地产洗牌，“最牛开发商”半年净利润 181 亿，有房企毛利率低至 1.4%

来源 时代财经

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房地产的调整让行业格局生变，一些房企走下神坛的同时，另一批开始上位。

时代财经以克而瑞销售排行榜为统计口径，梳理了 30 家上市房企上半年的业绩表现。对比去年同期，今年上半年共有 6 家房企跌出 30 强，滨江集团、华发股份、远洋集团、中骏集团、首开股份和路劲挤入榜单。

在新的 TOP30 中，仅有越秀地产和首开股份实现了销售的正增长，上位房企多因跌幅小于行业水平而实现名次的跃升，个别房企则由于跌幅过大而使后来者 &34; 有机可乘 &34;。

从半年度报告或销售简报公布的数据来看，2022 年上半年，一共有 9 家 30 强上市房企的销售额突破千亿规模，上年同期则有 16 家。

尽管 2022 年上半年销售额同比下跌是行业常态，但从 30 强房企的收入水平来看，在不少房企出现负增长的同时，仍有部分房企有着相对坚挺的表现。而在净利润表现上，万科超过中海，成为半年度的 &34; 净利润王 &34;。

6 家房企毛利率在增长

时代财经统计得知，30 强上市房企中，除了 2021 年年报、2022 年半年度报告 &34; 难产 &34; 的融创中国和世茂集团，依然有 12 家房企在 2022 年上半年实现营业收入的同比增长，分别是万科、保利发展、龙湖集团、绿城中国、招商蛇口、越秀地产、中国金茂、华发股份、远洋集团、中国铁建、建发国际集团和路劲。

其中，涨幅最大的是建发国际集团，同比增长 90.9% 至 169.5 亿元；涨幅最小的是路劲，同比增长 0.4% 至 49.7 亿元。

就营业收入的规模而言，突破千亿的房企仅有 5 家，分别是万科、绿地控股、碧桂园、保利发展和中国海外发展。其中，万科收入最多，约 2069.2 亿元，中国海外发展排名第五，约 1037.9 亿元。

此外，2022 年上半年，营业收入超过去年全年一半的房企仅有 2 家，即绿城中国和越秀地产。绿城中国为 647.3 亿元，达到去年全年的 64.6%，越秀地产为 312.9 亿元，为去年全年的 54.5%。

毛利率方面，2022 年上半年一共 6 家 30 强上市房企实现同比增长，分别为路劲、金地集团、新城控股、中国金茂、建发国际集团和绿地控股；而在时代财经去年的统计中，毛利率同比增长的 30 强上市房企仅有 1 家，为招商蛇口。

值得一提的是，自 2019 年以来房企毛利率持续下探，而下探的原因主要是过往低毛利率项目进入了结转高峰期。2022 年上半年，30 强上市房企仅有 15 家毛利率超过 20%（注融创中国和金茂集团未公布数据不列入统计范围），在 2019 年至 2021 年，这些房企中毛利率低于 20% 的分别仅有 1 家、3 家、13 家。

虽然毛利率的高低对房企的毛利润规模产生影响，但对毛利润规模的大小起决定作用的依然是营业收入的规模。

时代财经了解到，营业收入规模第一的万科实现的毛利润规模同样为 30 强上市房企的第一，达到 423.3 亿元；毛利润超过百亿规模的房企一共有 9 家，除了万科，还包括保利发展、绿地控股、中国海外发展、龙湖集团、华润置地、碧桂园、绿城中国和招商蛇口，基本是营收规模排名前列的房企。

万科超中海成半年净利润王

与毛利率的走势相似，2019 年以来上市房企净利率持续下探。不过，2022 年上半年则首次出现净利率为负的情况。

2022 年上半年，30 强上市房企中仅有 4 家实现净利率的正增长，与去年同期持平，但净利率超过 10% 的房企仅剩下 9 家，而在去年同期，还有 16 家（注剔除融创中国和世茂集团）净利率超过 10%。

此外，30 强上市公司中有 4 家房企的净利率为负，分别为金科股份、龙光集团、首开股份和融中国。时代财经了解到，2022 年上半年，这 4 家房企发生亏损，其中金科股份亏损 12.6 亿元，龙光集团亏损 7.1 亿元，首开股份亏损 13 亿元，而融中国亏损最大，高达 45.7 亿元。

营业收入和毛利润规模的大小影响着房企的净利润水平，但实际上，凭借优秀的管理水平房企亦有机会实现净利润规模的反超，也因此，中国海外发展常年称霸 &34; 利润之王 &34;。

时代财经统计得知，2022 年上半年，净利润超过百亿规模的 30 强上市房企有 4 家，分别为万科、中国海外发展、保利发展和华润置地；而实现正增长的则有 5 家，分别为万科、保利发展、绿城中国、金地集团和中国铁建。

值得注意的是，如非在 2022 年上半年发生了 23.9 亿元的外币汇兑净亏损，中国海外发展的净利润规模或能超越第一的万科登顶 30 强房企。

时代财经了解到，2022 年上半年，中国海外发展实现净利润 175.9 亿元，其中公司股东应占溢出利为 167.4 亿元，扣除税后投资物业公允价值变动收益后的股东应占溢利为 149.6 亿元，连同扣除汇兑净损益后的股东应占溢利为人民币 173.5 亿元。万科方面，2022 年上半年汇兑收益净额高达 10.6 亿元。

中国海外发展和万科汇兑一亏一盈的背后，是离岸人民币对美元汇率的走低。一般而言，离岸人民币相对美元走弱，海外融资头寸较大、美元负债较多而以人民币为主要收入来源的公司将面临着利润被侵蚀的压力，而对海外营收占比较大的公司则可产生正面的影响。

实际上，由于过往在国际市场的融资需求，不少房企积累了美元负债，2022 年上半年离岸人民币的走弱为这些房企带来了汇兑损失。以中国海外发展为例，2021 年年报显示，截至 2021 年底，中国海外发展的存续美元债约合人民币 448.8 亿元。

时代财经统计得知，由于汇率波动而被侵蚀利润的房企不止中国海外发展，还有碧桂园、保利发展、招商蛇口、龙湖集团、绿城中国、旭辉集团和雅居乐等等，相关亏损金额为数亿到数十亿不等。2022 年上半年出现亏损的融中国同样有一笔高达 10.6 亿元的融资损失。

以碧桂园为例，2022 年上半年，碧桂园实现归属于股东的利润为 6.12 亿元，如剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后，归属于公司股东的核心净利润达到 49.1 亿元。

这些发生汇兑损失的房企，在去年同期乃至 2020 年至 2021 年全年，基本实现汇兑的净收益。半年报显示，碧桂园的汇兑反映在财务费用中，2022 年上半年，碧桂园录得对冲后的汇兑净亏损约 44.8 亿元，而去年同期碧桂园实现的净汇兑收益为 8.3 亿元。