中房协摸底房企债务、资产处置及风险化解情况

来源丨不良资产行业观研综合、中房俱乐部

据报道，中国房地产业协会今日向部分房企发出书面调研函，摸底房企债务情况、偿债情况、资产处置进展、化解风险进展情况及在建住宅项目停工情况等。

债务方面，要求房企上报债务总额及结构、2022年到期及逾期债务情况、表外负债等。偿债方面，涉及房企可动用资金、受限资金金额及偿债缺口，以及去年下半年以来融资净流出情况等。

主动披露

不久前的2月24日晚，碧桂园、龙湖集团、新城控股、新希望地产、金地集团、中国金茂、保利发展等10家房企债券发行人在上交所主动公开披露企业经营状况等息。

此次房企自愿披露公告的内容包括销售情况、债券发行情况、偿债能力、公司整体战略与下一步应对安排以及其他自愿披露息。

在2022年春节后不久，上述沪市房企债券发行人主动披露企业债券发行情况、负债变化、偿付安排等投资者关心的息。

自2021年四季度以来，房地产行业的用风险事件引发了舆论的高度关注。如果任由被动形势继续，恐怕也会“殃及池鱼”，所以优质企业不如主动作为，将有限的资源引入自己企业，提高未来市占水平。

10家房企披露负债及经营情况

涵盖国企民企

据悉，上述10家沪市房企债券发行人分别是碧桂园控股、龙湖集团、保利发展、新城控股、新希望地产、金地集团、中国金茂、首开股份、华发股份、旭辉控股。值得一提的是，这些房企中既有国企也有民企。

其中，保利发展披露了负债和现金流的状况。截至2021年9月30日，保利发展有息负债余额3410亿元，其中短期借款49.99亿元，一年内到期的非流动负债520.12亿元，长期借款2471.47亿元，应付债券368.43亿元；而截至2021年9月末，其货币资金为1321.09亿元，为短期借款及一年内到期的非流动负债的2.32倍。

同样披露最新负债和现金流情况的还有新希望地产。新希望地产表示“三道红线”已连续4年保持绿档。截至2022年1月31日，存续境内公司债及资产支持证券余额61.95亿元，公司未发行境外（如美元债等）债务，不存在兑付需求；一年内到期债务规模108.66亿元，目前可用银行授余额234亿元。

在新城公布的《关于近期生产经营情况的自愿性披露公告》中，除了披露1月份的最新销售数据，新城还主动披露了偿债情况，指出本次提前赎回境外美元债券符合公司偿债计划及发展战略，公司现金流充裕，本次提前赎回事项不会对公司经营情况和财务状况产生不利影响，不会损害公司及全体股东的利益。

图源上交所官网

旭辉控股也披露了近期美元债的赎回情况，包括回购2000万于今年4月到期的利率为6.7%的美元债，还有完成赎回今年1月23日到期的优先票据合计约2.47亿美元。

此外，华发股份、首开股份也各自披露了最新的债务变化、负债规模和偿债情况等。

其中，华发股份2021年的有息债务规模同比下降10%，短期债务下降40%，实现了“三道红线”达标转绿；截至去年年底，其在交易所市场存续境内公司债和资产支持证券为173.64亿元，下一步将做好自有资金筹付、借新还旧、精准兑付等举措。

而首开股份方面，全年整体销售去化及销售回款好于往年，签约金额突破1149亿元，同比增长7%。截至2022年1月31日，其存续境内公司债及资产支持证券余额193.38亿元（合并口径），一年内到期债务规模198.06亿元，其中公司债与资产支持证券16亿元，同时，截至2021年末其现金余额超过300亿元。

碧桂园表示“公司经营情况良好，财务管控稳健，融资渠道畅通且多样化”；中国金茂披露，2021年度坚持规模与效益平衡，聚焦提质增效，实现销售、回款稳定增长。

企业还披露了境外评级机构的最新评级。

比如，标准普尔、穆迪维持给予金地集团的长期用评级分别为BB、Ba2；龙湖集团获ESG“低风险”评级；标准普尔、穆迪和惠誉分别给予保利发展主体BBB、Baa2和BBB+评级。穆迪维持新城控股Ba1主体评级。

光大证券固定收益首席分析师张旭指出，当前房地产市场中，未经证实的个别低风险事件往往会被过度甚至恶意解读，致使相关企业用遭受冲击，并引发投资者抛售，甚至一度出现了谈房企色变的局面；加之境外美元债的风险倒灌，加剧了房企用的恶性循环。

克而瑞研究中心总经理林波表示，开发商主动在公开透明的权威渠道中诚恳发声，回应市场关切，有助于重建投资者对地产企业的心，推动地产债二级市场价格和一级市场发行陆续恢复正常。

债务违约潮仍在

同花顺数据显示，近几年房企境内债违约规模连年翻番，2021年房企境内用债违约数量就达到52只，约是2020年的3.5倍，重点房企债券违约涉及金额约506亿元。

克而瑞研究指出，当前机构的白名单主要针对国资企业以及部分优秀民营企业，房企债券违约还在不断发生，且由境外债券违约带来的连锁反应也可能引发境内债券危机。

林波表示，当下企业迫切希望突破束缚，对资金的渴求胜过以往任何时间。据不完全统计，2022年1月100家典型房企发债475亿元，环比上升50.3%，较2021年第四季度月均水平上涨90.2%。

但从新发债主体看，仍以国资队为主，辅以少部分优秀民营房企。

克而瑞数据显示，2022年1月国资队发债占比达到49.6%，较2021年第四季度约70%及以上的占比有所下降。

一方面主要在于随着更多宏观政策的支持，机构的发债企业白名单也扩大到了更多优秀民营房企；另一方面部分房企也积极寻求境外到期债券的展期工作，上坤、大发、荣盛、禹洲、祥生等企业展期成功，发行新债完成了交换要约。

因此目前的情况是，大部分房企发债受限，发债总量远低于历史同期。不过开年以来得益于机构额度充足，政策支持并购贷款发放以及保障房租赁不计入“三条红线”等宏观环境回暖，房企发债量较去年年底有所上升。

此次部分民营与国有地产企业的集体发声，虽然就披露的内容来说，增量息相对有限，但毋庸置疑，这是一种机制的积极尝试。

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