了改名。但改完该怎么玩？在保利之前，还没有公司给出明确的说法。

此次发布后，随着保利发展部分高管发言的对外公布，其逻辑与路径慢慢清晰。

具体而言，大致分为由浅到深的三大趋势：

变革和多元化

保利发展旗下的保利研究院表示：当前房企纷纷更名，背后的实质是企业战略发展定位的升级，这也是行业中长期发展的新机遇。

更名反映的是开发商的思维变化，吹响了开发商转型升级的号角。

开发商依靠单一的地产开发业务，已难以满足居民多样化的生活需求。

过去居民买房，期待收获的是居住功能。如今的消费者在居住之余，还期待着开发商能配套提供统一的物业管理；期待小区能发挥休闲乃至化、娱乐作用；经济活动频繁地区的居民，或许还有庞大的不动产金融服务需求。

因此，过去开发商卖房仅仅只是在卖商品，如今还应该尝试卖体验，卖房地产衍生的一揽子整合服务。多元化发展成了开发商新的规模与利润增长出路。

保利已经走出了这一步。围绕地产开发板块，保利将重培养建筑、物业、代理、商业、会展、公寓、旅、康养、科创、教育、金服、经纪等十一大板块。

由此，保利认为，“保利地产”的企业名称已无法涵盖当前其业务布局以及战略方向，更名也是为了体现保利多元化的发展方向。

保利称，品牌升位之后，保利发展旗下多个业务板块将同时升位，成为与保利地产对等平行发展的业务单元。

从开发向“开发+运营”

中国楼市进入下半场，环境的变化使得众多开发商开始觉醒，开始多元化进程。

道理大家都懂，但很多人却依旧过不好这一生。多元化进程路在何方？是应该天女散花，散入各行业，雨露均沾地试一遍吗？

我们到，已有部分房企进行与主业毫不相关的“跨界多元化”，进军粮油、矿泉水，入股新能源汽车，投资娱企业。

但保利的思路很清晰。

保利在十三五之初提出的发展定位，就是“成为房地产生态链的综合投资和运营平台”。

房子仍然是房企生存和发展的关键，保利的多元，是以房地产为基础的“相关多元化”。

保利清楚地认识到，房地产天然具备链接各类资源的基因。这种链接已经成为互联网之后的另一种链接，并且将比互联网更有优势，互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，从而实现资源要素的优化配置。

当各种资源要素都围绕一个核心旋转，形成一个互有联系的有机生态体，操盘手才容易在此基础上调节、优化配置，运营出1+1>2的结果。如果方向不一致，马车再多或许都不是一件好事。

目前，保利正在实现多业态的资产经营，在建筑、物业、代理、商业等诸多板块，都已具备了较好的积累。

而保利由“单一开发”向“开发+运营”发展，不仅是顺应行业发展新形势做出的变局，也是其向产业靠拢，向实体经济靠拢，推动我国经济发展转型升级、助力城乡建设的重要一步。

从公司到平台的跨越

在“开发+运营”的转型升级过程中，保利表示其将通过横纵两个链条进行完善多元化的布局，最终形成闭环。

纵向是地产产业链的延伸，打通投资、销售、物管等全链条服务；

横向是相关多元业态的扩展，在住宅、写字楼、酒店、购物中心、体育场馆、产业园、主题公园等场所内，提供居住、商务、化、娱乐、康养、教育、产业经营等综合服务。

保利对外表示，其将用做平台的思维，主动链接、主导整合、主推赋能，把产业的边界打通，将资源的价值提升，自主进化成不动产生态的神经网络。在新的形势下，保利立志打造“不动产生态发展平台”，提供基于行业生态系统的综合服务。

一旦达到此状态，未来的保利发展将实现平台型公司的升级，平台之上，一切皆可想象。

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