保利发展管理层直面投资人 看董事长刘平如何做规模与利润选择难题

来源

4月4日讯（记者 陈业）4月4日，保利发展举行了2022年度线上业绩说明会。

会上，保利发展董事长刘平表示，去年房地产行业发展逻辑发生根本性变化，保利发展围绕“稳经营、去库存、调结构、防风险”的经营主基调，市场地位进一步提升。

2022年，保利发展实现销售签约面积2747.95万平方米，销售签约金额4573.01亿元，市场排名升至行业第二，市场占有率约3.4%。

不过，伴随保利发展规模的提升，其2022年总负债升至11482亿元，较2021年的10970亿元，增加约512亿元。

在去年楼市下行期，保利发展斥资1613亿元新拓展了91个项目，拓展容积率面积1054万平方米。公开资料显示，截至2022年年底，其土储备为16455万平方米。

规模增长之际，未来如何兼顾好利润，成为保利发展需要面对的一个问题。实际上，在不断加杠杆新增土储扩规模同时，为加速回款，去年其有过一轮明显的降价促销行为，这一定程度上会对其利润有损害。

去年，保利发展归母净利润同比下降33.01%，为183.47亿元。而销售额紧随保利发展之后的万科，去年净利润达226亿元，同比增长0.42%。

就此，保利发展在业绩公告中解释，“主要因前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平、投资收益规模下降。”

业绩会上，保利发展总经理周东利称，“2022年下半年以来，不同城市延续了分化特征，经济基础好、人口净流入的核心城市恢复速度更快、程度更好，而三四线城市依然相对缓慢。2023年以来，市场依然呈现出这样的特点。”

从年报披露数据来看，去年保利发展主营业务毛利率下降最明显的区域为华北片区、东北片区。其中，华北片区毛利率为20.97%，同比减少8.22个百分点；东北片区的毛利率为22.84%，同比减少9.45个百分点。

不过，去年保利发展营收增长最好片区中，东北片区排在第二位，营收同比增长24.39%，排在第一位的是华东片区，同比增长35.31%。这意味着，东北地区营收得到了保证，但牺牲了利润率。

对于净利润下降，保利发展未来如何修复这一指标，本此次业绩会上，该公司管理层并未提及这一问题。

不过，从其当前布局情况，或可以窥见其中一二。2022年，华南片区主营业务的营收贡献排在保利发展所有区域第一位，为1009亿元；其次为华东片区，为614亿元。保利发展也在其年度报告中披露，期内，公司珠三角、长三角销售贡献为56%，同比提升3个百分点。

基于保利发展去年营收占比情况，加速消化华北、东北等片区库存后，华东及华南片区或将成为保利发展未来重要利润来源，这些区域项目毛利率或相对其他片区更高。

未来投资布局方面，刘平表示，公司投资及开竣工计划主要基于对市场形势判断，综合平衡在手可售资源的同时，也将结合市场环境及时进行动态调整。拿地节奏上，公司将储备好充裕资金，密切关注形势变化，随时调整优化拿地策略。

具体到区域上，刘平称，公司将“聚焦城市产业、人口支撑较强的区域市场，集中投资珠三角、长三角等核心城市及城市群，具体投资完成情况将结合市场回暖及政府推地情况动态安排，争取保持充足的高质量资源储备。”

保利发展披露，2023年计划完成房地产及相关产业直接投资3510亿元，计划新开工面积2000万平方米，计划竣工面积4450万平方米。从计划投资额来看，较去年3650亿元投资额，减少140亿元。