房企三巨头会再次迎来洗牌吗？

前十月的几份最新榜单出炉了，翻完后，想再跟大家聊一聊一位老熟人保利（本文“保利”皆指“保利发展”）。

基于单个时间段的数据存在偶然性，今天我们横跨过去数月来“透视”这家房企。

看克而瑞统计的新增土地榜，从7月开始，保利就展现了所向披靡的态势，一直稳稳地坐在拿地金额（即新增土地价值）的榜首。

看销售榜，从8月开始，保利已经接连3次超越万科，蝉联全口径销售额第二了。

并且是与前边碧桂园的差距逐渐缩小到了约400亿，同后边万科的差距却逐渐拉大到了220多亿。

如果说现在拿的地代表的是未来，那么销售额就实打实地代表了当下。

两相结合来看，或许意味着 ，这位央企老大哥确实是在从各个层面向行业第一无限逼近了。

上周，惠誉恰巧新出了份针对保利的评级报告，报告中有这么一段话

由于销售业绩优于大部分房企，保利发展已成为中国第二大房企。

很多时候，大家不愿意相榜单，但是当国际评级机构都给出了这样的评价时，几乎意味着

保利确实已经成为了目前公认的行业第二。

严格来说，保利新任掌门人刘平提出的“进三争一”已然算是实现了——“进三”已达成，“一”也确实是在争了。

那么，在保利的迅猛进击下，今年年末房企三巨头会再次迎来洗牌吗?

1

拿地和销售还是表象，很多人可能没有注意到一件事。

如今行业内，除了部分早已躺平、诸多数据未做更新的房企，有息负债最高的房企，实则应该是保利，今年中报时是3635亿元，比碧桂园还多了近700亿。

今年实际上算各大房企的降杠杆之年，但是保利却是不降反增，新增了253亿元有息负债，较去年年末增长8%。

有息负债说白了，是计入报表中的、企业需要为此付出利息的借款，也是房企负债中的摆在明面上的主要负债（预收账款、应付账款也都算负债但并不计入有息负债中）。

如此看来，保利的数值是不是过高了些？但事实上，有息负债多也不一定是坏事。

毕竟，现在多的是房企想多也多不了——没有路径在公开渠道融新的钱，自然也就没有新增的有息负债了。

今年上半年，杠杆比保利加的更猛的还有中海、华润、招商、越秀等国央企，这些房企现在什么情况也不用说了，加杠杆也说明他们依旧是看多市场的。

来源说财猫

钱借得多不多的事实上也不那么重要，问题是借得贵不贵、又还不还得起。

到今年上半年，保利的平均融资成本是4.32%，但是第三季度时，保利新增的38亿元融资中，利率最高的一笔也仅有3.4%，甚至有30亿的利率低于3%。

截自保利发展三季报

借的钱不仅不贵，还越借越便宜。

今年年中时，保利不仅有息负债处于第一，在手现金同样也是第一，彼时在手1571亿元货币资金，扣除掉485亿元预售监管资金，非限制现金为1086亿，一年内到期债务约763亿元，监管要求的非限制现金短债比算下来是1.4，足够覆盖，尽管看前三季度货币资金降到了1303亿元，但应该不必担忧。

一向爱挑刺的国际评级机构惠誉在这次给保利的报告中，写下的仅有的不算太友好的一句话是

预期2022年保利发展的杠杆率将维持在略高于负面评级触发值(45%)的水平。

不过后面还有一句但是

2023年得益于销售额企稳且公司管理和控制建安成本，杠杆率将逐步下降。

换句话说，杠杆不算低，但是基于销售企稳等因素，依旧可控。

在保利官方发布的10月销售简报中，有掩藏不住的喜意，不仅同比减少的比例有所减缓，一个以往很少在销售简报中被提及的数据也专门列了出来

签约销售面积和签约金额分别环比增加了15.06%、12.03%。

8月以来，保利每个月的销售额同比减少基本都已经控制在20%以内了，甚至9月还同比增加了6.6%，到10月底，已经将累计销售额同比降幅控制到了21.1%。

如此看来，过去的两个月，对这家央企来说依旧算得上“金九银十”。

2

之所以能做到这样的销售企稳，其实要回顾看保利过去一年来的一些动作。

进入“刘平时代”后，保利在组织上做了不小调整，比如在总部接连成立了地产管理中心、产业管理中心、风险管理中心，并整合了战略投资中心，从各个层面加强了管控，也在一定程度上抵御了市场下行的影响。

截自保利发展官微

另一个比较重要的是，今年年初保利就成立了广东、华东区域共享中心。广东是保利的大本营，华东则是不亚于广东的基本盘，在这两个地方成立的共享中心要去主力输出产品力。

这个动作并不是面子工程，尤其是华东区域，不到一年时间，已经在南京有了创新之作，翻了下，保利管理层的重视程度也极高，今年5月、6月保利发展总经理周东利、董事长刘平都相继去华东区域共享中心做过考察。

甚至目前，分管华东区域的还是今年3月刚刚升任保利发展副总经理的唐翔——被赋予了新使命的华东区域，让集团高量级的领导人带领管理，更能窥见保利加码做产品的决心。

并且艳姐还听说，今年上半年，保利管理层其实也在做“下沉”、亲自上一线督导，去保证每一个项目的销售去化以及每一套交付。

一个勤奋自勉的优等生，势能是很可怕的。

3

事实上，如果看保利官方公布的数据，今年其拿地金额还远超于榜单上所统计到的。

前三季度保利一共拿下了70个项目，总拓展成本在1235亿元，据保利最新披露的《关于本公司获得房地产项目的公告》显示，10月11日至11月5日期间，在广州、佛山、东莞、杭州、苏州、福州拿下了8幅地块，保利方为此总计花费145.82亿元，算上合作方支付的费用，8块地的总价款大约在174亿元。

也就是说，截止到11月5日，保利实际的全口径拿地金额应该至少超1400亿了。

并且这些地都还在优质的城市，比如在上海，保利3个月拿了8宗地，基本都在核心地段。

2022年保利上海新增项目

大家都知道监管有一条红线叫做买地金额不得超过年度销售额的40%，但如今这条红线对大部分房企来说都成了摆设

别说40%了，哪还有钱拿地啊？

而从保利三季报公布的数据来看，一个季度的时间，保利拿的地比上半年加起来还多，前三季度的拿地销售比也已经调整到了0.39——甚至还同比提升了0.04。

这说明保利的拿地销售比其实维持在了一个比较健康的正常状态。

也可以看出，保利在拿地上，虽然看似冲得很前，但其实并没有激进不过是保持着与销售相匹配的投资节奏。

在这样的情况下，势均力敌的对手们再放缓拓展步伐，自然也就独占鳌头了——据克而瑞统计，今年前10月，TOP10房企的拿地销售比在0.22，前三季度为0.23。

比如万科，虽然其三季报中未披露相关的拿地金额，但可以以克而瑞统计的数据作为参考，其前三季度拿地金额629.8亿元，拿地销售比大约在0.2，即便会有第三方统计数据不够完善的因素影响，但对比销售额差不了太多的保利显然差距略大了些。

不能说万科不好，但显然保利在当下的情况下要来得更自如。

4

前阵子保利还在投资者会议上说了这么一句

我们认为市场什么时候好转也没那么重要，其实现实情况也没那么可怕。

这句话很多深陷困境的、一直在等待市场好转的房企听了可能会很难过

怎么不重要？又怎么不可怕呢？

但这对保利来说，可能还真是大实话。

惠誉在最新的评级报告中毫不意外地确认了保利发展及其全资子公司恒利(香港)置业&39;BBB+&39;的长期外币发行人违约评级，展望“稳定”，却还多说了一些东西

鉴于保利发展的母公司国有企业保利集团的实力更强，惠誉依据其《母子公司关联性评级标准》，将保利发展的评级上调一个子级。

这就是世界的参差，有的房企被评级机构逼到直接宣布“退出评级”，而保利却还能因为母公司得到些许上调。

算是原原本本地将如今地产行业的现状给残酷展露出来了

这一个拼爹的时代。

看保利发展持有一定股权、同属于保利集团旗下的保利置业，虽然其销售也受到了市场下行的影响，但是今年的拿地、发债动作同样不少，就在这个月初，保利置业还成功发了一笔债，拿地也榜上有名。

克而瑞2022年1-10月新增土地价值

比如由保利置业副总经理刘雨兼任董事长的上海公司，今年也在第一轮集中供地中拿下了一宗奉贤的宅地，其在上海第六批次新房中推出的杨浦保利珑誉就在艳姐办公地附近，根据市场预估，触发积分大抵是没问题的。

而当一家房企既有强劲的背景，又有硬实力时，基本也就能够无惧于市场。

所以看头部阵营，如今活得最自在的莫过于“中华招保”央企四大天团了，在拿地和销售两张榜单上都牢牢地占据了TOP6中的4个席位。

不过，目前看来，以“碧保万”为首的TOP3阵营与后方相亲相爱的“中华招”阵营，实则形成了比较鲜明的规模界限，只要“碧保万”保持如今的状态，短时间内这道壁垒或许还难以突破，而如今留下的最大悬念就是

保利向往的“一”到底何时能争到手？

比较遗憾的是，今年我们可能还没办法真正见证保利在规模上登顶。

想要在剩下的2个月里补足与碧桂园累计约400亿的差距，这家央企老大哥需要每个月比碧桂园多卖至少200亿。

然而艳姐翻了下保利在单月卖过碧桂园的几次，两者单月销售额差距最多是51亿元。

见证历史的一刻或许迟早会到来，但大概率不会是今年。

而另一边的万科，在10月的最后一天悄悄地召开了一场内部动员会，要求最后两个月全力冲刺销售，据说要加强和各类销售渠道的合作力度。

让外界颇感意外的是

一向紧抓自渠的万科不仅开始主动寻求渠道合作，连郁亮都在亲自下一线督战。

万科在猛踩油门做年终冲刺了，“碧保万”三巨头今年的最终排名似乎仍要打上一个问号。

这大概就是头部们的战争，尽管没有硝烟，却时刻弥漫着火药味，不到最后一刻，永远都猜不透结局。