央府打开大门一堆有钱人，正结伴涌进楼市

文|叶书利

中国楼市正徐徐开启了新局面，只是很多人，可能身在其中，反而不识庐山真面目。

历任保利地产副总经理、融资中国执行总裁的余英，昨天发微表示“果然，央行等‘17条’来了，这次房地产才有可能开启新局面…试目以待吧。”

最新的房地产“17条”，指的是2月24日，由中国人民银行、中国银保监会联合发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，该意见稿合计17条，所以如此简称。

该“17条”可能正在重构中国楼市的一些底层逻辑。对于其中的相关影响，壹书生简单粗暴地罗列一些，以作抛砖引玉。

01,中国楼市正在疯狂补课租赁行业，以引导市场走向“市场归市场，保障归保障”的二元住房体系。

过去这么多年的中国楼市，接近于单条腿走路把几乎所有的住房需求方推向了市场化的商品房市场。

此次的17条意见，央府意在一二线大城市，引导中国租赁行业的发展，从而把一二线大城市中更多中低端、年轻人的住房需求导向租房市场，以租房来满足他们的住房需求。所以本次意见明确指出“主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建长期租赁住房、盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。”以推进租购并举战略的落实。

租购并举的核心逻辑就是，在一些大城市，鉴于房价的高企，大量的住房需求者只能通过租房来实现“有房住”的需求。

这就是有点像交通出行市场，有条件的人购车解决交通出行问题。条件不够的人可通过地铁、公交车、出租车等非自购车模式来解决自己的相关需求。

02,为中国楼市批量制造了一堆接盘客，壮大和巩固房地产这个支柱产业。

此前，中国楼市从来不鼓励企业购房，甚至大量的限购城市不允许企业购房。此17条却开始鼓励企业购房“对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有经营的，鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、不新增地方政府隐性债务的前提下，发放租赁住房团体购房贷款。”

也就是说，此后，大量的有钱人可注册一家公司，然后以公司名义购房了，且还可以办理30年的房贷“租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。”

本次的房地产17条为中国楼市“制造”的接盘客还远不止这些。

此前中国证监会启动不动产私募投资基金试点。

先简单解释下“不动产私募投资基金”“不动产”指的就是楼市。“私募”相对于公募，指的是不公开募集资金，私下只针对一些有钱人募集资金。“投资”指的是这是投资行为，不是慈善。“基金”指的是一些有钱人抱团的投资行为。合起来就是一些有钱人，私下把各自的一些资金合在一块进行抱团式的楼市投资。主要商业模式就是在一些价值区域，投资一些房产，然后持有。在持有期，一方面，从中赚取租金收益；另一方面，赚取房价上涨性收益。所以说，不动产私募投资基金可以调动大量的有钱人资金流入楼市。

与不动产私募投资基金相呼应的是，本次的房地产17条还明确提出“稳步推进房地产投资托基金（REITs）试点工作”，从而意在为楼市“制造”更多的接盘客。

为什么这么说呢？不动产私募投资基金主要是把大量的有钱人资金引入楼市。而REITs则可以进一步把大量普通人的闲钱引入楼市。

REITs的运作模式是公募，即把相关的房地产资产打包上市，从而把投资客的范围扩大到股市里的普罗大众，从而引导更多普通人的资金进入楼市。

03,当租赁市场逐渐成熟后，中低端普通老百姓的住房需求可以被正常满足后，市场端的商品房房价大概率迎来全面放开时代。

届时，商品房房价进入野蛮生长时代，爱怎么涨就怎么涨，毕竟届时商品房房价的上涨对中国社会的稳定带来的负面冲击被大大降低了。

 04,房地产17条必会进一步强化中国楼市的两极分化。

这里所以说的两极分化，主要有两个。

一方面，有钱人购房自住，甚至购房投资，普通人租房解决“有房住”的需求。住房需求开始两极分化。

另一方面，伴随以不动产私募投资基金、REITs等专业机构购房者的加入，可以预测的是，这些专业机构必会强化中国楼市强者恒强的马太效应。

首先，这些楼市专业投资机构的资金供给方来自于全国各地的有钱人和散户。

其次，这些楼市专业投资机构的投资重点必是一二线大城市为主的价值城市和这些价值城市的价值区域。

这就必然引发一个劫贫济富的结果通过这些楼市专业投资机构，越来越多的三四五线的资金被引导进入一二线楼市。从而导致一二线楼市与三四五线楼市之间的贫富分化进一步加大，助推中国都市圈房价的香港化和大量非都市圈城市的鹤岗化速度。

不过，客观上说，上述的这些逻辑，在现实层面也有些现实悖论。基于一些原因，壹书生在此不便展开细聊，壹粉们可以自行进一步“放飞自己思考的翅膀”。