股市大百
1996年，亚马逊总裁贝索斯得出一个结论，亚马逊电商业务的客户需求有三个是未来10年不会变化的1、客户希望尽可能低的价格；2、尽可能快的送货；3、尽可能多的产品选择。
围绕着三个不变，亚马逊一路从图书、电商打到云服务，业务模式大相径庭，但最后都殊途同归。
亚马逊的经验告诉我们，企业基业长青的秘密，关键有3
1、用户的需求在哪里？（市场导向）
2、企业需要知道什么才是长期不变的东西？（核心战略稳定）
3、适时借助资本力量实现从量变到质变的飞跃。（资本助推）
其中，市场导向是战略制定的立足，战略稳健是资本助力的先决条件，三者环环相扣。抓住不变，以变应变，是商业成功的永恒之道。
房地产市场同样如此。作为全球第二大经济体，中国仍然处于高速发展阶段，城镇化空间巨大，中国人对住房消费有着极大偏好，这些都使中国房地产长期高速发展。
但随着总量天花板时代的到来，住宅的供需关系发生逆转，持续了十数年的行业景气大概率不可持续，存量运营成为房企必争之地。
在品牌升位和战略升级的全新一年里，央企龙头房企保利发展控股的“一主两翼”战略内涵愈加丰富。通过在物业、商业、会展等领域发力，保利以“硬资产”构筑不动产生态发展平台，为行业突围提供参照意义。
当下的市场环境周期性因素叠加调控政策因素导致较大的不确定性，这迫使房企正视行业周期切换带来的对住宅开发本身商业模式变革的挑战。
2019年的楼市，一个明显的事实是，经过十数年的高速发展之后，房地产行业的总量天花板已经近在眼前。
2019年前10月，全国商品房销售额达到12.44万亿，保持了7.3%的同比增长速度。年末一向是房企冲刺业绩的高峰期，商品房销售规模极有可能再创新高。然而在这似高度景气的背后，其实已经是不少房企以价换量的结果。
据《中国经营报》记者统计，2019年前10个月中国房地产开发企业销售额榜单上排名靠前的某些地产商销售额实现增长的同时，销售价格有了一定幅度的下调。比如某房企2019年8-10月份合约销售均价分别为10644元/平方米、10054元/平方米、9336元/平方米，单月合约销售均价下调幅度为5.5%、7.1%。
总的来，一直到11月，全国商品房累计销售面积同比增速才由负转正，首次超过去年，同比增长0.1%。房子越来越难卖，正在成为众多地产从业人员的共识。
国家统计局公布的经济数据显示，中国1-10月房地产开发投资累计同比增10.3%，而前值为10.5%。有机构称，按照前期房企拿地减少的情况来推测，一个季度后房地产投资增速会降至7.09%，直降3.21个百分。
因城施策，价格期间管理（稳地价，稳房价，稳预期）背景下，叠加城镇化后期的销售面积顶部出现，将改变房企以囤地模式和博弈周期为主的拿地行为，房企未来会进一步逼近真正高周转的模式（高周转叠加净负债率低），这样的公司目前从上市公司里头找难以超过5家。
而保利发展控股，恰好就是其中之一。
什么叫硬资产？巴菲特的持仓就明白了。
巴菲特最大仓位并不是苹果，而是BNSF货运铁路，价值1200亿美元，占巴菲特资产近四分之一，远大于苹果的仓位（500亿美元）。另外的一个硬资产仓位是BHE伯克希尔能源，也是全资持有，仓位水平接近苹果。
这些硬资产所代表的行业通常有如下特
1）关键服务。这些行业提供关键服务，不可或缺，因此行业周期性较弱，商业模式很少发生大的改变，技术上不易被颠覆。
2）长期合约。它们经常与客户签有长期合约。比如货运铁路会跟它的大客户签订5-10年的长期合约，合约期内无论使用多少与否都要支付同样多的费用。
3）稳定现金流。在前期的投入完成后，变成了低投入的轻资产。货运铁路前期建设完成后，后期不需要太大投入便可获得收入。
保利发展的不动产生态发展平台战略，是基于地产开发作为基本盘的产业链的延伸和强相关多元化。在品牌升位之后，保利发展控股进行战略版图的合纵连横
横向致力于多业态的延伸，赋予物业、建筑、商业、会展等业务和地产同等重要的地位；
纵向则围绕产业链做上下游延伸，打通投资、设计、施工、代理、销售、物管等全链条服务。
整个战略布局都围绕一个核心支——“不动产生态发展平台”。
随着时间的推移和产业布局的完善，曾经的以“不动产开发为主业，综合服务和不动产金融为两翼”的战略内涵也不断得以延伸
1）地产开发经营升级为以不动产投资开发为主，保利地产仍将是地产开发业务的主要平台。在不动产生态中，实业经营依旧是发展的核心动能；
2）社区消费升级为综合服务，以产业链与资产经营为基础，提供美好生活服务。不动产生态的发展有两条主线，一是产业链的价值挖掘，二是多业态的资产经营。
3）不动产金融，以产业金融服务为基础，资本助推，为产业赋能。保利发展较早就开始以产融结合为经营理念，是国内最早设立不动产私募基金的公司之一，拥有中国规模最大的不动产基金管理机构。
在综合服务一翼，保利发展控股重发展的几个领域，例如建筑、物业、商业、会展等，都符合“硬资产”的标准，需求刚性，能够源源不断产生现金流，是能够穿越周期的业务模式。
以物业为例，由于运营对象是存量市场，物业管理又是生活所必需，受经济周期波动的影响小，能够和业主签订长期合约，产生的现金流比较平稳。在港股上市的房企物业企业，不少都享受着高估值，有些甚至超过母公司市值，因正在于此。
在未来，由于我国城镇化率较美、日等发达国家至少具备 20%的提升空间，因此物业管理的行业规模、业绩想象空间巨大。
仅从2019年来，保利发展的战略正在逐步落地。主业保持稳定发展的同时，各多元化业务节节开花。
例如保利物业的全国扩张，部分受益于保利不动产开发业务在全国的布局。
截至2019 年 4月，保利物业物管服务收入 12.11 亿元，同比增长 38%；其中由保利地产承接而来的项目的收入占比达 84.2%，第三方项目收入占比 15.8%，保利地产开发的项目有效保障了公司未来在管面积的稳步提升。这种协同效应正是相关多元的精髓所在。
12月1日，保利物业通过港交所聆讯，并在12月9日-12日招股。截至12月11日，保利物业香港IPO公开发售部分融资认购达368亿港元，超额认购60倍，备受资本市场欢迎。
截至最新收盘，保利物业市值约296亿港元。一上市就成为港股第三、央企第一的龙头物管企业。
某种程度上，保利物业的资本化使得保利发展“不动产生态发展平台”在社会服务板块的资本布局得以成功落地。而成功上市则意味着保利物业在规模扩张、持续提升管理质量和服务品质方面获得了相应的资本助力。
保利物业成功资本化，不仅是相关多元化的一个重要板块，同时也验证了保利发展控股“不动产生态发展平台”的生态张力和资本赋能的强大能力。
商业管理方面，保利上半年新拓展购物中心、酒店和公寓合计7个项目，以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。
2019年12月12日，保利商业全国第23座购物中心在四川南充盛大开业，成为是保利商业进驻西南的成果首秀。
保利投资顾问则继续推进与业界龙头合富辉煌的战略合作，加大与外部开发商的合作，上半年新进入城市11个，累计覆盖城市超过200个，持续提升市场竞争力。
而在康养方面，保利亦发展迅猛。随着第 5 座高端养老机构保利天悦和熹会即将面世，保利的“机构养老 、社区 养老 、 居家养老”三位一体养老布局继续完善。开资料显示，2016 年，保利开始承办中国国际福祉博览会，2019年福祉展的举办面积扩容到超过两万五千平米，国际展商比例提升至30%。
截至目前，保利的建筑、物业、代理、资产经营等业务，已达百亿量级。诸如保利地产、保利建筑、保利物业、保利商业、保利会展、保利康养、保利教育等一起，构筑起了保利的不动产生态发展平台。
这个平台上，开发业务是基础，纵向是产业链的延伸，横向是不动产业态的扩展，形成一个共生共荣、和谐发展的有机系统，形成了不动产投资运营闭环。
在可预见的未来，诸如商业、会展、物业等相关多元的业务，将日益成为保利发展控股的硬核资产，为保利角力地产下半场指明方向。
© THE END
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“硬资产”为王！决战地产下半场，谁能占据先手？
1996年，亚马逊总裁贝索斯得出一个结论，亚马逊电商业务的客户需求有三个是未来10年不会变化的1、客户希望尽可能低的价格；2、尽可能快的送货；3、尽可能多的产品选择。
围绕着三个不变，亚马逊一路从图书、电商打到云服务，业务模式大相径庭，但最后都殊途同归。
亚马逊的经验告诉我们，企业基业长青的秘密，关键有3
1、用户的需求在哪里？（市场导向）
2、企业需要知道什么才是长期不变的东西？（核心战略稳定）
3、适时借助资本力量实现从量变到质变的飞跃。（资本助推）
其中，市场导向是战略制定的立足，战略稳健是资本助力的先决条件，三者环环相扣。抓住不变，以变应变，是商业成功的永恒之道。
房地产市场同样如此。作为全球第二大经济体，中国仍然处于高速发展阶段，城镇化空间巨大，中国人对住房消费有着极大偏好，这些都使中国房地产长期高速发展。
但随着总量天花板时代的到来，住宅的供需关系发生逆转，持续了十数年的行业景气大概率不可持续，存量运营成为房企必争之地。
在品牌升位和战略升级的全新一年里，央企龙头房企保利发展控股的“一主两翼”战略内涵愈加丰富。通过在物业、商业、会展等领域发力，保利以“硬资产”构筑不动产生态发展平台，为行业突围提供参照意义。
01市场导向——“制造业”能力的房企将胜出
当下的市场环境周期性因素叠加调控政策因素导致较大的不确定性，这迫使房企正视行业周期切换带来的对住宅开发本身商业模式变革的挑战。
2019年的楼市，一个明显的事实是，经过十数年的高速发展之后，房地产行业的总量天花板已经近在眼前。
2019年前10月，全国商品房销售额达到12.44万亿，保持了7.3%的同比增长速度。年末一向是房企冲刺业绩的高峰期，商品房销售规模极有可能再创新高。然而在这似高度景气的背后，其实已经是不少房企以价换量的结果。
据《中国经营报》记者统计，2019年前10个月中国房地产开发企业销售额榜单上排名靠前的某些地产商销售额实现增长的同时，销售价格有了一定幅度的下调。比如某房企2019年8-10月份合约销售均价分别为10644元/平方米、10054元/平方米、9336元/平方米，单月合约销售均价下调幅度为5.5%、7.1%。
总的来，一直到11月，全国商品房累计销售面积同比增速才由负转正，首次超过去年，同比增长0.1%。房子越来越难卖，正在成为众多地产从业人员的共识。
国家统计局公布的经济数据显示，中国1-10月房地产开发投资累计同比增10.3%，而前值为10.5%。有机构称，按照前期房企拿地减少的情况来推测，一个季度后房地产投资增速会降至7.09%，直降3.21个百分。
因城施策，价格期间管理（稳地价，稳房价，稳预期）背景下，叠加城镇化后期的销售面积顶部出现，将改变房企以囤地模式和博弈周期为主的拿地行为，房企未来会进一步逼近真正高周转的模式（高周转叠加净负债率低），这样的公司目前从上市公司里头找难以超过5家。
而保利发展控股，恰好就是其中之一。
02战略稳健——布局“硬资产”
什么叫硬资产？巴菲特的持仓就明白了。
巴菲特最大仓位并不是苹果，而是BNSF货运铁路，价值1200亿美元，占巴菲特资产近四分之一，远大于苹果的仓位（500亿美元）。另外的一个硬资产仓位是BHE伯克希尔能源，也是全资持有，仓位水平接近苹果。
这些硬资产所代表的行业通常有如下特
1）关键服务。这些行业提供关键服务，不可或缺，因此行业周期性较弱，商业模式很少发生大的改变，技术上不易被颠覆。
2）长期合约。它们经常与客户签有长期合约。比如货运铁路会跟它的大客户签订5-10年的长期合约，合约期内无论使用多少与否都要支付同样多的费用。
3）稳定现金流。在前期的投入完成后，变成了低投入的轻资产。货运铁路前期建设完成后，后期不需要太大投入便可获得收入。
保利发展的不动产生态发展平台战略，是基于地产开发作为基本盘的产业链的延伸和强相关多元化。在品牌升位之后，保利发展控股进行战略版图的合纵连横
横向致力于多业态的延伸，赋予物业、建筑、商业、会展等业务和地产同等重要的地位；
纵向则围绕产业链做上下游延伸，打通投资、设计、施工、代理、销售、物管等全链条服务。
整个战略布局都围绕一个核心支——“不动产生态发展平台”。
随着时间的推移和产业布局的完善，曾经的以“不动产开发为主业，综合服务和不动产金融为两翼”的战略内涵也不断得以延伸
1）地产开发经营升级为以不动产投资开发为主，保利地产仍将是地产开发业务的主要平台。在不动产生态中，实业经营依旧是发展的核心动能；
2）社区消费升级为综合服务，以产业链与资产经营为基础，提供美好生活服务。不动产生态的发展有两条主线，一是产业链的价值挖掘，二是多业态的资产经营。
3）不动产金融，以产业金融服务为基础，资本助推，为产业赋能。保利发展较早就开始以产融结合为经营理念，是国内最早设立不动产私募基金的公司之一，拥有中国规模最大的不动产基金管理机构。
在综合服务一翼，保利发展控股重发展的几个领域，例如建筑、物业、商业、会展等，都符合“硬资产”的标准，需求刚性，能够源源不断产生现金流，是能够穿越周期的业务模式。
以物业为例，由于运营对象是存量市场，物业管理又是生活所必需，受经济周期波动的影响小，能够和业主签订长期合约，产生的现金流比较平稳。在港股上市的房企物业企业，不少都享受着高估值，有些甚至超过母公司市值，因正在于此。
在未来，由于我国城镇化率较美、日等发达国家至少具备 20%的提升空间，因此物业管理的行业规模、业绩想象空间巨大。
03资本赋能——不动产生态发展平台落地
仅从2019年来，保利发展的战略正在逐步落地。主业保持稳定发展的同时，各多元化业务节节开花。
例如保利物业的全国扩张，部分受益于保利不动产开发业务在全国的布局。
截至2019 年 4月，保利物业物管服务收入 12.11 亿元，同比增长 38%；其中由保利地产承接而来的项目的收入占比达 84.2%，第三方项目收入占比 15.8%，保利地产开发的项目有效保障了公司未来在管面积的稳步提升。这种协同效应正是相关多元的精髓所在。
12月1日，保利物业通过港交所聆讯，并在12月9日-12日招股。截至12月11日，保利物业香港IPO公开发售部分融资认购达368亿港元，超额认购60倍，备受资本市场欢迎。
截至最新收盘，保利物业市值约296亿港元。一上市就成为港股第三、央企第一的龙头物管企业。
某种程度上，保利物业的资本化使得保利发展“不动产生态发展平台”在社会服务板块的资本布局得以成功落地。而成功上市则意味着保利物业在规模扩张、持续提升管理质量和服务品质方面获得了相应的资本助力。
保利物业成功资本化，不仅是相关多元化的一个重要板块，同时也验证了保利发展控股“不动产生态发展平台”的生态张力和资本赋能的强大能力。
商业管理方面，保利上半年新拓展购物中心、酒店和公寓合计7个项目，以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。
2019年12月12日，保利商业全国第23座购物中心在四川南充盛大开业，成为是保利商业进驻西南的成果首秀。
保利投资顾问则继续推进与业界龙头合富辉煌的战略合作，加大与外部开发商的合作，上半年新进入城市11个，累计覆盖城市超过200个，持续提升市场竞争力。
而在康养方面，保利亦发展迅猛。随着第 5 座高端养老机构保利天悦和熹会即将面世，保利的“机构养老 、社区 养老 、 居家养老”三位一体养老布局继续完善。开资料显示，2016 年，保利开始承办中国国际福祉博览会，2019年福祉展的举办面积扩容到超过两万五千平米，国际展商比例提升至30%。
截至目前，保利的建筑、物业、代理、资产经营等业务，已达百亿量级。诸如保利地产、保利建筑、保利物业、保利商业、保利会展、保利康养、保利教育等一起，构筑起了保利的不动产生态发展平台。
这个平台上，开发业务是基础，纵向是产业链的延伸，横向是不动产业态的扩展，形成一个共生共荣、和谐发展的有机系统，形成了不动产投资运营闭环。
在可预见的未来，诸如商业、会展、物业等相关多元的业务，将日益成为保利发展控股的硬核资产，为保利角力地产下半场指明方向。
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