房地产行业中报优劣榜关键指标决定“TOP20”归属丨中报专题

上市房企的中期业绩仍不乐观，整体债务风险也有待进一步出清，随着政策组合拳的效应逐步体现，楼市销售回暖，有助于房企业绩提升与现金流压力缓解。

《投资者网》吴悦

近期，房地产行业可谓暖风频吹，四大一线城市全部开启“认房不认贷”模式，二三线城市也纷纷跟进，再加上此前陆续出台的房企融资渠道“三箭齐发”相关政策发力，以及各地出台的限贷、限购松绑等地方政策，A股市场上的房地产行业板块也出现了久违的暖意。

不过，政策的利好向房地产企业的业绩端传导或许还需要一个过程，从A股上市房企的2023年中期报告来看，整体业绩仍显得较为低迷，“抗压”成为行业的关键词之一。

如今，抢拍地王、销售额屡创新高已不再是房地产行业的热搜话题，怎么活下去仍是第一要务，对于各大上市房企来说，眼下更需要关注的是发展的韧性，只有那些债务风险可控、销售迅速启动的房企才能活得更久、走得更远。

行业整体业绩仍处调整期

透过房地产企业的2023年中报，可以看出，整个行业仍处在调整周期，上半年形势普遍不太乐观。

按Wind行业分类，A股房地产行业114家公司已经全部发布了2023年中期业绩报告。其中，上半年营业总收入过千亿的只有三家，为万科A（000002.SZ）、绿地控股（600606.SH）、保利发展（600048.SH），总营收分别为2008.93亿、1742.18亿、1370.27亿。同期总营收过百亿的也只有16家。而在总营收排名前20的头部房企中，只有10家营收出现了增长。

再来看行业整体盈利能力，在公布业绩的114家房地产企业中，今年上半年净利润为正数的有76家，占比行业66.67%；净利取得增长的为59家，占比行业51.75%，这其中还包括部分因非经常性损益取得增长的公司。

在今年上半年归母净利润排名前20的头部房企中，归母净利润同比下滑的有9家，占比近半；净资产收益率最低的只有1.99%（城建发展），4%以下的占比过半，为11家。难怪有投资者开玩笑说，把这些净资产拿去银行存定期，也差不多能赚到这样的收益率。

15家A+H房企归母净利润变动情况

数据来源Wind，平安证券

上半年，港股方面整体业绩情况类似。据平安证券研报，2023年上半年，15家A+H上市典型房企（选取全国销售排名靠前的 15 家 A+H 上市房企，分别为保利发展、万科 A、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、金地集团、绿城中国、龙湖集团、建发国际集团、中国金茂、滨江集团、越秀地产、华发股份、新城控股、美的置业），整体营收同比增长0.1%，归母净利润同比下降2.7%，但降幅较2022年收窄23.9个百分点。

“财务安全线”决定长跑能力

总体而言，A股上市房企业绩仍旧承受压力；但从114家房企的中期财报中也可以看出一些积极号，如归母净利润降幅收窄，结算项目权益比例提高，在手现金小幅回升，边际改善号有所显现等。

从整体来看，近期国家强力推出地产政策“组合拳”，行业将迎来新拐点，这为房地产消费端带来较大的心恢复，短期政策博弈机会仍存。中长期来看，仍然考验各大房企自身的运营质量与抗风险能力。

要评判房企的抗风险能力，首当其冲是观察其能否如期兑付债务。近几年一些曾经的巨头房企倒下，绝大部分都是因债务违约而“暴雷”。因此，《投资者网》也格外关注上市房企的相关指标，以期为投资者们提供参考。

首先是资产负债率，在行业扩张期，几乎所有的龙头房企都是“高负债高周转”模式飞速发展，但当行业整体进入景气度下滑周期，“高周转”失灵，“高负债”也就成了“高风险”的重要风向标。

《投资者网》梳理了上述114家房地产企业中，资产负债率最高的20家企业，可以看出，这些大多也是在近年的行业深度调整期活得比较艰难的企业，财务安全线也是这些公司短期需要面对的最大挑战。

此外，现金到期债务比也是一个重要的指标，这一指标可以衡量一家企业的在手现金是否能够覆盖到期债务，比例越高，说明其偿付能力越强，财务也就越安全，反之则代表风险较高。而在114家上市房企中，现金到期债务比为负值的有54家，占行业总数的47.37%。也就是说，有近一半的房企在手现金不足以覆盖到期债务。

从这个角度看，房企端的整体债务风险只有进一步出清，行业才有望迎来全面的复苏。

令人稍感欣慰的是，随着国家政策组合拳的效应逐步体现，楼市销售有所回暖，这也有助于上市房企业绩的提升与现金流压力的缓解。

据平安证券研报数据，2023上半年，上述15家A+H上市房企销售额同比增长19.1%，远高于全国水平（增长1.1%）。近期密集释放政策利好，叠加9月往后为传统营销旺季，成交有望止跌企稳。这15家房企平均拿地销售面积比43%、拿地销售金额比27%，仍处于土储净消耗状态。拿地销售金额比较2022年下降12个百分点，降幅低于拿地销售面积比，反映房企在谨慎取货过程中，仍持续向高地价的核心城市聚焦。

此外，上半年这15 家上市房企整体在手现金1万亿元，较2022年末提升2%；融资成本普遍下行，“三条红线”整体维持绿档。从中也可以看出房地产行业的分化趋势，那些债务压力可控、融资成本更低，且楼盘销售增长更多的房企，也有望更快走出回升势头。（思维财经出品）■