分析万科A，便宜的地产龙头股

我们有必要拆解一下万科，话说，王石那天一“喊单”“根据我掌握的息，公司年报非常好”之后第一个交易日，万科A就大涨6%，还带动万科企业（港股上市公司）大涨5%，不过这个喊单显然不具备可持续性，自然是从哪里来，回到哪里去。

首先我们要知道，目前我国地产行业整体估值很低，这不用经过啥计算，一眼就能出来，因就在于，大家对房市的不好。截止今年12月，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。

在长达30页的房地产破产名单中，多数为三四线城市的中小房企，但也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企，大家都认为，房市，没有未来了.....

然而，就《价值事务所》而言，我们不愿意去讨论未来楼市的走势，我们也认为没有那个必要，对于楼市的未来，我们不乐观，但也不悲观，即使我国未来房地产的价格一直地踏步（借鉴隔壁日本），那我们也认为，万科A还是有机会的。

下面，我们仔细给大家拆解一下。

前瞻性十足的万科

众所周知，在去年，万科是所有房地产企业中最先喊出“活下去”口号的人，也因此，叫醒了一众沉睡的中小企业，但实际上，早在2014年，万科就认为房地产市场即将进入下行的“白银时代”。

因此，早在2014年，万科就开始了稳扎稳打，谨慎拿地，提出“轻资产，重运营”的发展战略，与隔壁的碧桂园等疯狂拿地、扩张形成鲜明的对比。

2014年，万科物业的营收也就19.9亿，至2018年营收已经接近98亿，2019年大概率110亿甚至更高。

由于万科物业没有上市，我们以隔壁碧桂园服务为例，2018年其的营收为46.75亿，2019年可能达到80亿。碧桂园服务上市后市值为700亿港币，如果万科物业上市，极有可能到千亿港币市值。而目前A股的万科，也就3000亿左右的市值。

且，在其他房地产企业疯狂拿地扩张的同时，万科大力发展租赁市场，显然，万科的动作，总是比同行快几步。从万科历年的财报，万科总是不急不慢，财务状况良好，分红率高，股东回报率高，因此，我们认为，未来几年，万科跑赢行业平均增速，是板上钉钉的事。

财务分析

万科上市28年，分红融资比331.18%，十分优秀！且近几年随着万科步子放缓，分红率越发高，2018年10派10.45，以现在27元左右的股价，股息率达到3.87%，妥妥跑赢不少理财产品。

其资产负债率近些年逐年提高，至2018年，为84.59%，但，值得一提的是，这个负债中，有近5050亿都是预收款，所以为啥说房地产是好生意，因为他永远先收钱，这些在18年计入负债端的预收款，明年就会变成营收。

那么剔除预收款之后，万科的负债率是多少呢？（1.29-0.505）/（1.53-0.505）=76.6%。咋一，还是很高，再一，另一个大头是近2300亿的应付，也就是说，万科的杠杆几乎都在上下游。其有息负债方面，大多为利息较低的债券，公司发行的债券最高利率仅有4.54%。

因此，万科的2018年利息费用81.81亿，全年净利337.73亿，利息占比为24.2%，可谓非常高了，因为《价值事务所》说过，利息占比净利最好不超过10%，否则企业就是在为银行打工，但是，地产除外。24.2%利息的万科，在同行里算很低很低的了。

以A股另外一家千亿市值的公司为例，保利地产2018年利息费用/净利润=35.2%。

为啥地产公司的利息费用都如此之高，负债率都高的吓人，我们要从地产的经营模式中找答案。

简单说，地产企业的逻辑就是，花钱买地，花钱建房，卖房；接着用盈利继续拿地，盖房，卖房。可是拿地、建房都很烧钱，一家地产企业也不可能一次只拿几块地，都是几十上百块的拿，钱呢？？？总不能是天上掉的吧？？

于是，钱等于始股东投资+银行借款+公司债券。体现在万科2018年的资产负债表中，应付债券471亿、长期负债1209亿，一年到期非流动负债704亿，因此，地产天生就是高杠杆游戏。

那么，体现一家地产公司是否足够优秀的衡量标准就是，借来的钱利息是否足够低，卖房的钱是否足够多，经营性现金流是否健康。

从上，我们已经可以出，万科拿钱的利息之低，简直到了匪夷所思的程度，而高达5000多亿的预收，足以证明公司的的货是“供不应求”，接下来就是现金流了，我们以万科和其余两家A股上市公司进行一个对比

万科的现金流真是优秀到非起，也是，不然他哪来的钱给股东大把大把分红？？？

万科的现金偿债比，也是几家企业中最好的，且一直是上升的趋势，因此，保守的万科，名不宣传

总结

万科在整个地产行业中，不论从哪个角度都是首屈一指的，而市场对其不待见的因在于对地产行业悲观的未来，

低估的地产行业中的龙头万科，怎么怎么好～

利益说明尊重承诺，章中已说明的除外，截止章发出时，价值事务所团队成员未持有中所提个股，也与中所提公司无任何利益关系，所有观、结论，均基于公开息分析研究后得出。