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大考之下，“守约”房企的稳健“个性”

作者：愿风不语
2022-06-24 20:03:10
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文 | 彭倩倩、曲琳

2022年已过半，在房企统计半年报数据的节点上，先来盘点一波年报情况。众所周知，今年以来，房企在年报发布上均有一定延期，其中，在4月有近30家的房企财报宣布延期发布，直至5月中下旬，各大房企2021年年报才“姗姗来迟”。

虽多为疫情影响，企业未能按期完成审计程序，但这一状况仍会加深市场对部分企业公司治理、财务管理、财务规划、透明度、息披露、财务和流动性状况薄弱的担忧。

在众多“爽约”之外，也有着一批“守约”的房企如期交出了年度答卷，并以相对优异的表现，为行业的下一步可持续发展提供了新的方向，重振心。在这些已发布的年报中，我们发现稳健、优质房企往往在销售业绩、财务经营指标、投资布局、土地资源储备、战略发展等维度有着独到的领悟。

强化财务管控，国央民企严守绿档

自三道红线落地实施以来，“绿档”便与房企的稳健性挂钩，企业的成长性、盈利能力、财务安全、土储质量直接影响着其能否生存。为此，房企积极抢挂绿档，以证明其财务的稳健及经营状况的健康。

从房企发布年报情况来看，截至5月初，TOP50房企中已有40家房企发布年报，维持绿档的共22家，其中，半数以上为国央企，民企的稳健经营遇到艰巨挑战。除此之外，宣布年报延期的企业也普遍为民营企业，足见，国资背景的房企已然成为保持行业稳健发展的生力军，而部分冲入“绿档”阵营的民营房企更见其不易。

图表2021年“绿档”房企分类

数据来源亿翰智库统计

从年报数据来看，新城控股，华发股份等房企通过持续降杠杆、稳杠杆，财务结构得到改善，三道红线转绿。其中，华发控股全面提速回款，全年回款金额707.3亿元，同比增长32.3%，并采取优化融资结构等措施，一年内晋升至“绿档”房企。

图表2021年部分房企三道红线表现

数据来源亿翰智库统计

而常年保持绿档的房企，在规模和效应双增长的同时，能更好地控制财务杠杆，抵御行业风险，在危机之下抓住更多的机遇。据亿翰智库统计，如保利发展、华润置地、招商蛇口等国央企，以新希望为代表的优质民企连续多年保持绿档优势，在深度变革的市场环境下依旧能够保持稳健。

从利润率来看，2021年，已发布年报的TOP50上市房企平均净利润率为6.56%，其中民企下滑幅度加大，与国央企相比三道红线指标分化明显，仅少部分资良好的民营房企，如龙湖集团、滨江集团、新希望等民企净利率高于市场平均值，充分体现企业财务的稳健性，助力实现长期可持续发展。

图表2021年部分房企净利率表现

数据来源亿翰智库统计

不仅如此，这些企业不仅在净利率上表现优异，财务数据上也始终保持着较高水准。例如始终保持自己节奏的龙湖，至今年已连续6年保持三道红线绿档，剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为67%、47%、6.11倍，可见其财务盘面的稳健。此外，自律性极强的新希望地产也在近期交出了三道红线连续4年绿档的优异成绩，短期有息负债占比维持在30%以下，净负债率逐年递减，稳固的资本结构为其穿越行业周期增添了底气。

图表2019-2021年部分房企三道红线表现

数据来源亿翰智库统计

同样，在政策执行过程中，“三道红线”情况成为企业融资的首道门槛，指标优异的企业更容易获得新的融资。在内地房企不断爆发美元债务危机，行业整体融资成本增加，融资规模呈现下降趋势。而龙湖维持境内外全投资级评级，融资成本降至4.14%，短债占比降至8%，不足1/10，前景持续向好。新希望地产也一直保持着较低的融资成本，去年7月，新希望地产发行15.2亿元的公司债，最终债券票面利率为5.25%。

从以上案例不难看出，不论是国央企还是民营房企，拥有较低的融资成本，可为企业减少财务支出，提高盈利能力，进而提高企业的市场竞争力，实现低成本融资的良性循环。

深耕核心城市群，市占率稳步提升

2021年，预售资金监管的加强，迫使大多数企业拿地收缩，其中拿地力度大幅度下降的企业多数为“三道红线”越线企业。

而国央企及部分资质较好的民企则凭借着成为纳储大户，在此时加大投资力度，把握每一次市场集中供地机会。从年报披露来看，保利发展坚持“核心城市+城市群”深耕战略，全年拓展145个项目，新增土地储备2722万平米；中海地产投资聚焦一二线核心城市，在内地25城新增57幅土地，新增土储2004万平方米；龙湖集团增强在长三角的布局，新增项目122个，新增土地储备总建面2355万平米。企业重点补仓销售贡献高的优质区域，为企业未来业绩稳步增长提供坚实保障。

把握集中供地机会，深耕效果显著

面临多重监管下资金链趋紧，房企需把握供地节奏、优选土储质量、城市深耕选择等投资精益化做法，方能占据主要拿地市场的局面。

据年报披露，在第二批及第三批成交热度下降，市场回归理性的时候，保利发展积极补仓低价优质资源，获取广州、南京、厦门等城市的低溢价率地块，拿地价格同比下降8%。

这离不开保利发展对投资节奏把控，以及投资标准的严守。截至2021年底，保利发展持有权益土储在一线和二线城市的占比八成。其中，四成投资位于深圳、上海和宁波三个高流量城市，为销售回笼和股东回报提供有力保障。与此同时，报告期内，保利发展38个核心城市销售贡献达78%，单城签约过百亿城市17个，深耕优势凸显。

精准投资，向高能级城市聚拢

丰厚的、优质的土地储备是保证企业持续发展的要素。当下，房企在投资布局时，普遍共识是往主流城市布局，往核心城市走，因为高能级城市有利于加速存货周转，加快销售，更有利于实现销售规模的稳定。去年销售业绩实现逆市增长的招商蛇口也是如此，紧抓土地市场趋冷的时机，大手笔扩储。

从年报数据上看，2021年招商蛇口对核心城市的市占率又有所上升，聚焦一线城市的战略显著，投资额高达400.6亿元，同比大幅上升94.4%。这源于企业对新增土储的战略投资与对核心城市布局的把控，持续助力企业的销售业绩规模提升。2021年招商蛇口新增总土地储备1559.3万平米，同比下降4.0%，新增土地储备投资额2131.7亿元，同比上升39%。从投资额与投资规模变动幅度背离来看，招商蛇口投资更加聚焦于一二线核心城市。

图表2019-2021年部分房企三道红线表现

数据来源亿翰智库统计

坚守品质责任底线，乘“竞品质”时代东风

从以上观点可以看出，房企对于稳健经营、可持续发展课题的探索已进入较为成熟的阶段，2022年以来房企也在进一步加深现有优势，同时我们也发现为保证既有优势的进一步深化，房企也在不断强化竞争力的内核，持续优化品质改善产品，夯实产品基础。

房企商品住宅销售不及预期，危机频现，对于能否顺利收到称心的房子，消费者内心存疑，购买表现随之趋于谨慎。在这样的背景下，房企为提升消费者心，寻找长期稳健的发展路径。

助升级，依托产业的优势

为进一步优化产品全生命周期的服务，部分房企依托母集团的产业资源，将工作力度放在提供更高品质服务、提升客户居住体验等方面，持续加大对服务标准化建设、智慧服务、品质服务的资金投入力度，提升客户全流程满意度。

延续新希望集团对食品安全事故持零容忍的态度，新希望地产以非极致标准化的理念，打造客户满意的食品级安全的一把手工程。与此同时，新希望地产整合集团产业基因助力地产升级转换，实现联动发展，为地产赋能。例如，依靠集团的民生产业，全流程为客户服务，打造令客户满意的社群服务；依托集团的健康产业，让健康走进千家万户；依靠集团一百多个品牌，做业主链接，把社区服务做得更好……新希望地产借助集团产业，以多元化服务优化客户体验，助力服务力提升。

得益于美的集团背景的加持，美的置业也早在2014年就已经启动智慧家居战略，通过智慧产业提高住宅产品的品质和服务力，成为智能家居和智慧社区的先行者。并于今年，美的置业发布用户品牌“橙意家”，以智慧科技赋能，提出全场景、全周期的生活场景提案，并从产品、工程、服务三大板块，传递 “所见即所得”的美好生活，为客户打造品质人居体验。

保交付，良性循环的底线

当下，房企暴雷余波未散，市场消费者购房意愿低迷，“项目如期保交付”成为房企稳固消费者任的关键。因此，保交付成为稳财务、稳回款、稳经营的重要保障手段，在加速企业已售未结转项目的资金回笼的同时，还能夯实企业交付用，为后续项目销售去化打下良好基础，助力企业可持续发展。

年初到现在不少企业开始采取一系列行动，例如新希望、旭辉、海伦堡、美的置业等民营房企在保交付上投入更多精力，通过采用构建交付标准化流程，降低管理运营成本，或是组建品质巡检小队、完善交付客户服务，优化交付体检等方式，打造交付品牌，扩大产品影响力。

图表部分房企一季度保交付具体情况与措施

数据来源亿翰智库统计

从交付数据来看，2021年，新希望地产共计交付20429套，项目最高交付满意度交出100分的成绩单。满分成绩单源于新希望对交付项目前、中、后全流程的品质把控。在交付环节上，为避免后续交付环节根源上问题的发生，确保如期高品质交付，新希望从客户视角前置管控风险，建立全周期风控体系和品质防火墙。

与之有着同样考量的龙湖，也通过数字化技术的应用，将业主重点关注的问题植入工程检查体系中。通过分户查验、工地开放、交付评估等多个环节的检查，提前规避和解决问题，提升客户交付体验。2021年，龙湖完成了12万户家庭的品质交付，工程质量满意度较2020年提升6.8%。

结语

在21年年报里我们发现，大多发展良好的房企已经开始了应对新时代、新格局的筹谋，从财务运营、土储拿地、赛道选择、产品交付力等方面开始布局，可以预见，不管是“黑铁时代”，还是“竞品质”时代，国央企将继续保持自己的优势，稳健前行，资质良好的民营房企也将在产品力上，又或是在赛道选择上发光发热，成为行业的引领者。