固收专题研究从年报看行业筑底中的房企

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行业筑底中的房企基于年报视角

我们以 2022 年克而瑞全口径销售额前 50 房企为初始样本（部分房企数据披露不足，结合 销售排名和数据可得性，另补充 3 家房企正荣集团、禹洲集团、富力地产），根据房企 年报，分析房企 2022 年经营与财务表现。销售、盈利部分使用 42 家房企数据，融资部分 使用 46 家房企数据，现金流部分使用 45 家房企数据。2022 年，样本房企销售额同比普 遍下滑，拖累盈利；房企拿地收缩，土储去化承压；房企融资成本分化加剧，偿债指标整 体趋弱。从年报看，房企现金流稳定性削弱，流动性风险有待进一步化解。

房企销售、盈利普遍下滑

2022 年，除建发房产、越秀房产以外，样本房企销售额同比普遍下滑。根据年报，样本 房企有 42 家数据可得，其中 40 家房企 2022 年合同销售额同比下滑，一半以上房企销售 额同比降幅超过 30%。其中，已违约民企销售额降幅较大，部分房企销售额同比降幅超过 70%。销售额降幅相对较小、在 10%以内的房企有铁建房地产、滨江集团、华润置地、华 发股份。建发房产、越秀地产实现销售额同比小幅增长。

区域分布上，大悦城、新城等房企 22 年销售贡献主要来自长三角，滨江、越秀等房企单 城销售占比较高。根据克而瑞和公司年报，大悦城、新城等 7 家样本房企 2022 年销售额 中长三角区域占比在 40%-50%。保利发展 2022 年销售额中珠三角占比较高，为 35%。 单个城市来看，滨江集团深耕杭州，越秀地产、时代中国单城销售最高均为广州，销售额 占比分别为 42.5%、42.9%。

销售下滑拖累房企盈利能力，样本房企 22 年毛利率中位数同比下滑 5.2pct，归母净亏损 企业数量增加。2022 年，42 家样本房企销售毛利率中位数为 15.60%，较 2021 年下滑 5.2pct。42 家房企中 39 家房企销售毛利率同比下跌，富力地产毛利率同比上升较多。净 利润方面，42 家样本房企中 35 家 2022 年归母净利润同比下降，占比超过八成。20 家样 本房企 2022 年归母净亏损，数量较 21 年的 4 家明显增加。

房企拿地收缩，土储去化周期拉长

2022 年，样本房企拿地普遍收缩，华润置地、保利发展、滨江集团拿地金额同比降幅相 对较小。2022 年，受销售走弱+高杠杆遇阻+预售资金监管影响，房企流动性压力上升， 为保障日常经营和偿债，房企在拿地上更加谨慎，以销定投，大多聚焦在基本面较好、去 化速度较快的高能级城市。在数据可得的样本房企中，华润置地 2022 年拿地金额同比降 幅最小，为 3.18%，其次为保利发展、滨江集团，同比降幅在 13-15%。此外，中梁控股 等 6 家房企 2022 年未有新增拿地。从拿地销售比来看，中交地产 22 年拿地金额占当年销 售额比重较高，其次为华润置地、建发房产、中海地产。

样本房企土储倍数中位数为 6.22 年，较 21 年上升，房企去化周期分化明显。我们以截至 2022 年末存量土储面积/年度销售面积计算土储倍数，观察房企土储规模与补库需求。在 数据可得的样本房企中，房企土储倍数中位数为 6.22 年，土储倍数在 7 年以上、5-7 年、 3-5 年、3 年以下的房企分别为 11 家、10 家、9 家、4 家。尽管 2022 年样本房企普遍收 缩拿地，但受销售下行影响，存量项目去化周期拉长，土储倍数中位数较 21 年的 4.20 年 有所上升。土储倍数过高/过低的企业可能面临存货去化/补货的压力，需结合土储口径、 可售货值、区域分布等因素具体判断。

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