减少土地储备是好是坏呢？增加土地储备的逻辑是土地将

减少土地储备是好是坏呢？增加土地储备的逻辑是土地将持续涨价，且房地产市场销售持续向好。如果万科对此判断不是如此呢？成立合资资产管理公司，是否为收购负债高而践卖土地的房产企业的资产做准备，这个是否比高价储地更具优势？保持低土地储备而高周转的轻资产运作，是否更具有抵抗风险能力？万科的优

1，财务稳健，负债率低，融资利率低，融资利率基本不资本化，当做费用，对高价地还减值拨备；

2，现金流好，很少有地产公司连续几年经营现金流流入的，为了成长性，赚了就加大拿地，但万科近5年都大幅度流入，代价也就是拿地少了，但土地大部分位于一二线，未来不愁卖。

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3，管理优秀，多年来的基因，无短板无硬伤，多元化无大成效也有一些。

万科的缺

1，成长性变差了，过去第一名，现在top3，2019年销售权益负增长；

2，地价变高了，权益比例低，土储相对不足，按2019上半年土地储备16181万方，地价6900元，2019年销售均价15341元，地价和销售均价不如融创的比例，也不如保利地产的比例，再乘以60%~65%的权益比例，在top5里面，市值最高，土地的家底不厚；

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3，小股东损益分走净利润超过小股东权益，虽然管理优秀，融资利率低，但归母净利润率只有10%出头了；

小股东权益占比31%

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小股东损益占比37%而很多地产公司是小股东损益远小于小股东权益，例如中国奥园和美的置业等，可以说万科管理层在适当做差归母业绩。

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4，与宝能、前海人寿的纠葛，管理层持股很少，管理层利益跟大股东和中小股东的利益难以一致，且宝能前海去年底刚减持低于5%的股份时候公告一次，进入万科时候推升股价，退出万科时滞涨也是清理之中；

5，top5中市值最高，估值最高，是否早已体现了所有优？预计2019年420亿归母净利润，按2019年销量前瞻净利润也是420亿左右，再推测2020年销量也估计跟2019年持平，归母净利润被碧桂园和恒大追上，被融创接近，但市值却多一千多亿，前瞻PE和动态PE都已8倍，且暂无成长性，这都是对万科优的溢价，已经溢价在此，要投资地产股，不如选其他的，但如果怕高杠杆又想投地产股，可以选万科。

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总结

万科稳健优秀，土储分布较好，拿着会比较放心，但这些优是否已经用相对其他地产公司的溢价体现了？

对于我来说，除非万科正好利用现金流充沛的优，在此拿地良机，平价多拿地，一定要恢复成长性，否则无低估无成长，吸引力不大。

万科的变量最大的就在于成长性，但最近几个月公告，拿地不多也不便宜。