有息负债成本逐年攀升 保利地产2019年度销售目标难企

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近期，保利地产发布公告披露11月销售简报。公告显示，2019年11月当月，保利地产签约金额325.03亿元，同比下降3.04%；签约面积242.07万㎡，同比增长3.66%。

2019年前11个月，保利地产共实现签约金额4197.15亿元，同比增长13.96%；签约面积2818.84万㎡，同比增长14.16%。

截止目前，保利地产销售金额虽有同比增长，但距其设下的5000亿元的销售目标还有800亿差额，预计实现全年销售5000亿目标的希望较为渺茫。

年度销售目标难企

公开报道显示，早在2017年，保利地产曾在内部提出“345战略”，即2017年销售额实现3000亿，2018年实现4000亿，2019年实现5000亿。2017年、2018年保利地产分别实现签约金额3092亿元及4048亿元，可谓是“踩线”达成目标。如今，距离2019年结束仅剩半月时间，保利地产前11月签约金额显示在4197.15亿元，距离5000亿目标约有800亿元差额。

图据保利地产公告整理

据保利地产披露数据显示，在已过去的11个月内，其单月签约金额在302-606亿元之间。如上图显示，保利地产销售业绩最好的月份为6月，当月销售金额636.62亿元。即使最好的单月销售业绩也未能超过800亿元，保利地产较难达成全年销售5000亿目标。

保利地产自2013年跌出行业前三，年度销售额一直徘徊在第四名至第六名之间。2016-2018年间，保利地产位居年度房企销售基本稳定于第四位，与第三位的差距为约600亿元。目前虽然2019年房企抢收战尚未完成，但据已有的公开数据，TOP4房企中，恒大、万科、碧桂园、融创分别已达成销售额5804亿元、5732亿元、5398亿元及5005亿元。保利地产与位居第四位的融创中国销售差额已达900亿元。时任保利地产董事长的宋广菊在2017年12月20日的股东大会上曾明确提出了未来两到三年回到行业前三的目标。但是，目前来，保利地产与其他龙头房企的差距在逐步拉大。

图据公开资料整理

下半年拿地节奏加快

在向着“回归前三”的目标前进的过程中，保利地产加速了在全国布局的脚步。据历年年报息，保利地产2017年、2018年分别耗资2765亿元、1927亿元增加土地储备，容积面积分别为4520万平方米、3116万平方米。

2019年上半年，保利地产在拿地方面表现较为谨慎。今年上半年，保利地产拿地总金额为533亿元，同比去年的873.9亿元减少近40%。拿地金额与销售金额之比为0.21，且上半年及前三季度的存货周转率仅为0.09、0.14，远低于同一梯队的其他房企。在房地产市场密集调控时期，慢周转导致的库存积压带来了企业风险的增加。

进入下半年，保利地产囤地的节奏逐步加快。根据公开资料显示，今年10月，保利地产共获得6宗土块使用权，总价34亿元；11月，保利地产获得9个项目，分布在太、佛山、大连、福州、长春、邢台、舟山等 9 城，总土地款约52亿元。

据不完全统计，12月至今，保利已获得9宗土地使用权，分别位于广州、北京、宁波等城市，其中包括以总价52亿元成交的广州南沙区黄阁南路商住用地，以55.45亿元成交的广州番禺区东环街居住用地，两块土地的单宗成交额均超10月、11月全月数据。

有息负债成本逐年攀升

保利地产之所以能够频繁拿地，其央企背景带来的资金优势和品牌溢价不容忽视。但房地产行业整体融资趋紧，融资成本不断增加，作为央企，保利地产也未能逃脱。

据保利地产披露年报显示，2016年其有息负债综合成本连续3年持续下降，截止年末约为4.69%，其中新增有息负债综合成本为4.4%。但在2017年报告期内，保利地产新增有息负债综合成本上升至4.98%，存量有息负债综合成达约4.82%。到了2018年，保利地产账面有息负债2636.57亿元，其中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%，有息负债综合成本已攀升至5.03%。

2019年上半年末，保利地产有息负债总额2710亿元，已超2018年度全年，有息负债综合成本为4.99%，也已接近2018年度成本。除了增加的融资成本，保利地产的负债总额也有所上升。截止6月底，保利地产负债总额为7396.8亿元，较2018年上半年6455.26亿元总负债同比增加14.59%。

距离2019年结束不足半月，房企即将迎来年终大考。无论保利地产2019年5000亿元的销售目标是否达成。其也需重视融资环境变化带来的成本上升问题，以及在加速拿地的同时，保利地产低于平均水平的库存转化率带来库存积压的风险。