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先拿地后发债,保利发展为规模“煞费苦心”不惜以价换量

  • 作者:Januery
  • 2022-06-27 14:22:39
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编辑导语在向规模冲刺时,保利发展盈利能力的不足也逐渐显现。

图/官网

前脚拿地,后脚发债。

6月23日消息,保利发展控股集团股份有限公司(下称“保利发展”)拟发行不超过20亿元的无担保公司债券,分为两个品种,募集资金拟全部用于补充流动资金。

就在前一日,保利发展刚以13.09亿元,8%的溢价率竞得郑州一宗地块,如此前后脚速度不可谓不快。

实际上,此为保利发展年内“常态”,今年前5个月保利发展斥资310亿元取得25宗地块,同时,先后发行了多期公司债券和中期票据及绿色中期票据,发债规模数百亿元。

此前融创、恒大因资金出现问题导致销售额受到影响,在此情况下保利发展顺势进入行业前三,成功“圆梦”前三,即使随后提出了“进三争一”的口号,但如此拿地及发债速度业内还是认为保利发展是要稳固其前三宝座。

可在向规模冲刺时,保利发展盈利能力的不足也逐渐显现。

 

年内频频发债

6月23日据上交所披露,保利发展2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第三期)。

据了解,本期债券分为两个品种,分别为5年期固定利率债券,附第3年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权的品种一;品种二为7年期固定利率债券,附第5年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售权,二者累计发行规模不超过20亿元人民币(含20亿元人民币)。

此两个品种债券募集到的资金将全部用于补充流动资金。

而据上清所显示,就在前不久的6月15日,保利发展刚发行了两个品种的2022年度第三期中期票据,累计规模为25亿元人民币。

5月24日,保利发展发行了规模30亿元人民币的2022年度第二期绿色中期票据;4月27日,发行了两个品种的中期票据,规模分别为15亿元和5亿元,累计规模为20亿元,也就是说保利发展年内通过中期票据累计募资75亿元。

不仅如此,据上交所显示4月19日保利发展还发行了15亿元的公司债,5月28日发行了30亿元的公司债,截至目前保利发展将发行累计65亿元的公司债,据此推算年内保利发展通过中期票据及公司债将累计募资达140亿元。

 

“进三争一”,大举拿地

募资的同时,保利发展还频频活跃在各大土拍市场,就在披露发行公司债的前一日,保利发展还现身郑州土拍市场,并将一宗地块斩入麾下。

6月22日,在郑州2022年首轮集中供地中,保利发展以13.09亿元,8%溢价率,成交楼面价20663元/平方米竞得郑政东出〔2022〕3号地,据了解,该地块起始总价为12.12亿元,起始楼面价为19132元/平方米。

据报道,中指研究院河南公司总经理梁波涛介绍,其之所以愿意溢价拿地,主要还是其经过测算后认为有利可图。

不仅如此,据保利发展公告显示,年内前五个月共摘得25宗地块,累计斥资310.43亿元, 此外,据中指院数据显示,今年1-5月保利发展拿地面积已排在行业前十。

而之所以如此,正是因为早在今年3月份举行的2021年业绩会上保利发展董事长刘平提出了“进三争一”的目标,并表示基于对行业和公司自身竞争力的心。

事实上,保利发展已连续多月稳定在行业前三,数据显示,2022年5月,保利发展实现签约面积243.55万平方米,同比减少37.42%;实现签约金额380.03亿元,同比减少36.04%。

结合前4个月来看,数据显示,今年前5个月,保利发展实现签约面积1015.62万平方米,同比减少29.39%;实现签约金额1592.18亿元,同比减少32.22%,虽然处于同比减少的态势,但在房地产行业整体销售额整体下降的环境中,保利发展此成绩已远远高于行业平均水平。

并且据中指院数据显示,保利发展此成绩已超越融创中国成功晋级行业前三,实际上早在3月份时,保利发展销售额就已融创中国,在晋级行业前三的同时也改变了房企TOP3的格局。

 

负债、盈利能力承压

值得一提的是,此时距离上一次行业前三已过去十年之久,彼时恒大、碧桂园、融创中国等房企借助高周转的模式,发展迅猛,并一举超过保利发展,从此保利发展掉队前三,排名始终保持在TOP5左右。

当时保利发展一度遭到外界质疑,为此还多次提出345战略,只为重回行业前三,直到去年恒大、融创中国等众多房企突遇“黑天鹅”事件,导致其销售额也受到影响,在此之下保利发展“被迫”重回行业前三,在今年“进三争一”的目标下仍大举拿地,只不过与其说进三争一,不如说是稳定行业前三之位。

毕竟,目前行业寒冬渐暖,多数房企也在努力自救,而保利发展在此时逆势而上不失为好时机,只是规模和利润显然不能兼得。

2021年保利发展实现营业收入2850.48亿元,同比增长17.2%;实现归母净利润275.77亿元,同比下降4.74%;毛利率更是下降5.78个百分点至26.78%。与此同时,净利率也下降3.42个百分点至13.05%,盈利能力全面下滑,归母净利润甚至实现了近15年来的首次下滑。

尽管进入2022年后的保利发展营业收入、归母净利润均为正增长,但盈利能力却仍在下降,2022年一季度,保利发展毛利率27.89%,同比减少7.48个百分点;净利率11.53%,同比减少3.78个百分点,此外归母净利率7.54%,与2021年全年的9.41%及2021年同期的9.97%相比,2022年一季末均下降了不少。

而2022年保利发展仍如此举债拿地,或将加大保利发展未来的去化及负债压力,再加上,近日多家媒体表示保利发展目前正在进行以价换量进而抢夺市场,这难免又会在一定是程度上压缩保利发展利润空间,导致其此后业绩承压。

原文作者王婷妍


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