保利地产 如何做到超高的ROE

作为房地产行业发展的根本驱动力，中国的城镇化还有增长空间，作为房地产行业短期波动因，地产业是宏观经济的调节器，更是创造货币增量的一个很重要的来源。

截止到2019年，调控的总基调依然是稳定的地价，稳定的房价，坚持“房住不炒”的定位，而疫情的到来，各个地方政府为了对冲经济的下行趋势，已经开始对曾经趋严的管控放松。在这样的大环境下，保利地产显得有些保守的拿地和扩张，其实是稳中求进的良策。而保利持续稳定的ROE是其适应复杂的地产业漂亮结果。

NO. 1｜壹

公司的业务保利地产主要聚焦刚性和改善性需求，坚持做大众需求较多的中小户型普通住宅，拿地布局坚持以核心和重城市群为主，深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重发展区域。广泛的群众基础是保利的规模持续变大的根本。

为了给地产行业渐渐进入存量竞争打基础，保利也走向了多元化搭建了覆盖物业管理、销售代理、 商业管理等十余个综合服务板块，以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台。且物业管理平台-保利物业在2019年登陆了香港联交所，是品牌拓展和多元业务发展的一个里程碑。

2019年4月15日，保利发布了其年度报告，年报中有个非常显眼的亮公司加权的ROE达到五年的高21%，位居行业前十五，摊薄后的ROE位列第九，在营收千亿规模以上的A股房企中，仅次于行业top3的万科。

先科普下加权和摊薄ROE有什么区别摊薄ROE是一个静态指标,说明期末单位净资产可以创造的净利润，而加权平均ROE是强调经营期间净资产赚取利润的结果，是一个动态的指标，说明经营者在经营期间利用单位净资产为公司新创造利润的多少，理论上加权平均的ROE衡量经营情况更为准确，而摊薄的比较适合判断未来。

ROE也叫净资产收益率 ，是衡量一个公司经营情况的灵魂，也是判断公司是否具有真正的投资价值的精髓所在，一般一个公司能维持20%左右的ROE都算是非常优秀的公司，而保利地产就是其中一个。我们主要从融资和经营来分析下，保利地产是如何做到这一的。

NO. 2｜贰

从融资和融资成本来融资能力和融资成本一直是房地产企业的命脉所在，因为资金投入额大，资产周转周期长，高杠杆运营是行业基础特征。强大的融资能力和低于同行业的融资成本，是保利与别的公司拉开差距的一个因所在也是提高ROE的一个因所在保利销售规模稳居行业前五、央企第一，比较大的销售规模和作为央企的优势，可以为其带来良好的授支持，和融资成本。

截止到2019年年底，保利地产拥有未发行公司债额度 150 亿元、中期票据额度 85 亿元，在保险金融机构、供应链 ABN 储架、私募供应链融资等方面合计储备融资额度高达 358 亿元，未使用银行授额度约 2690 亿，充裕的融资头寸让其不管想激进扩张还是保守运营都进退自如，为守护利润增加利润增加了许多弹性空间。同时期内保利地产得以发行了15亿元中期票据与5亿美元债，发行利率均为同期同类产品的最低。

这是保利地产的用在海内外都获得认可和任的表现；年末账面有息负债2700.49 亿元，有息负债综合成本仅约 4.95%，同比降低 0.08 个百分，在业内处于领先水平。

NO. 3｜叁

从经营结果的角度来2019年的年报显示公司实现营业总收入2359.81亿元，同比增长 21.29%，其中房地产开发收入达 2237.3亿元，占比达94.81%。净利润375.54亿元，同比增长43.61%;归母净利润279.59亿元，同比增长47.90%。

靓丽的增长来自毛利率由去年的 32.7%上升至 35.4%，毛利的上升主要来自结算时房价的上涨，而拿地的成本涨幅不如项目结算时的涨幅；而维持营收增长的同时，保利做到了把销售费用率降至1.45%，把管理费用率维持在0.64%。充分体现了一定的规模化和项目可复制扩张的优势；

在2019年保利同时对联营合营企业投资收益增长了84.2%！达到 35.03 亿元，联营合营企业一定程度上可以降低公司的财务负担，有些债务不用并表，最大化表外杠杆优势。

这几项是净利润增长 41.2%的根本因，而少数股东损益占比下降 2.2ppts 至 25.5%，使得归母净利润大增 47.9%。净利润和归母净利润的大增占有ROE增长很高的权重。

NO. 4｜肆

结语

从上面分析可以出，保利ROE的提升是综合能力的体现

1，产品能获得广大消费者认可，进而贡献营收和利润；

2，很好的融资能力和融资用，为进退自如的扩张和收缩，为降低财务成本，增加ROE提供了保障；

3，优秀的管理能力使得公司二费（销售费用，管理费用）相对同行都比较有优势，增加了净利润率进而增加了净资产收益率（ROE）。相保利的未来，在新的两翼发展战略推进中，在维持有的综合实力中，会越来越闪亮。

- END -