保利也“甩货”止损

◎ 来源 | 地产密探（IDreal-estate-spy）

◎ 编辑 | 密探君

“土地市场低迷，央国企包场”，当前楼市就是这么一个新玩法。绝大多数民营房企看了，也只能长叹一声，就别“眼馋”了。

当前，多地房贷利率已低至“3”，但楼市复苏依然非常缓慢。对资金密集型的房企而言，开发、销售及资产周转慢了，成本就会明显上升。

对其盈利空间而言，无疑是非常不利的。从去年房企年报及今年中期业绩看，绝大多数公司毛利率及净利率趋势性下滑已是一个铁定的事实。

既然趋势不可逆，房企就必须思考如何“提质增效”。相对于出险民营房企被逾期违约债务搞得焦头烂额，被迫出售优质资产自救，当前大型地产央企也在密集抛售。

近日，上海产权交易所对外披露，保利发展已将7家附属公司100%股权及债权摆上货架，待价而沽，寻求接盘。

其中，涉及湖南保利出售长沙宝西瑞思、长沙保湖瑞思两家咨询公司100%股权及相关债权，最新显示前者总资产5550.5万元，总负债4205万元，净利亏损131.8万元；后者总资产约3713万元，总负债2759万元，净利亏损近97万元。

此次涉及广东保利出售广州瑞思企管公司100%股权及债权，最新显示其总资产6.72亿元，总负债近4.1亿元，净利亏损0.96万元；汕尾保利出售汕尾睿驰咨询公司100%股权及债权，总资产4676万元，总负债3230.8万元，净利亏损40.2万元。

此次涉及重庆保利出售重庆睿炽企管公司100%股权及债权，最新显示其总资产2426.9万元，总负债1777.4万元，净利亏损逾48万元；四川保利出售成都锐驰企管公司100%股权及债权，总资产3133万元，总负债2197.6万元，净利亏损59万元。

此次涉及辽宁保利出售沈阳瑞赐雅骏企管公司100%股权及债权，最新数据显示其总资产3257万元，总负债约2488.6万元，净利亏损约42.5万元。

从出售企业类别看，保利发展以上7家附属公司均属商服企业，为轻资产公司。此次集中出售，意味着果断“止损”，但更多为盘活股东债权资产，其实股权并不值钱。

截至6月底，保利发展短期借款20.67亿元，相比去年底减少一半，一年内到期有息债务741.14亿元，比去年底605.74亿元增加135.6亿元，现金余额1571亿元，比去年底减少132.8亿元。

对照“三道红线”，保利发展扣除预收款后资产负债率66.45%、净负债率64.14%、现金短债比1.41，虽符合“绿档”标准，但其依旧“加杠杆”操作。

截至6月底，保利发展有息负债规模3635亿元，相比去年底3382亿元新增加了253亿元，综合融资成本约4.32%，较去年末4.46%下降了14个基点。

虽然受央行不断降息放水的利好影响，保利发展上半年融资成本有所下降，但债务规模依然很大，呈现“不减反增”。或许，这就是大型地产央企的任性。

近来，保利发展“借新还旧”依然很生猛，10月17日曾披露拟发行25亿元中票，以长债替换短债，10月上旬已披露25亿元中票融资，以衔接当月须全额赎回“17保利房产MTN001”。

在上交所发债平台上，保利发展近期已获受理99亿元且期限10年的小公募公司再融资申请，为今年第二笔发行公司债申请，真够猛的。

但受逆市大额举债及债务规模较高等影响，保利发展今年上半年财务费用同比大增56%，从去年同期的13.13亿元增加到20.48亿元。

受20-21年拿地价较高及财务费大增等影响，保利发展上半年综合毛利率25.6%，同比降低6.95百分点；扣除税金及附加后毛利率21.3%，同比降低5个百分点；归母净利率9.8%，同比降低1.67个百分点。

今年前9个月， 保利发展签约销售额3201亿元，同比下降21.97%，其中9月签约383.95亿元，同比增长6.6%，年内首次单月回正；新增拿地计容建面775.4 万方，总地价1249.39 亿元，权益地价792.34 亿元，拿地额与销售额之比39%。

逆市大额举债扩张，当前唯有地产央国企任性使然，但市场的担忧在于“楼市政策放松不及预期，行业恢复不及预期”，造成房企销售恢复不及预期。

24日，国家统计局披露，前9个月，全国房地产开发投资同比下降8%，商品房销售面积同比下降22%，其中住宅销售面积下降25.7%；商品房销售额同比下降26.3%，其中住宅销售额下降28.6%，其中9月住宅售价环比下跌。

9月末，商品房待售面积约5.43万平方米，同比增长8.1%，其中住宅待售面积增长15.6%！前9个月，开发商到位资金同比下降24.5%，其中国内贷款下降27.2%，自筹资金下降14.1%；定金及预收款下降34.1%；个人按揭贷款下降23.7%。

当前楼市极力救市但依旧低迷，如果持续下去，不说地产民企，即便地产央国企，也恼火，背后核心的趋势逻辑是，人口递减及居民收入面临极大的挑战。