保利逆流而上，房企融资能力仍然偏弱 | 上市房企融资能力报告

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摘要当许多民营房企因为流动性危机导致用风险蔓延，发债融资渠道受阻，融资成本企高的同时，保利发展则因为用优秀，不仅发债畅通，而且融资成本相对较低。

4月12日，观点机构举办的2022观点年度论坛现场，观点指数研究院重磅发布“卓越指数 · 2022房地产年度卓越表现”研究成果，其中“2022上市房企融资能力卓越表现”研究成果名单如下

观点指数 在“2022上市房企融资能力卓越表现”中，保利发展和龙湖集团居前，前者的优势在于融资渠道畅通，资金充裕助力逆周期扩张。

2016-2020年间，与民营房企相比，保利发展业绩增长较为平稳，稳健策略反而成为优势。

本轮地产行业出清过程中，保利发展的优势主要在于融资渠道畅通，形成滚动的现金流，从2021年5月份开始，民企拿地意愿大规模下滑，但保利却形成了逆周期的扩张。

融资能力表现上，保利发展2021年全年成功发行4只中期票据、8只公司债及5只ABS，共计发行规模214亿元。从融资成本来看，自2018年起保利发展的综合融资成本持续下行，维持在5%以下，在观点指数样本池中居于前15%（15%样本池融资成本临界点5.48%）。

当许多民营房企因为流动性危机导致用风险蔓延，发债融资渠道受阻，融资成本企高的同时，保利发展则因为用优秀，不仅发债畅通，而且融资成本相对较低。

龙湖集团的融资能力凸显在多赛道盈利模式,以及低流动性风险上。不可否认的是，“房地产开发商”的身份逐渐受到了资本市场冷落，尤其是美元债市场。轻资产多元化收入来源，诸如物业、商管、长租公寓等领域的独立运营，预计将成为未来融资分化的催化剂。

2021年龙湖整体毛利率为25.3%，在行业整体毛利率趋势性下滑环境中，依旧在（10%的样本企业毛利率临界点为22.1%）突出表现的范围内。

此外，龙湖多航道业务贡献收入已接近10%，其中物业投资业务2021年收入同比增长37.5%至104.1亿元；商业租金收入同比增长40%至81.5亿，整体出租率高达97.2%；租赁住房全年贡献收入22.3亿元，从去年开始实现盈利，整体出租率达到93%。自持物业相继成长壮大并贡献现金流和利润，这将为龙湖今年业绩及现金流奠定基础。

现阶段，龙湖集团较为稳健的财务给予其更多融资机会。观点指数统计，2021年龙湖集团债券融资额为100亿元，且以5年期以上公司债为主；2022年到期债务约70亿元，短期偿债规模较小（小于在手现金10%）。

截止2021年底，龙湖平均借贷久期长达6.38年，其中短债为145亿元，占比为8%，债务结构健康。同期在手现金为元885.3亿元，现金短债比高达6.11倍，即使剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比仍为3.88，达到近3年来最高水平。

融资总量下沉，行业正处偿债高峰期

伴随着融资监管力度升级，宏观层面延续2020年的收缩趋势且程度更深，各类渠道融资均呈现出不同程度的萎靡。

盈利能力的受限加重融资端负面情绪，以往销售旺季的“金九银十”并未出现。投资者对于楼市的投资意愿急剧下降，甚至有10家受监测企业的股价年初至今跌幅超过15%以上（截止至2022年4月7日收盘）。

与此同时，外部评级陆续降级，造成房地产美元债市场热度跌入谷底。

数据来源企业公告，Wind，观点指数整理

注中资离岸债券汇率采用2021年12月31日数据。

尽管2021年9-11月份开始，监管部门表态维持金融市场稳定，放宽部分政策限制，但是从2022年1-2月的情况来看收效甚微，房企发债净融资额显著下降。据观点指数统计，2021年上半年66家候选房企境内外债券融资（境内债券+中资离岸债券）累计6328.6亿元，同比下降25.8%，达到近5年来融资规模“谷底”。

数据来源企业公告，Wind，观点指数整理

注中资离岸债券汇率采用2021 年12 月31 日数据，数据统计仅包括公开渠道发行，不涉及银行贷款等。

除了整体融资规模下滑以外，2021年整体房企面临十分急迫且庞大的债务规模。2021年房企风险集中爆发，“展期”、“资产出售”、“项目抵押”等关键词不绝于耳。观点指数认为，未来2-3年内资本市场的主基调不会改变，整体处于观望与保守的情绪，目前用与流动性不足风险尚未完全明确。由于境外房企债券的债权人大多为机构投资者，国内市场的修复速度或将高于境外市场。

市场整体低迷之时，国资房企相对而言保障度更高，背后担保资金实力雄厚。而且从近期成功发行债券的主体来看，大多为国、央企。

此外，由于国企融资成本普遍较低，民企高利率债券的规模占比缩小，这造成2021年房企整体境内加权发债利率同比下降0.68至3.96%。

数据来源企业公告，Wind，观点指数整理

注中资离岸债券汇率采用2021年12月31日数据。

整体来看，房企目前的融资能力仍然偏弱，未来分化程度将逐渐升高。

2022年是房企的偿债高峰期，而且从房企发债用途来看，绝大部分均用于偿还公司债券，并购与项目债券的发行频率依旧很低。

监测数据表明，2022年房企到期债券主要集中在上半年，3-4月房企资金流动性将面临较大威胁，并且将增大对房企再融资能力的考验。

值得注意的是，上半年房企境外债偿还压力较为集中，前6个月境外债到期占总债券到期量超过60%，4、6月份到期境外债分别约为478亿元、555亿元、597亿元。在当前境外投资者心缺乏的情况下，部分房企境外债券再循环融资相对较难。

观点指数预估，绝大多数存在偿债资金缺口，即自有非限制资金低于偿债金额的70%，而且部分名下资产项目已经处于抵押状态，议价权将会被大打折扣，这对部分本就流动性紧绷的企业来说无疑是雪上加霜。

现金短债比分化显著，资金管控不容小觑

整体而言，样本房企在“现金短债比”这一指标上面呈现出较大的分化程度。该组数据的标准差达到0.92，离散系数达到1.41，在数理统计上呈现出较为显著的分化现象。

观点指数认为，分化严重很大程度被受限制资金比例影响，在66家样本房企中预计有24家房企受限制资金占比介于0-10%之间，有11家房企受限制资金占比高于30%。其中，受限制资金占比高于30%的房企数量相比2020年末增加明显。

从统计数据上看，有部分房企受限制资金的占比极高，本身就居于用风险边缘。与之相对应，受限制资金占比过高，可以用于偿还短期债务的资金量将严重“缩水”。

从各梯队企业现金短债比来看，第二阵营企业现金短债比相对较高。2021年第一阵营企业（权益累计销售额>2000亿）现金短债比均值为1.82，资金压力相较往年略有增加；第二阵营企业（1000-2000亿）现金短债比均值为2.01，虽然存在个别企业用违约情况，但整体资金较为充裕，可实现对短期债务的充分覆盖；第三（700-1000亿）、第四（400-700亿）、第五阵营企业（400亿以下）现金短债比均值分别为1.21、1.20、1.09，在融资渠道受限影响下，资金压力最高，虽可覆盖短期债务，但仍需加强资金管控。

数据来源:观点指数整理
注“现金短债比”与“权益累计销售额”相关性系数为0.32，彼此影响程度较低。

作为资金密集型行业，房企的规模扩张和业绩增长都离不开融资渠道的介入。但是在外部环境投资意愿低迷时，房企亟需合理把握现有杠杆的使用力度与频率，同时需要加强货币资金管理，避免形成滚动型资金缺口。

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