浙商证券给予保利发展买入评级，目标价位24.5元

2022-04-20浙商证券股份有限公司杨凡对保利发展进行研究并发布了研究报告《保利发展2021年报点评报告销售营收保持增长，非住板块齐头并进》，本报告对保利发展给出买入评级，认为其目标价位为24.50元，当前股价为18.38元，预期上涨幅度为33.3%。

　　保利发展(600048)　　事件2022 年 4 月 18 日公司发布 2021 年年度报告。　　投资要点　　销售规模逆势增长，城市深耕效果显著2021 年，公司把握市场节奏，灵活铺排推货，抢抓销售窗口，实现签约金额 5349.29 亿元，同比增长6.38%；实现签约面积 3333.02 万平方米，同比下降 2.23%。报告期内，公司 38 个核心城市销售贡献达 78%。区域结构保持稳定，珠三角、长三角签约销售合计超过 2800 亿，合计销售占比达 53%。单城签约过百亿城市 17 个，较 2020 年增加 2 个，合计销售贡献超 3400 亿元。　　投拓力度名列前茅，精准捕捉拿地窗口2021 年公司积极补充土储，拓展项目 145 个，新增容积率面积 2722 万平方米，在长三角、京津冀、粤港澳和中西部地区拿地金额均位居前列，且公司拿地严守项目利润底线，选择性下沉长三角地区强三线城市。2021 年第二、三批次集中拍地中，土拍门槛出现松动，拿地利润端有所修复，公司迅速加大投资力度，获取广州、南京、厦门等低溢价率的优质地块，实现逆势布局。我们认为，公司在融资渠道及融资成本方面拥有较为明显的竞争优势，在 2022 年将迎来更多补充优质土储的机会。　　收入规模稳健增长，利润规模小幅收缩报告期内，公司实现营业总收入2850.24 亿元，同比增长 17.19%；实现净利润 371.89 亿元，同比下降7.14%；归母净利润 273.88 亿元，同比下降 5.39%，主要受地产项目利润率下降影响。报告期内，公司毛利率为 26.80%，同比下降 5.79 个百分点，与行业下行趋势一致，且毛利率仍高于行业平均水平。未来随着新增优质项目的陆续推出，毛利率表现仍将承压。　　财务结构持续优化，融资水平处于低位在银行“两道红线”和贷收紧的限制下，公司 21 年销售回款率仍高达 93.8%；21 年末公司在手现金1713.84 亿元，同比提升 17%，规模行业第二；平均融资成本 4.46%为行业低位，助力公司构筑发展安全垫。此外，2019-2021 年公司一年到期负债占比由 25%持续下降至 19%，资产结构持续优化。 “三道红线”方面，公司保持绿档，被三大国际评级机构给予“投资级”评级，展望稳定。　　非住板块全面开花， 产业规模持续扩大 1） 物业板块 21 年实现营收 107.8亿元；归母净利润 8.5 亿元。合同管理面积增至 6.56 亿平方米，在管面积约 4.65 亿平方米，同比增长 33%。新签约第三方项目 432 个，千万级以上的项目金额占比超 40%。19-21 年第三方项目收入复合增速高达81.7%，成为拉动该板块增长的核心引擎。2）商业板块21 年已开业购物中心 35 个，在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等 38 个城市；开业面积 247.5 万平方米。3）租赁住房板块21 年在营项目 43 个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市，累计开业 6120 个房间。21 年公司与建行合作设立租赁住房公募 REITs， 进一步打通长租业务 “投融管退”链条。 4） 基金板块公司基金累计管理规模超 1700 亿元， 旗下保基金、保利资本荣获“2021 年度中国最具实力房地产基金十强” 。　　投资建议买入。我们认为，公司土储聚焦一二线核心城市，基本面较为扎实，且公司作为大型央企，在融资渠道和融资成本方面拥有显著优势，在后续土拍中仍有较强竞争优势，公司长期发展逻辑仍然成立。我们预计公司 22-24 年 EPS 为每股 2.45 元、2.69 元、3.00 元，参考可比公司估值给予 2022 年 10 倍 PE 估值，对应目标价 24.5 元，给予买入评级。　　风险提示开发业务短期利润下行，利润增速不及预期；政策改善及需求修复不及预期等。

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，中金公司孙静曦研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达90.86%，其预测2022年度归属净利润为盈利303.36亿，根据现价换算的预测PE为7.26。

最新盈利预测明细如下

该股最近90天内共有22家机构给出评级，买入评级20家，增持评级2家；过去90天内机构目标均价为22.45。证券之星估值分析工具显示，保利发展（600048）好公司评级为3.5星，好价格评级为4星，估值综合评级为3.5星。(评级范围1 ~ 5星，最高5星)

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