[保利发展]销售结算保持韧性，投资强度小幅提升

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保利发展(600048)

业绩相对稳健，未结资源充足

1）营收增长稳健，盈利同比微降。22年前三季度公司实现营收1563.76亿元，同比+13.0%；归母净利润130.94亿元，同比-3.6%；加权ROE6.56%，同比下降0.75pct。2）毛利受行业趋势影响下行，成本管控能力持续优化。22年前三季度公司毛利率24.48%，同比-5.30pct；净利率12.08%，同比-1.95pct；期间费用率6.52%，同比-1.27pct。3）未结资源充足，业绩释放可期。截至22年前三季度公司存货规模8645亿元、合同负债4570亿元，同比分别+2.97%、-0.63%，即期收入保障倍数（22年前三季度合同负债/2021年营业收入）160%，较21期末增长14.4pct。

销售呈趋势性改善，投资强度小幅提升

1）销售韧性较强，呈现改善趋势。22年前三季度公司实现签约金额3201.00亿元，同比-22.0%，较中期收窄4.3pct，跑赢百强房企24.1pct，其中9月实现签约金额383.95亿元，同比+6.60%；22Q3销售均价1.67万元/平，同比+3.4%。2）抢抓资金回笼，销售回款有力。22年前三季度，公司实现销售回笼2939亿元，回笼率91.8%，同比提升+2.3pct3）投资强度小幅提升，坚定聚焦高能级城市。22年前三季度，公司新外拓项目70个，总拓展金额1235亿元，同比-13.9%，投资强度38.6%，同比+3.6pct；新增拓展楼面均价1.60万元/平，较21Q3的0.66万元/平大幅提升；地域布局方面，38个核心城市拓展金额占比90%，上海、厦门、广州三个核心城市合计占比超过45%，资源布局持续优化。4）前三季度公司新开工面积1746万平方米，同比-52.3%；竣工面积2316万平方米，同比-5.0%，公司主动应对市场冲击，开工投资顺势而为。

三道红线稳居绿档，融资优势持续凸显

1）三道红线稳居绿档，逆势提升有息负债。截至22年三季度，公司剔除预收账款的资产负债率66.35%，较21期末-2.8pct；净负债率73.02%，较21期末+18.0pct；现金短债比1.91倍，21期末为2.31倍；有息负债规模3.639亿元，同比+6.7%。2）融资渠道畅通，用资质优越。22年1-9月，公司累计发行公司债券98亿元，中期票据100亿元；同时已向上海证券交易所、中国银行间市场交易商协会提交注册发行99亿元公司债券、100亿元债务融资工具，融资渠道相对畅通；截至9月，三大用评级机构给予公司投资级评级（标准普尔BBB、惠誉BBB+、穆迪Baa2）。

投资建议我们预测公司2022-2024年归母净利润分别为292、307、328亿元同比增长6.68%、5.01%、6.87%；摊薄EPS分别为2.44、2.56、2.74元，10月28日股价对应PE分别为6.28、5.98、5.60倍。维持“买入”评级。

风险提示行业用风险蔓延；行业销售下行超预期；公司项目施工及销售回款不及预期；公司利润率持续下行；公司多元业务拓展不顺

来源[天风证券|韩笑]